Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda [4]: Los Parques Públicos de Vivienda

Hoy, 16/05/2023, esta previsto que el Senado apruebe sin enmiendas el Proyecto de Ley por el derecho a la Vivienda (pLVIVe). En esta última entrada sobre sobre los aspectos de este proyecto vinculados a la materia urbanística, nos vamos a centrar en otro de los instrumentos a los que se da carta de naturaleza a nivel estatal, los Parques Públicos de Vivienda (art. 27 pLVIVe). Estos tienen por objeto «hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada de los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, con especial atención a personas jóvenes y colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad». Para la consecución de dicho objeto se utilizarán los planes de vivienda que describimos en la anterior entrada que, a su vez, tendrán como objetivo «la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda, estableciéndose para ello objetivos específicos en relación con el número de hogares de cada ámbito territorial, y otras variables territoriales, sociales y económicas».

Como señala el art. 27 pLVIVe formarán parte de dichos parques todas las Viviendas Públicas y los alojamientos dotacionales. Para dotarles de financiación suficiente se podrá disponer de: las fianzas de arrendamiento depositadas ante las administraciones, los importes en materia de vivienda (que no ¿urbanismo?) y los bienes patrimoniales que lo formen, que parece que son fondos distintos de los otros patrimonios públicos (arts. 51 y ss. TRLSR, en el caso de la CAPV, arts. 14 a 18 LvVIV y, en el caso de los municipios vascos, arts. 111 a 118 LvSU).

Para la gestión de estos parques públicos, digamos que se permite casi todo (art. 28 pLVIVe): crear, ampliar y gestionar suelos, otorgar derechos de superficie y concesiones administrativas, asignar recursos a entidades sin ánimo de lucro para la gestión de viviendas públicas y enajenar bienes a otras administraciones y sus entes instrumentales para ejecutar dichas políticas de vivienda pública. Pero enajenar bienes a privados para financiar esas políticas públicas de vivienda parece que no.

Todo al servicio para cumplir el derecho de acceso a la vivienda «de las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda en el mercado, en razón de sus circunstancias sociales y económicas, atendiendo a factores específicos de vulnerabilidad como la presencia de menores de edad en el hogar o unidad de convivencia, así como a las características y particularidades del ámbito territorial».

Hasta aquí no hay excesivas novedades, pero queremos llamar la atención sobre un hecho, la sostenibilidad económica de esos planes que nutrirán esos parques públicos de vivienda.

Y llama la atención porque nada se dice de los efectos e impactos que tendrán esas medidas y decisiones sobre las Haciendas Públicas concernidas. Lo decimos por la evidente comparación con los planes urbanísticos, a los que se les exige el Informe de Sostenibilidad Económica (art. 22.4 TRLSR) so pena de nulidad de pleno derecho, e indistintamente si las actuaciones son privadas o públicas.

¿Exigirá alguien esos informes de sostenibilidad económica para los planes de vivienda y para garantizar que se doten o generen recursos para no incurrir en déficit para las futuras generaciones? A ver si la sostenibilidad económica va a ser selectiva … o  ¿la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera y, su prima municipal, la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local han sido derogadas?

Todas esas viviendas públicas tienen y tendrán sus costes: construcción, costes técnicos y jurídicos, financieros, aseguración, mantenimiento, servicios incluidos y amortización ¿también no?; y tendrán unos ingresos: rentas limitadas, impuestos ninguno, alguna sanción y alguna enajenación de bienes no afectos a la política de vivienda. Por tanto, los previsibles saldos negativos crecientes para las Haciendas Públicas, tanto por el número de viviendas y usuarios como por el incremento progresivo de los costes de mantenimiento -especialmente a partir de los 10 años desde la recepción de las obras-, habrá que preverlos y adquirir los compromisos de crédito para los ejercicios contables futuros. ¿O será que no interesa hacer la pregunta porque no nos gusta la respuesta? Por cierto, de la pérdida de ingresos tributarios ¿no hablamos tampoco?

Ahora, al final de la serie sobre el proyecto y justo cuando parece que va a convertirse en ley, expresamos la que parece la pregunta clave de la solución diseñada al grave problema de la vivienda. Veamos:

• El urbanismo español (y la vivienda es su componente fundamental) y su concepción especulativa es una de las locomotoras, tal vez la principal, de la economía española. No olvidemos que más del 70% de la acumulación de riqueza desde 1950 se explica por la subida de los precios de la vivienda y del suelo urbanizable, como han documentado Miguel Artola, Luis E. Bauluz y Clara Martinez-Toledano. 

• La financiación municipal se nutre de los crecientes precios de la vivienda. ¿Cómo influirá en los ingresos municipales esa deseada y previsible bajada de los precios de vivienda, tanto en los ingresos por la participación municipal en las plusvalías ("el 15%") como por los terrenos municipales incluidos en las actuaciones? ¿Cómo influirá en la capacidad de las actuaciones urbanísticas de asunción de cargas de urbanización, muchas de las cuales son perimetrales o externas?
• En ese nuevo marco económico, ¿Qué capacidad tendrán las administraciones públicas para afrontar los costes de mantenimiento del parque público de vivienda? Porque, obviamente, los costes de construcción de las viviendas son solamente el primer desembolso, a continuación vienen todos los demás costes, que son los realmente importantes por su carácter recurrente.

