PGOU de Bilbao: Actuaciones de Dotación
Hoy comentamos la regulación adoptada por el Ayuntamiento de Bilbao en su Plan General para las actuaciones de Dotación.
El PGOU ya tiene casi un año de rodadura desde la publicación de las ordenanzas en el Boletín de Bizkaia el 20/05/2022.
Uno de los aspectos más llamativos y que, a la vez, pasó desapercibido para muchos de nosotros, es la regulación de las actuaciones de Dotación, puesto que en un primer examen del documento no se llega a apreciar la regulación por estar dispersa en distintos pasajes.
¿Qué es una actuación de dotación?
Las definidas en el PGOU que tienen como condición que se trate de suelo No Consolidado por Incremento de Edificabilidad, es decir, que haya incremento de edificabilidad ponderada. Para ello, se aplican los coeficientes de ponderación actuales tanto a la edificabilidad prevista en el PGOU como a la materializada existente en el momento que el equipo redactor hiciera el análisis.
Dotación de Espacios Libres
El Plan define una especie de agrupaciones dotacionales para imputar una cuota de las mismas a cada actuación:
- Sistemas Generales en suelo No Urbanizable: Deducimos que totalizan cerca de 28.000 m2.
- Sistemas Generales en suelo Urbano: Hay tres agrupaciones dotacionales:
- Grupo 1 de 7.636 m2, se adscribe a dos actuaciones.
- Grupo 2 de 7.473 m2, se adscribe a 4 actuaciones.
- Grupo 3 de 12.322 m2, se adscribe a 84 actuaciones.
- Sistemas Locales: El Plan define un conjunto de sistemas locales «externos» en suelo urbano de un total de 8.672 m2 que se adscriben a las actuaciones de dotación.
En el caso de Sistemas Generales fija un índice de adscripción de 2,9 m2/habitante.
La superficie de estas cesiones no se corresponde con el estándar dotacional sino que es lo que el Ayuntamiento ha tenido a bien imputar a las actuaciones de Dotación, que es superior al estándar.
Otras Dotaciones:
Así mismo, el Plan concibe una especie de Bolsa cuya recaudación irá destinada a la «ejecución de obras de construcción, reforma y renovación, mantenimiento, etc.» de equipamientos. En este caso, es proporcional al estándar.
Cuota de cada una de las tres agrupaciones dotacionales de Zonas Verdes
La cuota de ese conjunto de sistemas generales y locales externos de espacios libres que corresponde a cada actuación se calcula en proporción al incremento del uso residencial, teniendo en cuenta las cesiones que en su caso se realicen en el seno de la actuación de dotación.
Cuando se prevea una cesión en el propio ámbito por otras dotaciones que supere el estándar, este exceso no se compensa con una reducción de la cuota de zonas verdes.
Gestión
Salvo las cesiones que se produzcan en el seno de la actuación, el Ayuntamiento asume toda la carga de gestión por lo que las actuaciones abonarán al Ayuntamiento el valor económico correspondiente.
Monetización de la cesión de Zonas Verdes
- A los Sistemas Generales Urbanos se les asigna una edificabilidad de 3,70 m2/m2 de VPS.
- Respecto a los Sistemas Generales en suelo No Urbanizable, se establece que las actuaciones abonen su valor teniendo en cuenta que al propietario del suelo se le abonará su valor menos los costes de urbanización del propio sistema general.
- A los sistemas locales externos de Espacios Libres se les asigna una edificabilidad de 3,04 m2/m2 de VPS
Monetización de la cesión de Otras Dotaciones
El valor económico imputable a cada actuación es a razón de 295 €/m2t.
¿Y si finalmente no se agota la edificabilidad?
Las obligaciones de las actuaciones de dotación son fijas, no variando en caso de que no se materialice la edificabilidad máxima contemplada en el plan o se implante un uso diferente al considerado como más probable o lucrativo por el PGOU.
Las Unidades de Ejecución de actuaciones de Dotación
En algunos casos se definen actuaciones de dotación que son autenticas actuaciones Integradas con reparto de beneficios y cargas, incluso indemnizaciones por preexistencias.
