¿Por qué sigue sin entenderse el régimen del TRLSR?

No hay duda que los humanos somos seres de costumbres, nos resulta más cómodo vivir en nuestras zonas de confort y nuestro campo del derecho urbanístico no es una excepción, más aún, si consideramos los más de 16 años desde que cambiamos de modelo jurídico.

Lo hemos abordado en múltiples ocasiones y, sin embargo, sorprende la gran mayoría de los operadores siguen anclados en el modelo de la LS56-LRSV98.

Recordemos cuales son las clave del modelo vigente, un modelo que nació con la LS07 y se amplió con la L3R. Así, el TRLSR:

1. Diferencia claramente 3 estatutos: el del ciudadano, el del propietario y el de la iniciativa.

2. Establece que el régimen urbanístico de la propiedad es estatutario (art. 11.1 TRLSR) y que en dos fases, con la LS07 primero y con la L3R después, ha visto que su alcance tanto en derechos como en obligaciones se ha ampliado para acometer la intervención sobre la ciudad existente en la que se inserta e integra de una manera sostenible.

3. Establece el estatuto del derecho de propiedad, el haz de derechos (facultades) y obligaciones (deberes), de acuerdo a su situación básica del suelo.

4. Define que aquellas propiedades que queden incluidas en el seno de una actuación, en su iniciativa, se someten al régimen particular de cada tipo de actuación.

5. Distingue dos regímenes de actuaciones: el general, de las actuaciones de transformación y de las edificatorias (arts. 7.1 y 7.2 TRLSR respectivamente, que provenían del art. 14.1 y 14.2 del TRLS08), y, el especial, de las actuaciones sobre el medio urbano (art. 2.1 TRLSR que provenían del art. 7 de la L3R).

6. En las actuaciones de régimen general se establece que la participación es facultativa (arts. 13.2.c y 14.c TRLSR), por tanto opcional, sin que ello signifique que la propiedad (el suelo y bienes sobre él) se excluya del proceso transformador o edificador, sino que simplemente el propietario no participa y es indemnizado por la iniciativa, la actuación.

¿Por qué? Porque en estas actuaciones el propietario no tiene el deber de urbanizar, lo tiene la actuación y lógicamente los que en ella participan conforme a su estatuto de promotor bajo el régimen de libre empresa y sin que eso signifique que la ley no continúe privilegiando al propietario en la transformación urbanística, tanto en sus prerrogativas, derechos de información, en los procesos de concurrencia pública o en la configuración de derechos de adquisición preferente en la ejecución frente al resto de propietarios y los participantes no propietarios.

7. En las actuaciones de régimen especial sobre el medio urbano no rige la facultad de participar, sino la obligación de participar, sea cual sea la forma que tenga la propiedad (art. 17.5 TRLSR).

¿Por qué? Porque estas actuaciones desarrollan y anclan al deber de conservación del derecho de propiedad que la L3R redefinió y que a pesar de ello se sigue tratando de ocultar y eludir.

Ante esta realidad, paradójicamente evidente con la simple lectura del texto legal, ¿Por qué sigue sin entenderse el régimen del TRLSR?

1. Porque seguimos pensando en un urbanismo de propietarios que solo visualizan derechos.

2. Porque se niega el régimen estatutario de la propiedad y mucho menos que puedan ser exigidos los deberes de la misma, si acaso los tributarios y poco más.

3. Porque en vez de en términos de las situaciones básicas de suelo se sigue pensando en el régimen de clasificación como la determinación que establece los derechos y obligaciones de todo, la propiedad, el plan, las actuaciones y su ejecución.

4. Porque se niega que son los tipos de actuación y no los ámbitos de reparto de la edificabilidad o el aprovechamiento los que establecen qué se puede y no se puede hacer y cuáles son las obligaciones de cada cual.

5. Porque se niega el significado de la facultad y sus consecuencias, tanto porque se sigue pensando en propietarios obligados por el plan a urbanizar/transformar y no en actuaciones llevadas a cabo voluntariamente por empresarios que tienen una serie de beneficios y, sobre todo, obligaciones.

6. Porque se siguen confundiendo los dos regímenes de actuación, desconociendo su distinto origen, objetos, determinaciones, instrumentos y sistemáticas. No, las actuaciones sobre el Medio Urbano, no son actuaciones de reforma o renovación de la urbanización o actuaciones de dotación ni actuaciones edificatorias. Son actuaciones que tienen por objeto la preservación urbana y utilizan todos los mecanismos necesarios y disponibles a su alcance, incluso valiéndose de la suma de todos los tipos de actuaciones, pero con su propio régimen especial.

7. Porque con las actuaciones sobre el Medio Urbano nadie concibe que se pueda exigir el deber de reurbanizar (mucho menos los costes sociales, económicos y medioambientales) con cargo al deber de conservación.

Incluso habiendo transcurrido más de 15 años ¿no resulta evidente la negación del cambio?

Luego nos extrañamos de las nulidades de pleno derecho y de los jueces que emiten sentencias que desdicen a esas administraciones y sorprende más aún cuando se plantean proyectos de modificaciones legislativas cuando el vigente todavía no ha llegado a aplicarse.