Valoración en suelo rural: a vueltas con la renta real y potencial ¿habrán cambiado de criterio?

 


No es la primera vez que tratamos el tema de las valoraciones de suelo en situación básica rural, pero casi siempre nos hemos fijado en “i”, el tipo de capitalización, es decir, el denominador de la fórmula (para el supuesto de rentas constantes)en la que la expresión de cálculo es:

V = R / i

En este caso nos vamos a referir al numerador (“R”), a la renta objeto de capitalización.

Recordemos que el art. 36.1.a del TRLSR señala que:

Artículo 36. Valoración en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

La regulación se complementa con el art. 8 del RVal, que define.

Artículo 8. Renta real y renta potencial.

1. Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

2. Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.

Esta regulación se completó, entre otras, por al menos 4 sentencias del Tribunal Supremo, de las cuales, en dos de ellas fue ponente Dña. Ines María Huerta Garicano y en las otras dos D. Wenceslao Francisco Olea Godoy (SSTS 2860/2016 FJ1, 610/2017 FJ1, 2311/2017 FJ4; 248/2018 FJ4 y 5) tras las cuales podía concluirse:

  • Que la renta real se debe calcular de acuerdo a los datos y registros contables y no estimados.
  • Que la renta real solo cabe calcularse bajo el supuesto de ser unas rentas de un uso compatible con su calificación urbanística (p. ej., no cabe tomar como rentas reales las producidas por edificios en régimen de fuera de ordenación).
  • Que la renta potencial es en todo caso una renta agraria, calculada atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación conforme con la normativa que sea aplicable, utilizando medios normales para su producción (incluyendo las subvenciones estables que se otorguen a los cultivos y aprovechamientos) y considerados los costes necesarios para esa explotación.
  • Que para justificar esa renta potencial “deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable”.

Así las cosas, recientemente se ha dictado la STS 3556/2022, de la que es ponente D. Fernando Román García sobre la valoración de un suelo en situación de suelo rural (no urbanizable) cuyo uso real es el de equipamiento deportivo que es el previsto en el planeamiento y venía funcionando desde hacía 30 años  como uso comunitario. La titularidad del suelo era parcialmente privada (1/3 del total del complejo) sin percibir este propietario renta alguna. La expropiación tenía la finalidad de asegurar la continuidad del uso.

La cuestión planteada en el recurso que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia ha sido:

·     Si la valoración del bien (en suelo en situación básica rural) debe realizarse de acuerdo con las rentas reales o potenciales de una supuesta explotación agraria o de acuerdo con las rentas reales o potenciales de la explotación deportiva efectivamente realizada (conforme con el art. 36.1.a del TRLSR y el art. 10 del RVal).

Antes habríamos utilizado en este post el formato de pasatiempos. Ahora, simplemente, te sugerimos que dediques un poco de tiempo a pensar como resolverías la “R” de la ecuación. Antes de seguir leyendo.

La solución judicial nos ha dejado un poco sorprendidos. Se establece con el siguiente tenor:

Este supuesto “debe ser valorado de acuerdo con las rentas reales o potenciales de la explotación deportiva efectivamente realizada, cuando precisamente la causa expropiandi es asegurar la continuación de la referida práctica deportiva”.

Es frecuente encontrar en la realidad casos más rebuscados que los ejercicios de laboratorio. La solución opta por considerar la explotación real no agraria y una renta potencial de esa explotación real. Tras esta información, la relectura del art. 36 TRLSR presenta más profundidad y matices (“Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior”) y la solución parece acorde con dicho precepto. Sin embargo, la doctrina no parece tan conforme con el art. 8.2 RVal (“Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables… Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial…”)  que precisamente fue la solución adoptada en la Sentencia anulada.

¿Estaremos ante un cambio de opinión os simplemente es un desliz?

Para terminar, el Tribunal Supremo opta por devolver el expediente al Jurado para calcule dicha renta potencial. Tarea que, a todas luces requerirá unas importantes dotes de imaginación. Suponemos que el asunto volverá de nuevo al Tribunal Supremo. Esperamos expectantes a la segunda entrega, ya que nos tememos que los problemas para el Jurado se van a multiplicar, porque no solo se las va a tener que ingeniar con calcular la renta potencial de un uso deportivo, sino que se las tendrá que ver para modular el factor corrector (recordemos que ya no existe desde que la STS 1747/2020 declaró la nulidad de pleno derecho de los mismos, r2) para arrojar un valor que no se desvíe estadísticamente del valor normal de mercado… (Que lo mismo es más fácil sacar unos números del bombo).

Esto de las valoraciones objetivas cada vez está más difícil ¿No os parece?


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