Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda [3]: Los planes de vivienda y de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural


A la espera de la aprobación, en su caso, en el Senado del Proyecto de Ley de Vivienda en esta tercera entrada vamos a hablar de planes.

No hay duda que nuestros legisladores son de lo más creativos a la hora de confeccionar leyes, pero a veces sería interesante algún tipo de ayuda y sobre todo coherencia.

En este caso el pLVIVe se ha trufado de vocablos y conceptos que parece que suenan bien, pero que no se llega a atisbar a qué se refieren y que, incluso, pueden generar resultados ciertamente contradictorios o resultar vacíos de consecuencias legales (esperemos que no haya sido esa la intención).

Los planes que anuncia el art. 12 pLVIVe en relación a las materias de vivienda y sobre, nuestro objeto de deseo, las actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación (R2R), no parece distar mucho de los planes ya conocidos en materia de vivienda, el Real Decreto 106/2018 y el Real Decreto 42/2022 y los nacidos al calor de la L3R en materia de R2R.  La única diferencia es que ahora se elevaría su naturaleza aparente bajo la cobertura de una Ley.

Sin embargo, aparecen tres cuestiones novedosas, la ampliación de los planes al ámbito rural, la novedosa intervención en el "entorno construido" y el debate de los mismos en el seno de la Conferencia Sectorial.

Lo de “rural” no sabemos a qué se refiere, porque las actuaciones R2R eran para la intervención en la ciudad ya existente, por tanto, en suelo Urbanizado, pero no en suelo Rural. Precisamente el TRLSR en virtud de sus arts. 3, Principio del DUSI, y 20 Criterios básicos de ocupación del suelo, tratan de que no se consuma suelo y no se consoliden crecimientos descontrolados en suelo Rural, de tal suerte que la acumulación fortuita e incluso histórica de edificios y de viviendas no sea una excusa para su consideración como Urbanizados. En este sentido, el art. 21.4 TRLSR, contempla que puedan ser suelo Urbanizado "los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural" cuando reúnan las condiciones que establezca la normativa urbanística autonómica. ¿Cuándo una norma técnica (la ley de vivienda) utiliza una expresión técnica (Rural) quiere decir ese suelo Urbanizado (No-Rural) al que se refiere el art. 21.4 TRLSR o al suelo Rural?, ¿será que la vivienda sirve de salvoconducto para todo?, ¿estaremos ante otro supuesto de polisemia, en este caso del término Rural, que tanto contribuyen a la inacción por las dudas que suscitan?

En cuanto al concepto de “entorno construido”, es otro de esos vocablos que se utiliza, pero no sabemos que alcance tiene. En el TRLSR tenemos las actuaciones sobre el medio urbano, que tienen su definición ¿Aquí qué significará? En las definiciones no aparece y si bien se vincula a la actuación de regeneración y renovación, el uso de otro vocablo no ayuda nada a su aplicación, cuando no incentivará a que no se haga nada con la excusa en que no hay desarrollo normativo o que no se sabe a qué se refieren esta vez ¿verdad?

Por otro lado, llama la atención la poca incidencia de los objetivos para la intervención en el medio urbano a través de la actuación de regeneración y renovación urbana tendrán en los citados planes (véase el art. 24.2 pLVIVe), donde se pone un constante énfasis en la vivienda, descafeinando el resto de objetivos y desvirtuando la vivienda como un bien integrado en un medio urbano que le da soporte, sentido, carácter y valor. Parece que nuestras 2R no son más que un soniquete que se repite en una serie extensa de vocablos al que ahora se añade el “rural” en una suerte de sucesión de conceptos a mayor abundamiento (por cierto, donde las conjunciones “y” e “o” se permutan a lo largo del texto como si fueran sinónimos, como si no supiéramos todos que en derecho las palabras importan, y mucho). Incluso, ahora se confunde la integralidad de las actuaciones 2R con la accesibilidad universal (art. 24.2.b pLVIVe), cuando recordemos que integralidad supone la articulación de las “medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria” (art. 2.1. TRLSR).

Todo rezuma una idea, la vivienda es una cosa ajena a un bien con obligaciones y derechos de propiedad y es un bien diferente al resto de los que se posan sobre el medio urbano. Una cuestión que no resulta inocua y que traerá o acentuará las consecuencias sobre el medio urbano a medio o largo plazo, al tiempo.

Y finalmente, la “Conferencia Sectorial” para definir estos planes de financiación. Tenemos que tener presente que al ser un mecanismo financiero únicamente se aplica al territorio de régimen común y no a los territorios forales que se rigen por el cupo Vasco y la aportación del amejoramiento Navarro (que son unas relaciones financieras bilaterales). Por tanto, poco alcance tendrán estos planes en Euskadi y Navarra, como ya se ha señalado, al menos, en la prensa.

 

Artículo 12. Acción del Estado en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

«1. Con el objetivo de promover el ejercicio efectivo del derecho de todos los ciudadanos al disfrute de una vivienda digna y adecuada, y en el ámbito de sus competencias, el Estado llevará a cabo la planificación necesaria con su correspondiente financiación con el fin de facilitar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, así como para favorecer la conservación y mejora del parque residencial y de su entorno construido, prestando especial atención a aquellos colectivos, personas y familias con mayores dificultades de acceso o que puedan encontrarse en riesgo de exclusión residencial y con especial atención a aquellas familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo.