Un ejemplo
Para entender de qué estamos hablando, vamos con un ejemplo de Rekalde/Amezola, el de la imagen que ilustra este post, el subámbito RE.02.6 Moncada 11 y otros.
Edificabilidad atribuida por el PGOU:
Obligaciones:
- Sistema General de Espacios Libres en suelo no urbanizable (542,59 m2) 14.823,50 €
- Sistema General de Espacios Libres en suelo Urbano (240,28 m2) 313.426,58 €
- Otras dotaciones locales (498 m2) 146.910,00 €
- Cesión gratuita de edificabilidad 791.607,61 €
- IVA no deducible 36.466,68 €
- TOTAL 1.303.234,36 €
Edificabilidad actual
La edificación existente es (según catastro) de 5.354,37 m2 sobre rasante y 920,38 m2 bajo rasante.
El incremento de edificabilidad urbanística sobre rasante es, por tanto, de poco más de 1.800 m2.
Reflexiones
Como podéis ver, se trata de una regulación muy pensada en la que no se dejan flecos.
¿Se os ocurren determinaciones cuya legalidad resulte dudosa o que sean claramente ilegales?
Desde el punto de vista de la oportunidad, ¿os parece que sea una regulación conveniente para el municipio?, ¿podría comportar problemas para el Ayuntamiento?
Y la cuantía de las cesiones, ¿es asumible?, ¿es razonable?
Por último, ¿Qué os parece la agrupación de varias parcelas edificables para hacer un superactuación de Dotación con reparcelación?
Buenas tardes:
ResponderEliminarEn primer lugar, agradecerte la incansable labor didáctica y de llamada de atención sobre tantas cuestiones.
Tratando de aportar a lo que nos planteas, desde el desconocimiento de la normativa autonómica del País Vasco, señalar lo siguiente:
En relación a la primera cuestión ¿qué es una actuación de dotación?, según el RDLg 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art.7:
b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.
A la vista de la definición del legislador estatal, no veo que la actuación de dotación suponga la “desconsolidación" del suelo. De hecho, el art. 18. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias, por remisión al art. 7, distingue los supuestos de "actuación de transformación urbanística" referidas al suelo urbanizable y al suelo urbano no consolidado, sin nombrarlos, puesto que no cabe la utilización de términos urbanísticos por la declarada “invasión competencial”, de las actuaciones de dotación.
A partir de objetar que la actuación de dotación comporte la “desconsolidación" del suelo, se me antoja que los deberes impuestos exceden de los establecidos por el legislador estatal, con el carácter de contenido básico, inherentes al derecho de propiedad.
Entrando al detalle, no comparto la adscripción de “sistemas locales externos” puesto que desvirtúa el mandato del legislador estatal, en el sentido de “incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad …”. Entendiendo que estas dotaciones no suplen las necesarias por el “reajuste”. Mucho menos que se pretenda obtener “sistema general de zonas verdes” con cargo a una actuación de dotación, puesto que, como digo, se trata de dotar el “reajuste”, evidentemente, de sistemas locales.
Tampoco veo la aportación a la bolsa destinada a la “ejecución de obras de construcción, reforma y renovación, mantenimiento, etc., de equipamientos”; nada dice el legislador estatal en tal sentido.
Me parece interesante la reflexión acerca de qué edificabilidad tomamos como referencia a efectos de calcular el incremento de edificabilidad, si el materializado (superior al que reconoce el Plan antes de la modificación, y por lo tanto en situación de “fuera de ordenación atenuada”, o mejor de “fuera de ordenanza”) o el que reconoce el Plan antes de la modificación.
Creo, una vez más, que la respuesta está en la pretendida “desconsolidación” resultado de la “actuación de dotación”. De ser así, la edificación quedaría en situación de “fuera de ordenación”, limitando las actuaciones autorizables a la mera conservación (lo que aboca al edificio a la demolición). Pero, insisto, para mí no es este el escenario.
Hola Javier.
ResponderEliminarEn primer lugar, muchas gracias por tu comentario. Son diversas las cuestiones que apuntas, pero voy a centrarme en algunas de ellas.
