[Pasatiempos] Valoración de terreno urbanizado con edificio en ruina

Siguiendo con esta nueva serie de pasatiempos, os sugerimos resolver un pequeño acertijo sobre cómo se han de valorar los terrenos urbanizados con edificio en situación legal de ruina física.

[caption id="attachment_2072" align="alignnone" width="700"]_ruina_2c8a43c9 Fuente: Heraldo de Soria[/caption]

El suelo rural se valora según la renta de la explotación (art. 24.1 TRLS), salvo que se encuentre en actuación de reforma o renovación (art. 24.3 TRLS), que no se considera la edificabilidad prevista por la ordenación vigente sino «por la ordenación en su situación de origen».

La cuestión es qué edificabilidad se tiene en cuenta cuando un suelo está edificado y la edificación está en situación de ruina.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, nos dice:
 Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente...

Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión: 

medio

...

Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión: 

residual

...

A la vista de estos tres artículos, planteamos nuevamente la pregunta para que escojáis entre las siguientes respuestas:




  1. Se aplicará la edificabilidad materializada.

  2. Se aplicará la edificabilidad definida por la ordenación actual.

  3. Se aplicará la edificabilidad definida por la ordenación en el momento de la declaración legal de la ruina.

  4. Se aplicará la edificabilidad definida cuando se construyó.

  5. Se aplicará la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo. 


Más opciones para el caso de que estuviera inserto en una actuación de reforma o renovación de la urbanización, cómo se valoraría




  1. Se aplicará la edificabilidad en situación de origen (¿qué origen?)

  2. Se le descontará el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista (¿la futura?).

  3. Otra respuesta….


¿Estaremos ante un reglamento contra legem o ante una nueva falta de observación del redactor?

Comentarios

  1. Álvaro Cerezo28/11/14, 23:52

    Hola Xavier.

    Muchas gracias por tu comentario. Quizás se me olvidó matizar la valoración señalada era urbanística (distinta de la catastral e hipotecaria), puesto que en estas, las valoraciones son ajenas a la clasificación del suelo (EM VI 2º TRLS) y por tanto se valoran en función de su situación básica (urbanizado o rural, art 12 TRLS y criterios generales para la valoración art 22 TRLS).

    En el supuesto que yo hacía referencia, nos encontramos ante un caso de suelo en situación de urbanizado, con un edificio en ruina. Igualmente, hemos de recordar que el estado de ruina sobreviene de la tramitación de un expediente ruina y que por tanto es ajeno al estar incurso de una actuación urbanística (se presupone que reforma o renovación de la urbanización o dotación en su caso, por estar en situación de urbanizado).

    El pasatiempo que os proponía estaba referido a que edificabilidad adoptar a la hora de valorar, la que la ley denomina “por la ordenación en su situación de origen».

    Ese “origen”, cuál es?, porque un solar puede tener más o menos edificabilidad asignada por el planeamiento que la materializada, e incluso ha podido pasar por varios planeamientos con distintas edificabilidades….

    Si a esta definición más que dudosa, le añadimos que el RD 1492/2011 (RVal) en su art 22 indica “obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior” y el anterior es el 21, Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, pues el lio puede ser morrocotudo.
    Por que cuando dice anterior, a cual se refiere al 20? al 21? a ninguno en concreto?.....

    De ahí las distintas posibilidades que surgen en función de las posibles lecturas y el planteamiento del pasatiempos propuesto.

    Qué te parece?

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  2. Antonia Gomila Romero29/11/14, 10:42

    Y, por seguir con los pasatiempos, ¿cuál sería el valor de una vivienda ilegal, respecto de la que ha sido suspendida la orden de demolición?
    Estoy pensando en una licencia otorgada al entender que era suelo urbano consolidado y que fue declarada nula por estar ante un falso urbano (la sentencia anuló también las Normas subsidiarias)
    La orden de demolición resta suspendida y, si pasara el plazo de quince años sin que nadie instare su demolición , prescribiría la acción de derribo.
    Nuestra intención es intentar que no se proceda al derribo pero reclamar responsabilidad por los daños que ya se están produciendo incluso sin derribo ( la pérdida de valor del inmueble por no poder vender ni hipotecar en condiciones normales, daños Morales, etc).

    Así las cosas y al día de la fecha:
    - El suelo es rústico (y por su superficie no puede albergar edificación alguna)
    - La casa puede ser objeto de demolición pero dicha orden está suspendida (si se llegare a tal derribo, se solicitaría la totalidad del valor en su día pagado, más derribó, costes financieros, etc, etc)
    - en el mejor de los casos y si pasaran los quince años, quedaría fuera de ordenación.

    ¿Cuál sería la pérdida de valor del inmueble al día de hoy?

    Yo no creo que pudiera ser cero como alguien me ha apuntado. Sigo disponiendo de una vivienda en la que, de momento, puedo vivir o que puedo alquilar y que tiene, por tanto, un valor por más que sea ilegal.

    Yo creo que podría ser el valor de mercado, menos el valor que le correspondería si fuese un fuera de ordenación (insisto en que, en caso de demolición, se podría reclamar el resto de la indemnización).

    ¿Qué opinas?

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