[V-S] 1 – La viabilidad y la sostenibilidad económicas del planeamiento

Con este post iniciamos una serie sobre la viabilidad económico-financiera del planeamiento urbanístico y su relación con la sostenibilidad económica del planeamiento.



Hemos realizado una encuesta informal, de esas que nos gustan tanto, y nueve y medio expertos urbanistas de cada diez consultados han respondido afirmativamente a la pregunta sobre si las actuaciones urbanísticas deben ser viables económicamente. También hemos preguntado si por viabilidad económica hay que entender que los propietarios de suelo tienen derecho a que los costes de la actuación sean inferiores a los ingresos, en este caso la respuesta afirmativa ha sido unánime.


Os proponemos reflexionar sobre este axioma del urbanismo y, en concreto, si es un principio tan absoluto como solemos pensar o si, por el contrario, debe modularse en función de otros principios tan dignos del mismo o superior respeto.




[caption id="attachment_4559" align="aligncenter" width="700"]Bullón Barrio El Bullón (Santurtzi)[/caption]

Para ello hablaremos del Barrio del Bullón en Santurtzi que ha dado lugar a varias Sentencias anulatorias precisamente porque la ordenación propuesta no garantizaba que los ingresos de la actuación fueran superiores a sus costes.


Se trata de un barrio obrero en un lugar indecuado, de una época en que todo valía con tal de dar cobijo a la mano de obra del milagro de la industrialización de los gobiernos tecnócraticos del franquismo. En estos momentos, tanto la urbanización como la edificación han agotado su vida útil y la actuación comporta muchos desalojos. Nos detendremos en las Sentencias en futuros posts.


De momento vamos a poner sobre el tapete la solución tácita al problema de la viabilidad: mejorar los ingresos, es decir incrementar la edificabilidad. Un tipo de solución de la que es digno ejemplo el barrio de Beurko en Barakaldo en el que, ante el problema de que 750 viviendas estuvieran afectadas de aluminosis,  la ecuación se resolvió  con más edificabilidad.




[caption id="attachment_4560" align="aligncenter" width="700"]beurko Barrio de Beurko (Barakaldo)[/caption]

La cuestión suscita muchas preguntas, vamos a centrarnos en las siguientes, que abordaremos las próximas semanas:




  • Y si la incorporación de la edificabilidad necesaria para cuadrar las cuentas incumpliera la oferta máxima residencial establecida por los instrumentos de ordenación territorial?

  • Y si los suelos no fueran adecuados para implantar tanta edificabilidad como demanda la hoja de cálculo de la viabilidad económica?

  • Y si la previsión por el planeamiento de tal edificabilidad no se correspondiera con demanda de vivienda real y tangible?

  • Y si la materialización de tal edificabilidad, económicamente conveniente, imposibilitara la renovación de otros barrios en situación análoga por agotamiento del recurso "la demanda expectante de vivienda"?

  • Y si la materialización de tal edificabilidad comportara la insostenibilidad para la hacienda pública a medio plazo?

  • Y si la materialización de tal edificabilidad no permitiese atender las verdaderas causas de la degradación social del ámbito de actuación? Y si las acentuara?

  • Y si este tipo de intervención provocara la expulsión o el desplazamiento voluntario de los residentes "originarios"?

  • Y si la dotación de suelo productivo suficiente para la población residente en el nuevo barrio requiriera de fondos no disponibles?


¿Estamos preparados para estas preguntas? Y para las respuestas?

Comentarios

  1. Conozco el Bullón. Se adpata perfectaemnte como ejemplo. Excelente reflexión!!!!!!
    Habrá que ir pensando respuestas. Podremos responder a todas/a alguna, sin citar decisiones políticas????

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  2. Ion Etxabe26/11/16, 9:37

    Necesaria y urgente reflexión, sí señor. Añado una pregunta más, enlazándola con otra vuestra:

    ¿Y si la previsión por el planeamiento de tal edificabilidad SI se correspondiera con demanda de vivienda real y tangible, pero su precio de salida al mercado no la hace accesible económicamente a esa demanda?

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  3. Natxo Tejerina26/11/16, 10:28

    Hola Ion.

    Todo son preguntas. La añadimos a la lista.

    De todas formas, tu pregunta puede llevarnos a un territorio de mucha enjundia que es colindante con la viabilidad, porque no se cómo encaja en "las leyes del mercado" que el mercado pida precios que el mercado no puede pagar (je!).

    Ahora en serio, creo que la cuestión que planteas toca el tema central de las políticas económicas imperantes: la mejor eficiencia de la libertad de mercado es un prejuicio que pretende desviar la atención del núcleo, ¿cuales son esos objetivos que se consiguen mas eficientemente con la sacrosanta libertad de mercado?

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  4. Ion Etxabe30/11/16, 9:35

    En cualquier caso, mi intención era poner de manifiesto la necesidad insatisfecha de vivienda que por inaccesibilidad económica no se ve traducida en demanda "de mercado" y por lo tanto se ve expulsada de él. O en el mejor de los casos, se ve obligada a acceder al parque con las peores condiciones, de mala calidad y en malas localizaciones. Algo, desgraciadamente, habitual.

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  5. JOSE MANUEL MARTINEZ IRANZO5/12/16, 12:56

    Es evidente que el planteamiento de la legislación estatal en torno a estos temas ( la ley 7/2015 del suelo y rehabilitación urbana ha abierto la caja de los truenos que permite entre otras muchas plantearse las preguntas que pones en debate; y esto es así porque no es tan fácil "hacer ciudad hacia el interior" de forma genérica como se pretende en el espíritu de la ley. En muchos casos de tejidos urbanos complicados la sostenibilidad y viabilidad exclusivamente en términos económicos no es posible, si no es con algún instrumento que también prevee la mencionada ley ( todavía sin reglamento para su desarrollo), de cooperación interadministrativa ( lease mediante subvenciones públicas). Porque no debe olvidarse que los criterios de equidistribución reparcelatoria dentro del ámbito donde se haga posible la actuación en el medio urbano con criterios de sostenibilidad y viabilidad económica ( aprovechamiento /edificabilidad), probablemente intervengan otros factores como la "sostenibilidad y viabilidad" en lo social o medioambiental que ha de tenerse en cuenta.
    La respuesta a todas esas preguntas que planteas tan correctamente debe plasmarse en primer lugar con un reglamento de desarrollo de la ley que, como siempre, se dilata.

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