Orbenismo

  En la anterior entrada de esta serie ( ver aquí ) poníamos el acento en la necesidad de que las actuaciones previstas en los planes fueran viables, proponiendo que el Plan General fije las condiciones de cada actuación de forma indicativa al objeto de que se pudieran concretar en el momento de la ejecución para garantizar la viabilidad de la actuación. Nuestro sistema urbanístico arranca, precisamente, con la asignación bastante precisa de la edificabilidad a los propietarios de suelo, lo que habitualmente se conoce como «derechos iniciales». Es frecuente relacionar esta práctica con la necesidad de repartir equitativamente los beneficios y las cargas. Este pretendido afán igualitarista no contempla el factor tiempo y las diferencias que provoca (¿Cuál es el beneficio obtenido por una actuación que salió a la venta hace un año y otra que puede aprovechar la reciente subida de precios de la vivienda -según la prensa, un 12 % en el último año-?) o la impredecible evolución...

Una de las claves del modelo clásico del urbanismo español, ese que va de la LS56 a la LRSV98, es el reparto de los beneficios y las cargas y su concepto vinculado del aprovechamiento medio (o tipo). Si recordamos, el área de reparto es un ámbito territorial definido para distribuir los beneficios y cargas derivados de un plan de ordenación entre los propietarios del suelo. Para cada uno de esos ámbitos calcula el aprovechamiento total y se distribuye entre todos los propietarios en proporción a la superficie de su terreno, dando lugar al aprovechamiento que primero fue medio y que luego fue tipo, como paradigma de la igualdad, dado que a todos los metros de suelo les corresponde un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas. Tal y como recogió el TRLS76, este mecanismo de reparto tiene su origen y aplicación fundamental sobre el suelo de expansión (el suelo urbanizable) o ...

Ahora que estamos a la espera del criterio del Gobierno sobre la Proposición de Ley de modificación del TRLSR, queremos traer otra vez a la mesa de debate uno de los aspectos más controvertidos y criticados que se encuentran vinculados a la elaboración de los instrumentos de ordenación, los estudios e informes necesarios para dar cumplimiento al principio que vertebra el modelo jurídico-urbanístico actual, el Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (DUSI). Recordemos que desde la LS07 primero y la L3R después, el principio más determinante de los planes urbanísticos es el DUSI. Un principio que, aun siendo enunciado con profusión, parece que se pone en cuestión cuando lo bajamos a tierra, cuando este condiciona y contribuye a definir todas esas ordenaciones contenidas en los planes. Históricamente (más bien, desde el TRLS76 y su reglamento de planeamiento) los planes tenían una serie de contenidos comunes o que podemos identificar como clásicos: Memorias informativas y justifica...

La semana pasada llamábamos la atención sobre la escasez de propuestas de agilización de la elaboración del planeamiento a pesar de la generalización de las quejas acerca de la excesiva complejidad y burocratización de la elaboración del planeamiento urbanístico, mostrando nuestra preocupación sobre dónde meter el bisturí y qué informes o estudios deben ser prescindibles en aras a la agilización. Finalmente nos emplazábamos a formular una propuesta al respecto. La acción urbanística en nuestro país es decisiva, no nos cansaremos en citar el magnífico trabajo de Miguel Artola y otros en el que destaca un dato muy significativo: el 85 % de la acumulación de riqueza en España en el periodo 1950-2010 tiene su origen en la acción urbanística. Es inevitable que todos los agentes sectoriales tengan puestos sus ojos en el planeamiento urbanístico y sería una temeridad prescindir de las perspectivas sectoriales en la elaboración del planeamiento porque, de hecho, es el vector principal de las ...

No es la primera vez que abordamos el tema del cambio de modelo jurídico-urbanístico, pero en estos últimos tiempos, en los que tanto se habla sobre la seguridad jurídica, resulta paradójico que casi nadie apunte a una realidad, que el vetusto modelo clásico de la LS56-TRLS76 está más muerto que vivo y que parece que nadie quiere reconocerlo. Es cierto que el modelo clásico ha intentado pervivir hasta nuestros días a través de esa dicotomía que generan las reglas 3ª y 1ª de los articulo 148.1 y 149.1 de la CE respectivamente. Sin embargo y como sabemos, al comienzo de los años 90 hubo un intento de superar, siquiera en un modo light, aquel modelo originario y original (en términos de derecho comparado). Y ahí llegó la famosa STC 61/1997 que, a lo largo de los años, ha servido de parapeto y negación de casi cualquier atisbo de evolución jurídica e intento de aportar soluciones a las nuevas necesidades. Desde entonces aquella dicotomía se ha tornado más en un trastorno bipolar, en donde ...