La más relevante, en mi opinión, sería la problemática de la actuación de dotación, que se vería reducida si lo vemos desde la óptica de la regulación básica.
La regulación básica desde la LS07, desplaza y prescinde de la clasificación e instaura un nuevo régimen en función de las situaciones básicas y actuaciones básicas. Esto es una cuestión determinante que nos cuesta aceptar.
Seguimos anclados en los viejos debates, cuando el marco ha cambiado como así ya lo ha reconocido el TS desde la STS 598/2020, sobre el PGOU de Málaga:
«Según la nueva regulación, las obligaciones de los propietarios no van a venir ya determinadas por la categorización del suelo (consolidado o no consolidado), sino por el tipo de actuación de transformación urbanística que se vaya a acometer sobre el mismo, dado que la legislación urbanística ya no tiene como finalidad esencial la formación de un nuevo tejido urbano sobre la base de una progresiva ejecución de distintas actuaciones a realizar sobre el suelo, que daba lugar a la consolidación de situaciones cuya revisión no era posible, sino que, como afirma el art. 4 de la nueva Ley "La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste".
A partir de esta nueva normativa, es necesario adaptar nuestro criterio, pues tal y como establece el art. 18, los deberes de los propietarios aparecen vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias, de forma tal que los mismos se vinculan a dichas actuaciones y a la existencia de un verdadero y justificado proyecto de renovación, regeneración o rehabilitación urbana, que ha de estar suficientemente motivado y justificado».
Si esto es así ¿Necesitamos la clasificación? ¿necesitamos debatir sobre si un suelo es SUC o SUNC? ¿o solo necesitamos la clasificación para fijar los estándares y límites del diseño urbano?
La clave y la óptica de la regulación básica está en los deberes y no en el reparto de la edificabilidad.
No obstante, a los operadores urbanísticos nos toca vivir en el alambicado mundo de tratar de conjugar las dos regulaciones (que es posible), so pena que, como sabemos, caigamos en la nulidad.
Pero lo que, a mi parecer, está claro es la prevalencia de la regulación básica y el desplazamiento de la regulación urbanística en cuento al haz de derechos y obligaciones. Así lo reconocen autores como Baño León o el Magistrado del TS, Rafael Fernández Valverde, en un reciente artículo publicado en el último número de Práctica Urbanística.
En cuanto al caso concreto de la actuación de dotación objeto del post, ya veremos qué pasa.
Este blog no deja de ser un espacio para la opinión y el debate.
Una vez más, gracias por tu aportación.
Saludos, Álvaro.
Buenas tardes Álvaro:
ResponderEliminarEmpezar por lo obvio, como bien has entendido, mi agradecimiento a Natxo iba para ambos.
Sin ánimo de polemizar, no creo que lo que manifesté contradiga lo que tú dices ni, por supuesto, la Sentencia del TS que mencionas.
Evidentemente estoy de acuerdo en que el estatuto de derechos y deberes de la propiedad del suelo ha dejado de depender de la clasificación y categorización urbanísticas. Ya quedó claro en la Exposición de Motivos de la Ley de Suelo de 2007, como no podía ser de otra forma a partir de la Sentencia del TC 61/1997 (en relación a la Ley 8/1990 y el texto refundido de 1992).
Según mi comentario anterior, y evidentemente coincidimos, es el RDLg 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana el que, para cada una de las actuaciones definidas en el art. 7, establece los deberes en el art. 18; al margen de la clasificación y categorización del suelo.
No es menos cierto que, si bien en la ley estatal no se mencionan clase y categoría de suelo, sí es nítida la diferencia entre una actuación de dotación y una actuación de urbanización (ya sea de nueva urbanización o de reforma o renovación de la misma).
Si he metido en el debate la categorización del suelo urbano como no consolidado, es porque así lo establece el PGOU de Bilbao y ello ha contribuido, a mi juicio, al “exceso” de “carga de urbanización” que se les impone a las actuaciones de dotación. Entiendo que las “iguala” a las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización que, estas sí, operan sobre suelo urbano no consolidado (con deberes adicionales, según el art. 18, a los que este impone a las actuaciones de dotación).
Saludos