Actuaciones en suelo urbanizado (2): La diferencia entre las actuaciones de Reforma o Renovación y las de Dotación

Los distintos objetivos de las actuaciones sobre suelo urbanizado.

En el anterior post de esta pequeña serie analizábamos la superación del régimen de clasificación con motivo de la reciente STS 3653/2017 PGOU Málaga, la cual se apoyaba en la literalidad de la LS07 para dar paso a una nueva jurisprudencia (a nuestro parecer). No obstante, esa sentencia se apoyaba a su vez en la STS 2971/2017 Mahou Calderon Madrid, que aborda la impugnación de la importante operación residencial que se ubica junto al estadio de fútbol del Atlético de Madrid y la fábrica de cervezas Mahou.

La modificación del PGOU de Madrid que habilitaba la reiteradamente frustrada operación, fue impugnada por una asociación ecologista que denunciaba vulneración del TRLS08 10.b, sobre la obligación del reserva del 30% de VPP al tratarse de una actuación de Reforma o Renovación de la Urbanización (aRRU, TRLSR 7.1.a.2), el plan impugnado no reservaba porcentaje alguno de VPP por entender que se trata de una actuación de dotación (aDOT, TRLSR 7.1.b). Recordemos que una diferencia entre los efectos de ambos tipos de actuación es precisamente esa, que la actuación de Dotación (aDOT) carece el requisito de reserva obligatoria de VPP, mientras que la actuación de Reforma o Renovación de la Urbanización (aRRU) tenía un mínimo del 30% de la edificabilidad residencial prevista para VPP (en la actualidad el porcentaje se ha rebajado al 10%, Pues bien lo interesante de esta sentencia, no es ya que ha superado el debate de la consolidación o no (y mira que todo estaba consolidado y requeteconsolidado, el estadio Vicente Calderón se inauguró en 1966 y las fabricas de Mahou en 1961, pero cuando hay suficiente jamón de por medio… pues solo se discute a quien le toca el hueso, ¿no?), sino que hace una descripción pormenorizada de los dos tipos de actuación –aDOT y aRRU– y su correlación con las concreciones de la operación.

[caption id="attachment_5377" align="alignnone" width="700"] Operación Mahou-Vicente Calderón, Madrid[/caption]

La STS 2971/2017 viene a validar el criterio de la STSJMAD de 30/05/2016 que anuló la modificación por que la aDOT implica reajuste de dotaciones, mientras que la aRRU implica reurbanización y creación de fincas ex novo, que es lo que se produce en esta actuación.

El TS ahonda al indicar que la obtención de las dotaciones es por la suma de las dotaciones ya públicas y las obligatorias por la nueva ordenación, no por reajuste. Igualmente, considera que es una aRRU porque requiere la reforma íntegra de la urbanización reconvirtiendo los usos y rematando para la posteridad en los últimos párrafos del FJ 8:

Los antiguos ---y autonómicos--- conceptos de SUC y SUNC no cuentan ya con el papel de elementos determinantes de las nuevas exigencias derivadas de una actuación de transformación urbanística, ya que estas miran al futuro, juegan a transformar la ciudad con mayor o menor intensidad ---quizá sin romperla como ciudad compacta---, y se presentan como mecanismos de transformación urbana, sin anclajes ni condicionamientos derivados de la clase de suelo de que se trate. Esto es, el nivel de la actuación ---y sus correspondientes consecuencias--- no viene determinada por el nivel o grado de pormenorización del suelo a transformar, sino por el grado o nivel de la transformación que se realice sobre un determinado suelo, y que, en función de su intensidad, podrá consistir en una reforma o renovación de la urbanización, o, simplemente, en una mejora de la misma mediante el incremento de las dotaciones, en un marco de proporcionalidad, y sin llegar a la reforma o renovación; la reforma o renovación (Actuación de urbanización) es "hacer ciudad" --- cuenta con un plus cualitativo---, y el incremento de dotaciones (Actuación de dotación) es "mejorar ciudad", con un componente más bien cuantitativo. La primera se mueve en un ámbito de creatividad urbanística en el marco de la discrecionalidad pudiendo llegar a una "ciudad diferente", mientras que la actuación de dotación consigue una "ciudad mejor" que no pierde su idiosincrasia.

Por último, si bien se observa, el TRLS08 no identifica o anuda la clase de actuación urbanística con la tradicional pormenorización del suelo como SUC o como SUNC, pues, contempla la posibilidad de tales transformaciones sobre suelo urbanizable (Actuaciones de nueva urbanización, 14.1.a.1), sobre suelo urbano consolidado (Actuaciones de reforma de urbanización, 14.1.a.2), y, posiblemente, sobre suelo urbano no consolidado (Actuaciones de dotación) aunque este supuesto es difícil de caracterizar.

De todo ello podemos concluir que:

• Al margen de las determinaciones de la legislación urbanística, el tipo básico de actuación (en este caso aDOT o aRRU) determina los estándares y reservas de la legislación básica del estado que  debe respetar el planeamiento, así como las facultades y deberes de los propietarios previstos en la legislación estatal.


• Las aRRU tienen por objetivo “crear ciudad” (nueva sobre una ya existente), en clara similitud con las actuaciones de Nueva Urbanización (aNU) y con su mismo régimen de facultades y deberes (salvo en el porcentaje mínimo de reserva de VPP: 30% para las aNU y 10% paras las aRRU).


• Las aDOT tienen por objeto “mejorar ciudad” (dejando la que ya está y sin perder su idiosincrasia), mediante la obtención y ajuste de las dotaciones, pero sin requerir la renovación de la urbanización de todo el ámbito o alterar todas las parcelas.

Resulta evidente el cambio, ¿no?

P.D.: ¿Qué será la operación Chamartín?, ¿Una aNU o una aRRU?, ¿o ninguna de las dos? Ver Madrid Norte