En breve volveremos a impartir un curso sobre urbanismo, en este caso sobre " Los 3 documentos económicos de las actuaciones de transformación ", que son casi todas. Así que cuando nos hemos puesto manos a la obra, una de las primeras preguntas ha sido la que da título a esta entrada. ¿Porqué no se diferencian? ¿Porqué ese desdén por las cuestiones económicas contantes y sonantes? Seguramente haya varias respuestas, pero nos vamos a aventurar a destacar la que para nosotros es la más evidente, la negación del cambio. En primer lugar, señalamos siquiera sus nombres distintos. Estudio Económico Financiero o Estudio de Viabilidad Económico Financiera ( EVEF ). Informe de Sostenibilidad Económica ( ISE ). Memoria de Económica de las actuaciones sobre el Medio Urbano ( MEaMU ). Pero más allá de sus nombres interesa señalar que cada documento es hijo de su tiempo y sus objetivos. El EVEF del TRLS76, el ISE de la LS07 y la MEaMU de la L3R. En segundo lugar y en cua...

Han pasado más de 25 años (una generación) de la famosa STC 61/1997 , por la que mayoritariamente se declaró inconstitucional la primera ley urbanística del Estado del periodo constitucional, la LS90 y su Texto Refundido de 1992 (TRLS92). Aquella sentencia blindó todo un constructo basado en la clasificación del suelo, en el reparto de los “beneficios” y de la petrificación urbana, donde cada CCAA ha venido haciendo a su libre albedrio, aunque todas a partir de ese tronco común del TRLS76 que generó una cultura monolítica de planes urbanísticos que no podían o debían ser permeables a nuevas determinaciones o necesidades urbanas y que solo atendieran a una seguridad jurídica limitada a la garantía de los saldos presuntamente positivos mediante la ocultación del resto de externalidades y amortizaciones. Así las cosas, tuvieron que pasar 20 años para que alumbrase una nueva ley, la LS07, con nuevos objetivos y determinaciones que llevaron a una nueva arquitectura legal en materia urbaníst...

  En un reciente artículo de prensa sobre la visión en materia de vivienda de una determinada coalición política y sobre la reciente Ley de Vivienda sintetizaban su propuesta bajo el eslogan “ Al fin ha muerto Arrese ” Esta referencia a José Luis de Arrese , uno de los padres de la LS56 que moldeó el modelo urbanístico de las Leyes de Suelo del Estado hasta la LS07 y que sigue subyacente en casi todas las leyes urbanísticas de las CCAA, viene a colación de su famosa frase « No queremos una España de proletarios, sino de propietarios ». Por cierto, hubiera sido interesante añadir el subtítulo de aquel titular del artículo del ABC que resitúa al debate ¿verdad? (el subtítular decía: " Aspiramos a que la vivienda sea del que la vive y que de la 'renta limitada' pasemos al ideal de la 'venta limitada'"). No hay duda que vivimos en la era de la comunicación, pero sobre todo la de las ideas y eslóganes de fácil digestión. Basta darse una vuelta por todos esos ...

Llama la atención que después de más de 15 años de la LS07 y casi 10 de la L3R se sigan sin querer entender los cambio operados por aquellas leyes en nuestro sistema urbanístico y que hoy se compilan en el TRLSR ¿por qué será? ¿será porque nosotros tenemos unas gafas distintas? No es la primera vez que traemos a colación esta cuestión, pero recientes publicaciones compilatorias y que se presumen actualizadas siguen ahondando en los viejos dogmas cuando no van en sentido contrario, al seguir sosteniendo que nada o casi nada ha cambiado y negando los cambios nucleares que se han producido desde al menos 15 años. Así podemos destacar que se niega: La prevalencia de la regulación básica cuando hay un conflicto con la regulación urbanística y el consiguiente desplazamiento de esta. La diferenciación del derecho de propiedad del derecho urbanístico o de diseño urbano. La primacía de las situaciones y actuaciones básicas en la definición del haz de derechos y obligaciones, frente a la clasi...

Bienvenidos a 2023. En la crónica urbanística del 2022 ya hicimos una última reseña sobre el Anteproyecto de Ley de modificación del TRLSR , así que iniciamos este 2023 con una serie de posts de análisis sobre el mismo: 1.   Revocación parcial de la LS07 y reforma de la acción pública. 2.   La nulidad y anulabilidad de los instrumentos de ordenación urbanística. 3.   El nuevo registro de informes sectoriales del Estado. 4.  Sobre el silencio administrativo de algunos actos y la indemnización de la facultad de participar. Introducción Ante la caída de numerosos instrumentos de ordenación urbanística por lo que, erroneamente, se ha llegado a calificar como vicios formales o procedimentales que han derivado en su nulidad de pleno derecho dada su condición de disposición general de naturaleza reglamentaria del propio instrumento, nulidad que es   total, radical, insubsanable, sin posibilidad de convalidación,  ab initio  y DE TODOS Y ...