¿Para qué necesitamos los coeficientes de ponderación?

Siguiendo con el objetivo de releer y acaso revisar conceptos urbanísticos con la finalidad de aligerar nuestros equipajes de planeamiento y que nos ayude en la necesaria adaptación al nuevo modelo urbanístico, traemos el concepto de los coeficientes de ponderación u homogeneización. Y la pregunta es clara, ¿siguen siendo útiles en la elaboración del planeamiento o son una tarea inútil más?

En primer lugar, debemos reconocer que según la configuración actual que todos los planes deben respetar, las ordenaciones deben cumplir el doble régimen de las actuaciones básicas y de las determinaciones de diseño urbano (límites y estándares) en cada uno de los ámbitos de planeamiento (sectores y áreas). Dentro de cada ámbito de ordenación, los límites y estándares se calculan con respecto a la edificabilidad física y urbanística (arts. 77 a 81 LvSU y arts. 3 a 21 DEU), pero no con respecto a la ponderada, y en cuanto a las actuaciones básicas la única regla exigible, concediéndole la venia al Tribunal Supremo, es su viabilidad económica. Como podemos observar en las formulaciones siguientes, para calcular la viabilidad tanto en las actuaciones de Nueva Urbanización (aNU) y de Reforma o Renovación de la Urbanización (aRRU) como en las actuaciones de Dotación (aDot) no es preciso utilizar los coeficientes de ponderación, sino los valores residuales del suelo ¿no?

Si esto es así, ¿por qué el art. 56.1.f LvSU exige la definición de los coeficientes ponderación en suelo urbano y urbanizable? (aunque puedan/deban ser actualizados en los instrumentos de equidistribución).

En el pasado, cuando la ley establecía que una de las funciones del urbanismo era "Impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos" (art. 3.2 TRLS76), los coeficientes de ponderación permitían justificar este equilibrio entre los Sectores de suelo urbanizable de cada cuatrienio (Aprovechamiento Medio) o, cuando se extendió al suelo urbano (Aprovechamiento Tipo). Sin embargo, esta justificación tenía su talón de Aquiles en la localización de los usos (factor agravado con la extensión al suelo urbano) y en la estimación del valor de las cargas.

La experiencia del Aprovechamiento Tipo y las Áreas de Reparto demostró que le ingente esfuerzo impuesto a los redactores de planeamiento era baldío porque una parte de los condicionantes del valor neto real quedaba fuera del escrutinio y que para lo único que servía esta para guardar las apariencias y complicar la existencia a los operadores.

Con todo, el elefante en la habitación del reparto equitativo de los beneficios y las cargas se encontraba en una de las rayas del planeamiento, ¿por qué no entraban en el reparto de los beneficios y las cargas los suelos condenados al ostracismo inmobiliario mediante la raya del No Urbanizable?

Tal vez por esto, los legisladores han ido abandonando el desiderátum del reparto equitativo de los beneficios y las cargas en el conjunto del plan, reduciendo al seno de cada ámbito de ejecución. Así el TRLSR solo se refiere a la equidistribución en los arts. 13.2.c, 14.c y 22.5 y la LvSU en el 25.1.b.1, en todos los casos referidos al seno de cada actuación (también en este caso con la venia del Tribunal Supremo,  STS 2783/2015 de Txomin Enea).

Por ello, los coeficientes de ponderación, solamente se aplican en la la ejecución de la ordenación:

• División en Unidades de Ejecución dentro de un Área o Sector, que aquí si se exige la justificación del reparto equitativo entre unidades pero únicamente respecto de la edificabilidad y no de las cargas (art. 144.2 LvSU).

• Reparcelación de las Unidades de Ejecución, que como hemos dicho pueden (deben?) cambiar los coeficientes de ponderación (art. 56.1.f LvSU).

• Cálculo del incremento de edificabilidad ponderada para determinar si el suelo Urbano es No Consolidado por Edificabilidad, caso en el que la aplicación de los coeficientes se limita a la justificación de la decisión pero que carece de efectos puesto que los estándares se refieren al incremento de edificabilidad de techo o urbanística, por lo que solo afecta a la cesión el 15%.

Se ve que el único supuesto en que despliegan efectos los coeficientes es en el cálculo de la cesión del 15% de edificabilidad, dónde se producen consecuencias que claramente pugna con la justicia porque, ¿la plusvalía derivada de incrementar el número de plantas de un edificio es proporcional al incremento de edificabilidad? ¿Cómo juegan las cargas: los desalojos, realojos provisionales...? Si habéis hecho cuentas de la cuantía de estas cesiones os habréis percatado de que en la mayor parte de los casos, las cesiones son injustas y desproporcionadas (véase el reciente Plan General de Bilbao).

Entonces ¿Por qué subsisten en la normativa? Si las áreas y los sectores no tienen que guardar ningún tipo de equilibrio igualitario entre ellas y ellos ¿Será porque nuestra LvSU sigue siendo cautiva de las viejas técnicas supuestamente igualitarias de las que ya no depende (área de reparto y aprovechamiento medio/tipo)?

Si no es así ¿Se os ocurre para qué puede ser necesarios los coeficientes de ponderación en los instrumentos de planeamiento?