La guía ciudadana de regeneración y renovación urbana integrada [6/7]

 

6/ LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA PASO A PASO

No te vamos a engañar, la Regeneración y Renovación urbana integrada no es fácil, ¿Hay algo fácil hoy en día?, pero es posible, si se acomete bien desde el primer momento. Así que te vamos a describir su itinerario en 10 sencillos pasos.

Como todo, lo primero es admitir que tenemos un problema (que no es lo mismo que quejarse). El problema generalmente se llama degradación urbana y esta no es solo física (de los edificios y de la urbanización) sino que es social, económica, ambiental, demográfica, de género, de accesibilidad, etc. Por tanto, tenemos que ampliar nuestras miras y ser sensibles a todas las realidades y necesidades.

El segundo paso es realizar un buen diagnóstico. En el capítulo 4 de esta guía ya se indica qué cuestiones mínimas hay que mirar y para ello todos estamos llamados a participar: ciudadanos, propietarios, empresarios, juristas y técnicos de todas las disciplinas, administraciones (en todos sus niveles). Esto es crucial. Todos estamos llamados a participar y exponer nuestras visiones de los problemas, de las necesidades y de las posibles soluciones. A partir de ahí, se debe llegar a unas conclusiones y a fijar unas prioridades (aquí la moderación), pero sin fijar las soluciones. Nota importante: hay que tratar de no morir en el análisis, evitando alargar y complicar los procesos. Cuanto más tiempo se pase en la fase de diagnóstico, este deja de ser útil por que la sociedad cambia, las necesidades cambian, los barrios cambian y las personas cambian y... "el arroz se pasa". Es como los análisis de sangre que nos hacemos de tanto en cuanto, todo tiene un periodo de validez. Por eso, todo diagnóstico que exceda de 2 años deja de valer y no tiene sentido volver a empezar constantemente. Hay que ser ágiles.

El tercer paso es crear el órgano de gestión que, con la tutela y la ayuda pública, lleve la iniciativa del proceso. Por tanto, es preciso dotarlo de ciertos medios y recursos, por lo que, en este punto, la administración tendrá ese papel inicial de impulso para la Regeneración y Renovación urbana integrada y que, además, se extenderá seguramente en el tiempo.

El cuarto paso es establecer las reglas de juego, del proceso, del procedimiento y, sobre todo, de las obligaciones por lo que se decida, teniendo presente cual es el objetivo de la Regeneración y Renovación urbana integrada, la actuación conjunta sobre todo lo que conforma y define una zona urbana para el beneficio de todos. Para ello, es conveniente dejarse asesorar por técnicos especializados y del personal municipal que conozcan bien los procesos, procedimientos y reglas legales que tenemos. Si alguien dice que sabe mucho de procesos participativos, pero no sabe de lo demás, es probable que no sea más que un vendehúmos, que enardecerá a las masas, confeccionará listados enormes de agravios y peticiones a las administraciones y huirá en cuanto tenga que transmitir las malas noticias a unos y a otros, por ejemplo que hay que hacer tal o cual cosa o que los propietarios tienen que pagar los costes de lo que se decida, generando ninguna otra cosa más que frustración, que, además, conducirá a dificultar más los siguientes intentos. Sin claridad y sin sinceridad inicial no hay nada que hacer.

El quinto paso es el proceso propositivo. Toda propuesta tiene que venir vinculada a su valoración económica, social y medioambiental por parte de los técnicos, lo cual será determinante. De tal forma, se tendrá que realizar una matriz de posibilidades, propuestas y costes, incluso con alternativas. Dentro de esa matriz interesará introducir otros dos aspectos fundamentales que vinculan fundamentalmente a las administraciones. En función de, por un lado, los objetivos definidos y, por otro, de los niveles mínimos de calidad urbana que deben garantizarse desde la óptica pública, se deben considerar las ayudas públicas y el grado de intervención y/o apoyo de las distintas administraciones públicas en la operación.

El sexto paso es elaborar el abanico de alternativas, desde las más ambiciosas a las menos, pero todas ellas dentro del límite del deber de conservación de cada propiedad, que es el límite que da viabilidad legal a la actuación. Si hay alternativas que van más allá de ese límite tendrá que ser el Ayuntamiento quien asuma lo que exceda o habrá que ser menos ambicioso, pero es poco probable que ese escenario se dé.

El séptimo paso es plantear la matriz de alternativas a los propietarios que son los que van a pagar sustantivamente el coste de esas actuaciones. Con cada alternativa tiene que llevar aparejada la información de los costes y beneficios que supone para cada propietario incluido en la actuación. Una vez aprobado por estos, hay que redactar los documentos del plan y de su ejecución técnica.

El octavo paso es tramitar administrativamente en el Ayuntamiento toda la documentación y realizar los actos registrales necesarios para que todas las propiedades queden obligadas a lo que se haya acordado.

El noveno paso es ejecutar las obras de edificación y urbanización, así como los programas sociales, económicos y medioambientales incluidos y aprobados en el plan urbanístico. En este paso tienen que introducirse los recursos económicos públicos (aportaciones y financiación), las aportaciones de empresas, los ingresos generables de nuevos activos que permiten reducir las aportaciones, los pagos netos y las “cuotas” o “derramas” que les serán exigidos a todos los propietarios para poder afrontar toda la operativa de obras y de programas aprobada. Ello puede suponer extender los plazos de la intervención de manera importante, pero eso estará recogido en el plan urbanístico y, a su vez, permitirá facilitar la financiación de todas las aportaciones mediante su fraccionamiento.

El décimo y último paso es finalizar las obras y programas y liquidar todas las cuentas de los costes incurridos entre todos los obligados, como ocurre con toda intervención, sean los de nuestra casa, los de nuestro edificio o, como en este caso, los de un barrio, polígono industrial o parque comercial. En ese momento se tiene que cumplir que las revalorizaciones de todos los bienes deben ser superiores a las aportaciones realizadas, cosa que no será difícil, porque cuando en un barrio se mejoran las condiciones en los edificios, en la urbanización, en el ambiente, en todo, el mercado reconoce inmediatamente esa calidad y el valor de los bienes sube, aunque lo importante es que la calidad de vida para esos vecinos, usuarios, trabajadores y empresarios será mucho mayor y será lógico, porque habrán contribuido decisivamente a ello.