Simplificación del planeamiento urbanístico: [2] Los derechos iniciales de los propietarios

 

En la anterior entrada de esta serie (ver aquí) poníamos el acento en la necesidad de que las actuaciones previstas en los planes fueran viables, proponiendo que el Plan General fije las condiciones de cada actuación de forma indicativa al objeto de que se concretaran en el momento de la ejecución garantizando la viabilidad de la actuación.

Nuestro sistema urbanístico arranca precisamente con la asignación bastante precisa de la edificabilidad a los propietarios de suelo, lo que habitualmente se conoce como «derechos iniciales».

Es frecuente relacionar esta práctica con la necesidad de repartir equitativamente los beneficios y las cargas. Este pretendido afán igualitarista no contempla el factor tiempo y las diferencias que provoca (¿Cuál es el beneficio obtenido por una actuación que salió a la venta hace un año y otra que puede aprovechar la reciente subida de precios de la vivienda -según la prensa, un 12 % en el último año-?) o la impredecible evolución de las cargas (las cargas, ay, como complican las cargas esto del reparto equitativo -recordareis que el aprovechamiento tipo y las áreas de reparto despreciaban las cargas-). ¿Y la diferencia de valor originaria derivada de la localización? Con todo, lo más grave es que el propio sistema y sus rayas convierten en totalmente ineficaz el pretendido reparto equitativo (que le hablen de reparto equitativo a un propietario de un sistema general al servicio de la nueva ciudad en suelo no urbanizable).

La otra razón, menos argumentada, es que la asignación de edificabilidad es la gasolina del motor de arranque del proceso inmobiliario, un modelo especulativo prohibido por la constitución hace ya una buena partida de años.

Probablemente por consideraciones de este tipo, la Ley de Suelo de 2007 (ahora TRLSR) abandonó ese desiderátum del reparto equitativo de los beneficios y las cargas (salvo en el seno de las actuaciones de urbanización, arts. 13.2.c y 14.c TRLSR) y expresamente señala que no corresponde a los propietarios de suelo la edificabilidad prevista (art. 11.2 TRLSR) sino que esta corresponde a «quien la trabaja».

¿Por qué la Ley vasca de Suelo de 2006 sigue asignando el aprovechamiento (edificabilidad urbanística) a los propietarios de suelo?, ¿Qué ventajas tiene este reconocimiento? Las desventajas son claras, ya lo expresaba la exposición de motivos de la Ley de Suelo de 2007: «la clasificación [y la asignación de derechos edificatorios, añadimos nosotros] ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional».

En definitiva, la futura Ley vasca de Suelo no tiene porqué definir el sistema de planeamiento a partir del pie forzado de asignar derechos edificatorios a los propietarios de suelo, que aporta una rigidez muy perniciosa, pudiendo refundar la función planificadora sin estas servidumbres. Hacer los planes sería más fácil y tal vez quedaran energías para atender a lo que es importante.

En este sentido, la iniciativa legislativa de los partidos que sostienen al Gobierno Vasco, que en la proposición de Ley de Medidas Urgentes (ver aquí) pretenden flexibilizar el planeamiento general, resulta esperanzadora.

Serie SIMPLIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

1. La viabilidad económica