2. El Estado, en aplicación del principio de cooperación, podrá colaborar, de acuerdo con su propia planificación, en la financiación de los planes que se aprueben por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y propondrá, en el seno de la Conferencia Sectorial, sus propias líneas estratégicas, planes y medidas que promuevan dicha igualdad y fortalezcan el equilibrio territorial, estableciendo los oportunos indicadores de seguimiento y evaluación.

3. La acción del Estado en esta materia, en el ámbito de sus competencias, deberá priorizar la atención y la aplicación de los programas de ayuda a aquellas personas, familias y unidades de convivencia que se encuentren en las situaciones de mayor vulnerabilidad social y económica identificadas por los servicios sociales, y en emergencia habitacional por estar afectados por procedimientos de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, debiéndose promover su adecuado realojo y el acceso a una vivienda digna y adecuada, atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica, así como a sus circunstancias personales y familiares, reforzando para ello los mecanismos de cooperación con las administraciones territoriales competentes.

4. La colaboración del Estado en estas competencias deberá considerar el necesario enfoque territorial de las políticas en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación, adoptando medidas para atender las necesidades de vivienda tanto en los entornos urbanos y metropolitanos como en el medio rural, en municipios que puedan estar afectados por la despoblación, promoviendo programas específicos con viviendas de alquiler social, asequibles y adecuadas a cada contexto social, económico y territorial».

«1. Los instrumentos principales de actuación del Estado en política de vivienda serán los planes estatales en materia de vivienda y en materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural. Estos planes, en coordinación con las demás estrategias estatales y con otras políticas públicas sectoriales, incluirán una planificación plurianual, que podrá estar vinculada a medidas relativas a la financiación, fiscalidad, regulatorias, de apoyo a la puesta a disposición de vivienda a precios asequibles a través de fórmulas de colaboración público-privada que permitan crear un fondo de vivienda asequible o de cualquier otro tipo, que sean útiles para favorecer el acceso a la vivienda, mejorar la calidad del parque residencial y de su entorno construido y coadyuvar a la consecución de los objetivos de los planes.

2. Los planes estatales en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural estarán formados por programas que promoverán y apoyarán de manera prioritaria las siguientes actuaciones:

a) Las que fomenten la ocupación racional y eficiente del patrimonio residencial.

b) La conservación, el mantenimiento, la rehabilitación y la mejora de las viviendas que estén destinadas o vayan a destinarse a residencia habitual, así como la regeneración y renovación de su entorno construido, favoreciendo enfoques integrales que garanticen la accesibilidad universal.

c) las actuaciones necesarias para la creación, ampliación y gestión de los parques públicos de vivienda, tanto derivadas de la nueva construcción como de la rehabilitación, orientados prioritariamente a atender la necesidad de vivienda de las personas, familias y unidades de convivencia en situación de mayor vulnerabilidad social y económica.

d) La construcción y rehabilitación de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

e) La promoción de nuevas modalidades de vivienda y de desarrollo urbano y rural que se adapten a las necesidades sociales, así como las actuaciones destinadas a favorecer el acceso de la ciudadanía a una vivienda sometida a algún régimen de protección pública, incluyendo instrumentos financieros que promuevan mecanismos público-privados.

f) Actuaciones encaminadas a favorecer el acceso a la vivienda por parte de jóvenes, así como a garantizar una vivienda digna y adecuada para personas en situación de mayor vulnerabilidad social, chabolismo, infravivienda o en emergencia habitacional.

En la identificación de las actuaciones anteriores deberá incorporarse una perspectiva territorial que permita establecer medidas específicas para atender las necesidades de los distintos entornos territoriales y, específicamente, las de los pequeños municipios afectados por procesos de envejecimiento o despoblación.

El desarrollo de las actuaciones previstas en las letras c) y f) podrán servir para atender a los trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda, así como a la atención a las personas y hogares sujetos a vulnerabilidad en los procedimientos recogidos en los artículos 439, 655 bis y 685 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

3. Con la finalidad de evitar la especulación, además de las limitaciones establecidas en esta Ley para la vivienda protegida, los planes estatales podrán establecer en la aplicación de sus programas medidas para redistribuir socialmente el beneficio obtenido, en su caso, como consecuencia de la enajenación, dentro del límite temporal que dichos planes establezcan, de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas para la realización de obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbana o rural, ya sea mediante la devolución de las ayudas, u otras medidas que se establezcan.

4. Corresponde al Gobierno, oídas las comunidades autónomas en el seno de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo, la aprobación de los Planes que concreten y desarrollen la política económica estatal en materia de vivienda y que contengan las medidas que, en cada caso, se establezcan, de conformidad con lo dispuesto en los apartados anteriores. Estos Planes Estatales podrán contribuir a la financiación de los planes que se aprueben por parte de las comunidades autónomas o ciudades de Ceuta y Melilla, en los términos y condiciones que a tal efecto se establezcan, sin perjuicio y de manera complementaria a la financiación aplicada a tal efecto por las mismas.

5. Los planes estatales en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural establecerán programas para promover el acceso al derecho a una vivienda digna y adecuada por parte de las personas, familias y unidades de convivencia más vulnerables, con objeto de promover en todo caso una solución de emergencia habitacional debida a la pérdida, amenaza de pérdida, vivienda inadecuada o ausencia de vivienda. Asimismo, deberán incorporar programas específicos para promover la oferta de vivienda suficiente y adecuada con objeto de revertir la dificultad en el acceso a la vivienda, especialmente, en las zonas declaradas como de mercado residencial tensionado de acuerdo con lo establecido en esta ley».

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