[V-S] 3 – ¿Y si no caben más viviendas?
Continuamos con El Bullón y la reflexión sobre la Sostenibilidad y la Viabilidad Económica.
¡Buen inicio de año a todos! Comenzamos este nuevo año continuando con nuestra serie sobre sostenibilidad y viabilidad en torno a la intervención de El Bullón.
La circunstancia de que los costes de la actuación fueran mayores que el valor de los solares resultantes ha provocado dos Sentencias anulatorias del planeamiento del barrio El Bullón. La respuesta por defecto a este problema es incrementar la edificabilidad (número de viviendas), en el pasado post de esta serie constatábamos que tal incremento de edificabilidad podía contravenir el límite a la oferta residencial establecido en la Ordenación del Territorio o determinar la insostenibilidad para la Hacienda Local, interrogándonos sobre si el criterio de la viabilidad económica sería el prioritario debiendo ceder los otros dos.
Venimos de una epoca en la que todo valía con tal de dar cobijo a la mano de obra del milagro de la industrialización de los gobiernos tecnócraticos del franquismo. La imagen que ilustra este post es expresiva del problema. Por otra parte, decíamos que, para financiar la actuación, las cerca de 200 viviendas actuales se multiplicaban por 5,2!!!!
¿Es este el lugar idóneo para ubicar tal crecimiento residencial?
Es más, la actual degradación del barrio viene motivada, en medida no despreciable, por haberse levantado en el lugar inadecuado y por haberse diseñado como un barrio dormitorio. ¿La renovación con incremento de edificabilidad no es replicar, de forma aumentada, la causa del problema actual? ¿La reedificación no es un mero tratamiento del síntoma obviando el problema? ¿Cuantas viviendas harían falta para sustituir, dentro de cincuenta años de forma viable, las 1000 viviendas que se construirían ahora?
Estaréis pensando, queridos lectores, que solo sabemos poner problemas. Que si hay que incrementar el número de viviendas para hacer viable la actuación, ¿a qué viene traer a colación el limite de la oferta residencial, la insostenibilidad para la Hacienda Local o, ahora, la inadecuación del terreno para implantar un nuevo barrio?
Nuestra intención no es provocar el desanimo con un problema sin solución, sino poner en evidencia que la solución requiere replantear los términos del problema, es decir, think outside the box. Allá vamos.
Los vecinos de este barrio tienen un problema. A la vista de como se han tomado el asunto en el Ayuntamiento, el municipio tiene un problema. ¿Por qué la edificabilidad para financiar la solución tiene que ubicarse precisamente en el barrio del problema? La respuesta a bote pronto es elemental: porque la edificabilidad corresponde al propietario del suelo donde se ubica la edificabilidad. ¿Sí?, ¿estamos seguros?; pensemos un poco más acerca de la cuestión:
- ¿A quien debe corresponder la edificabilidad, al suelo edificable o a la comunidad?
- La legislación aplicable (seguimos refiriéndonos a la vigente cuando se rediseño la actuación y la de referencia de las sentencias anulatorias, la versión del TRLS08 anterior a 2013) establece como criterio de valoración del suelo sujeto a una actuación de urbanización:
- ¿Si la edificabilidad no corresponde al propietario del suelo (TRLS76)?
- Si salvo en la parte que se corresponda con la edificabilidad en la situación de origen o con el porcentaje de la indemnización de la facultad), ¿Qué inconveniente hay para que la edificabilidad necesaria para financiar la soución se ubique en un suelo más adecuado que aquel dónde se encuentra el problema?
- ¿Las dificultades están en la ley o el problema somos nosotros (...
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