Simplificación del planeamiento urbanístico: [1] La viabilidad económica

 

Para que una ocurrencia o idea merezca el nombre de "plan" debe, como mínimo, haber verificado su viabilidad. Planear un viaje en coche sin comprobar si tiene combustible o se tiene dinero para repostar no es un plan, es una idiotez. Ya lo dijo el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, aprobar un plan no viable es una arbitrariedad prohibida por el art. 9.3 de la Constitución (STSJ PV 5102/2005 FJ2).

El requisito de viabilidad obliga a que las condiciones que inciden en la viabilidad se concreten con proximidad temporal al desarrollo de la actuación: Edificabilidad, dotaciones adscritas, porcentajes de VPP…

Carece de sentido que dichas condiciones se bloqueen con varios años de antelación a la ejecución de la actuación:

• ¿Cuánto tiempo transcurre entre el estudio de viabilidad y la aprobación del Plan General, que es el que concreta los parámetros fundamentales?
• ¿Cuál es el tiempo medio que transcurre desde la aprobación del Plan hasta que se inician las obras? (aprobación del Plan Especial o Parcial, del PAU, del Convenio y la constitución de la Junta, de la reparcelación, del Proyecto de Urbanización, de la licencia de edificación… de la declaración de calidad de suelo, del plan de realojos…).
• En ese periodo, ¿cuántas leyes se promulgarán que fijen porcentajes mínimos de vivienda en alquiler…?, ¿cuántos decretos de habitabilidad?, ¿cuántos decretos de estándares?, ¿cuántas ordenes de precios de la vivienda protegida… y de la no protegida?, ¿cuántos eventos afectarán a los precios de las materias primas?, ¿a los costes financieros…?, ¿cómo evolucionará la demanda de locales comerciales?, ¿y la disponibilidad de mano de obra?, ¿como evolucionará el precio de la vivienda libre, subirá, bajará...?

Nos parece muy significativo que la sentencia citada anulara un Plan Especial que se limitó a desarrollar las edificabilidades previstas en el Plan General y que estaba obligado a mantener las condiciones determinantes de la inviabilidad.

¿Cómo se puede casar que el PGOU tenga que establecer la edificabilidad, los porcentajes de VPP y la adscripción de sistemas generales y que las actuaciones tengan que ser viables?

Un ejemplo: actualmente el PGOU fija el objetivo de la puesta en servicio de un nuevo parque periurbano estableciendo como condición que los propietarios de una actuación próxima lo cedan gratuitamente y que esa actuación tenga una edificabilidad máxima, un porcentaje mínimo de VPP… y además ceda un 15% de edificabilidad libres de cargas. Y todo esto con independencia de la evolución de los precios de venta, de los costes de construcción y del tiempo del proceso y la duración de la inversión.

Así, entre nosotros, no nos debería extrañar que los estudios de viabilidad sean tan livianos ni que haya tantas actuaciones en la bandeja de salida a la espera de que se alineen los astros.

En definitiva, hasta ahora resolvemos ese encaje con la trampa de incluir en el plan, como si de un álbum de cromos se tratara, un llamado estudio de viabilidad económica que, en realidad, no justifica la viabilidad de las actuaciones y, mucho menos aún, que vayan a ser viables cuando se puedan ejecutar.

Esto no es serio.

Pensamos que es necesario que las determinaciones del PGOU puedan reajustarse a lo que demande la viabilidad en el momento en que vaya a ejecutarse cada actuación. No vemos el inconveniente a que en esa actuación del ejemplo, el municipio asuma una parte del coste del parque, incremente la edificabilidad o reduzca el porcentaje de VPP, si con ello la población podrá disfrutar del parque y las viviendas asequibles se ponen en el mercado, que siempre será mejor que tener una bonita infografía inviable.

¿Qué impide poner en marcha un planteamiento tan razonable? Pues nuestra ley de suelo.

En este sentido, el “proyecto estratégico residencial” de la nueva ley balear que comentamos la semana pasada o la sustitución del PGOU por el Plan Estratégico Municipal madrileño van en esta línea de superar las rigideces del sistema de planeamiento heredado del franquismo y simplificar la actividad urbanística.

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha anunciado el proceso de elaboración de una nueva ley de suelo. ¿Si tuvieras la oportunidad de organizar la actividad urbanística propondrías algo parecido al sistema actual? Es el momento de repensar el modelo de planeamiento urbanístico para que la actividad pública sirva realmente a la sociedad.