La guía ciudadana de regeneración y renovación urbana integrada [6/7]
6/ LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA PASO A PASO
No te vamos a engañar, la Regeneración y Renovación urbana integrada no es fácil, ¿Hay algo fácil hoy en día?, pero es posible, si se acomete bien desde el primer momento. Así que te vamos a describir su itinerario en 10 sencillos pasos.
Como todo, lo primero es
admitir que tenemos un problema (que no es lo mismo que quejarse). El problema
generalmente se llama degradación urbana y esta no es solo física (de los
edificios y de la urbanización) sino que es social, económica, ambiental,
demográfica, de género, de accesibilidad, etc. Por tanto, tenemos que ampliar
nuestras miras y ser sensibles a todas las realidades y necesidades.
El segundo paso es
realizar un buen diagnóstico. En el capítulo 4 de esta guía ya se indica qué
cuestiones mínimas hay que mirar y para ello todos estamos llamados a
participar: ciudadanos, propietarios, empresarios, juristas y técnicos de todas
las disciplinas, administraciones (en todos sus niveles). Esto es crucial.
Todos estamos llamados a participar y exponer nuestras visiones de los
problemas, de las necesidades y de las posibles soluciones. A partir de ahí, se
debe llegar a unas conclusiones y a fijar unas prioridades (aquí la
moderación), pero sin fijar las soluciones. Nota importante: hay que tratar de
no morir en el análisis, evitando alargar y complicar los procesos. Cuanto más tiempo se
pase en la fase de diagnóstico, este deja de ser útil por que la sociedad
cambia, las necesidades cambian, los barrios cambian y las personas cambian y... "el arroz se pasa". Es
como los análisis de sangre que nos hacemos de tanto en cuanto, todo tiene un
periodo de validez. Por eso, todo diagnóstico que exceda de 2 años deja de
valer y no tiene sentido volver a empezar constantemente. Hay que ser ágiles.
El tercer paso es crear el
órgano de gestión que, con la tutela y la ayuda pública, lleve la iniciativa del
proceso. Por tanto, es preciso dotarlo de ciertos medios y recursos, por lo
que, en este punto, la administración tendrá ese papel inicial de impulso para la
Regeneración y Renovación urbana integrada y que, además, se extenderá seguramente
en el tiempo.
El cuarto paso es
establecer las reglas de juego, del proceso, del procedimiento y, sobre todo,
de las obligaciones por lo que se decida, teniendo presente cual es el objetivo
de la Regeneración y Renovación urbana integrada, la actuación conjunta sobre
todo lo que conforma y define una zona urbana para el beneficio de todos. Para
ello, es conveniente dejarse asesorar por técnicos especializados y del
personal municipal que conozcan bien los procesos, procedimientos y reglas
legales que tenemos. Si alguien dice que sabe mucho de procesos participativos,
pero no sabe de lo demás, es probable que no sea más que un vendehúmos, que enardecerá a las
masas, confeccionará listados enormes de agravios y peticiones a las
administraciones y huirá en cuanto tenga que transmitir las malas noticias a
unos y a otros, por ejemplo que hay que hacer tal o cual cosa o que los
propietarios tienen que pagar los costes de lo que se decida, generando ninguna
otra cosa más que frustración, que, además, conducirá a dificultar más los
siguientes intentos. Sin claridad y sin sinceridad inicial no hay nada que
hacer.
El quinto paso es el
proceso propositivo. Toda propuesta tiene que venir vinculada a su valoración
económica, social y medioambiental por parte de los técnicos, lo cual será
determinante. De tal forma, se tendrá que realizar una matriz de posibilidades,
propuestas y costes, incluso con alternativas. Dentro de esa matriz interesará introducir
otros dos aspectos fundamentales que vinculan fundamentalmente a las administraciones.
En función de, por un lado, los objetivos definidos y, por otro, de los niveles
mínimos de calidad urbana que deben garantizarse desde la óptica pública, se
deben considerar las ayudas públicas y el grado de intervención y/o apoyo de
las distintas administraciones públicas en la operación.
El sexto paso es elaborar
el abanico de alternativas, desde las más ambiciosas a las menos, pero todas
ellas dentro del límite del deber de conservación de cada propiedad, que es el
límite que da viabilidad legal a la actuación. Si hay alternativas que van más
allá de ese límite tendrá que ser el Ayuntamiento quien asuma lo que exceda o
habrá que ser menos ambicioso, pero es poco probable que ese escenario se dé.
El séptimo paso es
plantear la matriz de alternativas a los propietarios que son los que van a
pagar sustantivamente el coste de esas actuaciones. Con cada alternativa tiene
que llevar aparejada la información de los costes y beneficios que supone para
cada propietario incluido en la actuación. Una vez aprobado por estos, hay que
redactar los documentos del plan y de su ejecución técnica.
El octavo paso es tramitar
administrativamente en el Ayuntamiento toda la documentación y realizar los
actos registrales necesarios para que todas las propiedades queden obligadas a
lo que se haya acordado.
El noveno paso es ejecutar
las obras de edificación y urbanización, así como los programas sociales,
económicos y medioambientales incluidos y aprobados en el plan urbanístico. En
este paso tienen que introducirse los recursos económicos públicos (aportaciones y financiación), las aportaciones de empresas, los ingresos generables de nuevos
activos que permiten reducir las aportaciones, los pagos netos y las “cuotas” o
“derramas” que les serán exigidos a todos los propietarios para poder afrontar
toda la operativa de obras y de programas aprobada. Ello puede suponer extender
los plazos de la intervención de manera importante, pero eso estará recogido en
el plan urbanístico y, a su vez, permitirá facilitar la financiación de todas
las aportaciones mediante su fraccionamiento.
El décimo y último paso es finalizar las obras y programas y liquidar todas las cuentas de los costes incurridos entre todos los obligados, como ocurre con toda intervención, sean los de nuestra casa, los de nuestro edificio o, como en este caso, los de un barrio, polígono industrial o parque comercial. En ese momento se tiene que cumplir que las revalorizaciones de todos los bienes deben ser superiores a las aportaciones realizadas, cosa que no será difícil, porque cuando en un barrio se mejoran las condiciones en los edificios, en la urbanización, en el ambiente, en todo, el mercado reconoce inmediatamente esa calidad y el valor de los bienes sube, aunque lo importante es que la calidad de vida para esos vecinos, usuarios, trabajadores y empresarios será mucho mayor y será lógico, porque habrán contribuido decisivamente a ello.
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