La flexibilización de la regeneración urbana a la luz de la Actuación Prioritaria en Euskadi

 

Hoy nos vamos a detener de una de la innovaciones más significativas que trae consigo la Lvmu25, la actuación prioritaria y en una de sus posibilidades, la actuación de regeneración.

Recordemos que la actuación sobre el medio urbano de regeneración y renovación urbana en Euskadi únicamente se puede producir a través del mecanismo establecido en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, el Área de Regeneración Urbana (arts. 3.b y 43 LvV). A su vez la actuación de regeneración se beneficia de algunas determinaciones:

• Su tramitación se realiza mediante Plan Especial (LvV 43.2).
• Tiene un tratamiento prioritario en el fomento y gestión de la acción pública (LvV 43.3)
• En aquellos casos en que se previera un incremento de la edificabilidad ponderada, no son exigibles nuevas dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad (LvV 43.5).
• Con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, cabe eximir de la cesión de en zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato (TRLSR 18.4).

Sin embargo, las actuaciones de regeneración habitualmente chocaban con dos obstáculos fundamentales: 1) la imposibilidad de incrementar la edificabilidad urbanística -por ser determinación propia de la ordenación estructural, LvSU 53.2.c- y 2) la dificultad de redefinir los usos compatibles -obstáculo imputable a partes iguales a la redacción del art. 53.2.c LvSU, a una jurisprudencia temprana sobre el mismo, a un estilo de planeamiento muy cerrado y a la aversión al riesgo combinada con culto atávico a la jerarquía normativa-.

Ello derivaba en la necesidad de plantear una modificación de la ordenación estructural del PGOU, con todo lo que ello supone y lo que ha desincentivado cualquier operación de regeneración. Incrementos para la mejora de los programas de las viviendas existentes, mejoras de la eficiencia energética mediante la superposición de crujías a modo de colchón térmico, soluciones de la accesibilidad con incrementos de superficie construida o la introducción de nuevas construcciones que, a modo de cirugía, facilitasen la revitalización urbana con nuevos usos chocaban con las rigideces habituales de un Plan General.

En este escenario ha emergido la actuación prioritaria que, como señala su definición, son “las actuaciones que prevean la calificación de vivienda de protección pública y las que tengan por objeto la intervención en los conjuntos urbanos o rurales existentes de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, y que sean declaradas por el ayuntamiento, tanto mediante instrumento de planeamiento como de forma singular mediante la aprobación del proyecto de actuación prioritaria.

La calificación como actuación prioritaria posibilita la utilización del procedimiento abreviado, reduce los plazos y flexibiliza las determinaciones del planeamiento, posibilitando el cumplimiento de los fines de la ordenación estructural sin atenerse a la totalidad de sus determinaciones y sin la previa o simultánea modificación del instrumento correspondiente.

No obstante, los reajustes de la ordenación estructural no supondrán una variación superior al 10 % de la superficie del ámbito, de la edificabilidad urbanística total o, en su caso, de la cuantía máxima de los usos compatibles, estando referido en este último caso el porcentaje de posible variación a la edificabilidad urbanística total”.

Al margen de la posibilidad de la utilización del procedimiento abreviado, que analizaremos en próximas entradas, la Lvmu25 ha venido a flexibilizar la ordenación estructural y ahora, ya sea mediante Plan Especial o el procedimiento abreviado, con la declaración de actuación prioritaria por parte del Ayuntamiento la actuación de regeneración puede modificar toda la ordenación pormenorizada y la ordenación estructural de un Área de Regeneración Urbana con los únicos 3 límites de: no definir un incremento de la edificabilidad urbanística superior al 10%, no modificar la delimitación del ámbito (si estuviera definido con anterioridad) en una variación de +/- 10% de la superficie del ámbito y no modificar el porcentaje de los usos compatibles referido a la edificabilidad urbanística total en más de 10 puntos porcentuales.

Por eso, con la actuación prioritaria la regeneración urbana en Euskadi gana en flexibilidad para lograr sus objetivos, la recuperación de los conjuntos urbanos a los efectos de su preservación.