Nos da la impresión de que estamos ante la típica solución del estilo "adelgazar sin dejar de comer" o "dejar de fumar sin esfuerzo" tan propias de la mercadotecnia. Las dificultades para acceder a la vivienda son inescindibles de las ventajas de la especulación con la vivienda. Pensamos que es necesario cambiar el modelo económico, entre otras razones por su incidencia en el acceso a la vivienda, pero que la solución no es una Ley de Vivienda, porque no deja de ser la "pastilla mágica" que nos permite tener juerga sin la reseca del día siguiente y, como todos sabemos, la magia no existe. ¿Alguien ha evaluado los efectos de la flamante Ley vasca 3/2015 de Vivienda y su decidida apuesta por las políticas publicas de vivienda en alquiler? ¿Se están cumpliendo sus determinaciones y previsiones? ¿O son ya papel mojado?

En fin, parece que este Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda peca de voluntario y de poca precisión y planificación u obligación de evaluación de la planificación.

Ahora toca esperar a la publicación en el BOE y ver que hacemos con ella, pero eso será harina de otro costal.

TÍTULO III. PARQUES PÚBLICOS DE VIVIENDA

Artículo 27. Concepto, finalidad y financiación.

«1. Los parques públicos de vivienda tienen por finalidad contribuir al buen funcionamiento del mercado de la vivienda y servir de instrumento a las distintas Administraciones públicas competentes en materia de vivienda para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada de los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, con especial atención a personas jóvenes y colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad.

A través de los planes estatales de vivienda y otras medidas complementarias adoptadas en el ámbito de las diferentes políticas públicas sectoriales, se incentivará la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda, estableciéndose para ello objetivos específicos en relación con el número de hogares de cada ámbito territorial, y otras variables territoriales, sociales y económicas.

Los parques públicos de vivienda, regulados específicamente por la legislación autonómica en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio, podrán estar integrados al menos por:

a) Las viviendas dotacionales públicas.

b) Las viviendas sociales y protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública, así como las que lo hayan sido en ejercicio del derecho de superficie, usufructo o cesión de uso y para alquiler con opción a compra, durante el tiempo en el que no se active la correspondiente opción.

c) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de conformidad con lo que disponga la legislación aplicable y las adquiridas a través de esos mismos derechos, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social, tal y como prevé la legislación autonómica.

d) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones públicas en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas, incluyendo las integradas en complejos inmobiliarios, tanto de forma gratuita en virtud del cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, como onerosa.

e) Cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas.

2. Con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes en virtud de lo dispuesto en la Disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las Administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza.

3. Los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, así como los ingresos procedentes de la gestión y, en su caso, enajenación de bienes patrimoniales que formen parte del parque público de vivienda deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, en los términos establecidos en la legislación y normativa que los regule».

Artículo 28. Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda.

«1. Para la gestión de los parques públicos de vivienda y el cumplimiento de sus finalidades, las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda y sus entes adscritos o dependientes, de conformidad con lo dispuesto en su legislación y normativa de aplicación, y sin perjuicio de los criterios específicos que ésta establezca, podrán:

a) Crear, ampliar y gestionar, directa o indirectamente y sobre los suelos de su titularidad, incluidos los obtenidos para dotaciones públicas, parques públicos de vivienda, llevando a cabo, cuando proceda, la urbanización de los terrenos de conformidad con la ordenación territorial y urbanística.

b) Otorgar derechos de superficie o concesiones administrativas a terceros para que edifiquen, rehabiliten y/o gestionen viviendas del parque público, siempre que quede garantizada la titularidad pública del suelo, mediante los correspondientes procedimientos que garanticen la transparencia y pública concurrencia en la concesión de estos derechos.

c) Asignar recursos públicos a entidades sin ánimo de lucro con la finalidad de hacer más eficiente y próxima la gestión de las viviendas de los parques públicos, siempre que dicha gestión quede reservada a tales entidades o a la Administración territorial o ente instrumental correspondiente y que la asignación se realice acorde con los objetivos de cobertura del derecho a la vivienda y de conformidad con la normativa reguladora.

d) Enajenar los bienes patrimoniales integrantes de los parques públicos de vivienda, mediante los procedimientos admitidos por la legislación aplicable, únicamente a otras Administraciones públicas, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales, y mediante la obligación por parte del nuevo o nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones.

2. En el desarrollo de las actuaciones previstas en el apartado anterior deberá prestarse especial atención a las particularidades de cada entorno territorial, con objeto de llevar a cabo el tipo de gestión y actuaciones más acordes a las características sociales, económicas y territoriales de la demanda».

Artículo 29. Destino de los parques públicos de vivienda.

«1. Las viviendas integrantes de los parques públicos de vivienda tienen como destino, de conformidad con lo dispuesto en la legislación específica y demás normativa de aplicación, la garantía del derecho de acceso a la vivienda de las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda en el mercado, en razón de sus circunstancias sociales y económicas, atendiendo a factores específicos de vulnerabilidad como la presencia de menores de edad en el hogar o unidad de convivencia, así como a las características y particularidades del ámbito territorial.

2. La ocupación y el disfrute de las viviendas que formen parte de parques públicos pueden producirse, de acuerdo con la correspondiente legislación y normativa de aplicación, en régimen de alquiler, cesión de uso, o cualesquiera otras formas legales de tenencia temporal en las condiciones de renta y con los requisitos que establezcan las respectivas Administraciones públicas en función de la demanda existente, las condiciones socioeconómicas de las personas, familias y unidades de convivencia destinatarias y las características del mercado de vivienda, incorporando criterios de inclusión, cohesión social y asequibilidad.

3. Corresponde a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda el desarrollo de sistemas de evaluación del cumplimiento de dichos requisitos de los parques públicos de vivienda de acuerdo con lo previsto en la legislación y normativa de aplicación, con el fin de garantizar el uso eficiente de los recursos públicos y la corresponsabilidad de los ocupantes de la vivienda».