Orbenismo

  En la anterior entrada de esta serie ( ver aquí ) poníamos el acento en la necesidad de que las actuaciones previstas en los planes fueran viables, proponiendo que el Plan General fije las condiciones de cada actuación de forma indicativa al objeto de que se pudieran concretar en el momento de la ejecución para garantizar la viabilidad de la actuación. Nuestro sistema urbanístico arranca, precisamente, con la asignación bastante precisa de la edificabilidad a los propietarios de suelo, lo que habitualmente se conoce como «derechos iniciales». Es frecuente relacionar esta práctica con la necesidad de repartir equitativamente los beneficios y las cargas. Este pretendido afán igualitarista no contempla el factor tiempo y las diferencias que provoca (¿Cuál es el beneficio obtenido por una actuación que salió a la venta hace un año y otra que puede aprovechar la reciente subida de precios de la vivienda -según la prensa, un 12 % en el último año-?) o la impredecible evolución...

Una de las claves del modelo clásico del urbanismo español, ese que va de la LS56 a la LRSV98, es el reparto de los beneficios y las cargas y su concepto vinculado del aprovechamiento medio (o tipo). Si recordamos, el área de reparto es un ámbito territorial definido para distribuir los beneficios y cargas derivados de un plan de ordenación entre los propietarios del suelo. Para cada uno de esos ámbitos calcula el aprovechamiento total y se distribuye entre todos los propietarios en proporción a la superficie de su terreno, dando lugar al aprovechamiento que primero fue medio y que luego fue tipo, como paradigma de la igualdad, dado que a todos los metros de suelo les corresponde un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas. Tal y como recogió el TRLS76, este mecanismo de reparto tiene su origen y aplicación fundamental sobre el suelo de expansión (el suelo urbanizable) o ...