Nulidad de pleno derecho del artículo 6.2.b del Reglamento de Valoraciones

El Tribunal Supremo declara la nulidad del art. 6.2.b RVal, sobre la valoración de inmuebles arrendados, que permitía deducir la cuantía de las indemnizaciones por la extinción de ciertos arrendamientos.

Gracias a Carlos Pérez Ramos (abogado) hemos tenido conocimiento de una nueva Sentencia del Tribunal Supremo (STS 3533/2021) sobre valoraciones que tendrá más alcance de lo que parece a primera vista.

El artículo afectado dice:

2. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Cuando estos existan, el valor de los mismos deberá deducirse del valor del derecho de propiedad. Se considerarán entre ellos:

b) Los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado. Los alquileres no protegidos por la legislación arrendaticia, y que en consecuencia responden al funcionamiento libre del mercado, no serán considerados en ningún caso como cargas que detraigan valor del derecho de propiedad.

Antecedentes

El asunto que ha motiva el pronunciamiento del Tribunal Supremo versa sobre el justiprecio de una expropiación de una finca que tenía una vivienda arrendada y que se encontraba incluida en un sistema general a ser obtenido por expropiación.

En primera instancia, tanto el Ayuntamiento de Vigo como el Jurado de Expropiación de Galicia, de acuerdo con la práctica habitual y con el Reglamento de Valoraciones procedieron a valorar el bien atendiendo a su situación básica de suelo urbanizado y edificado (TRLSR 37.3) adoptando el valor mayor entre el obtenido mediante el método residual (RVal 22) y el método de comparación (RVal 24), siendo el segundo el más alto en este caso.

En segundo lugar, tras haber constatado que la finca estaba arrendada con un contrato de renta antigua de la (contrato anterior a 1985), aplicaron el TRLSR 35.4.2º y dedujo el valor de la indemnización de la extinción del arrendamiento al valor de expropiación de la plena propiedad, distribuyendo ambos conceptos indemnizatorios entre los titulares de los derechos:

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

El núcleo de la cuestión

La cuestión es saber si el arrendamiento es una carga o un derecho limitativo de la propiedad y el Tribunal Supremo nos lo va a aclarar.

Además de señalar el curioso doble tratamiento del arrendamiento que se contiene en el to de libre mercado,  la indemnización al arrendatario no se descuenta al valor de la plena propiedad; sin embargo, en un arrendamiento sometido a una legislación específica que excluya la rentabilidad de mercado –p. ej. alquiler forzoso o el alquiler social de nuestra LVIV-, la indemnización arrendaticia sí se descuenta para determinar el valor neto de la plena propiedad), el Tribunal constata, en primer lugar, que el arrendamiento no es una “carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad”, tal y como se recoge en el Código Civil:

«y si bien los arrendamientos no son, en pura técnica de Derecho privado, derechos reales, si es cierto que constituye, al momento de la expropiación, una “carga” de la finca expropiada que debe ser liberada, porque la Administración expropiante, o el beneficiario de la expropiación, ha de adquirir el pleno dominio sin limitación alguna, aunque proceda de una limitación obligacional como serían los arrendamientos».

Pero el Tribunal no le basta con esta constatación y entra al fondo de la descripción de la naturaleza del arrendamiento: 

«Por el contrario, el contrato de arrendamiento, por su propia naturaleza, no limita la propiedad, sino que la consolida. En efecto, una de las facultades del dominio es el disfrute, el uso y aprovechamiento de la cosa, obteniendo los frutos que misma pueda producir. Pues bien, si la finca la posee el propietario, esos frutos serán los que produzca la finca –es evidente en el caso de las fincas rusticas- que el propietario hace suyos. Ahora bien, cuando la “cosa” se cede –la posesión, no la propiedad, es decir, el “uso”, como dice el TRLSR- a un tercero en virtud de un contrato de arrendamiento, esos frutos para el propietario no serán ya lo que produzca la cosa, que pertenecen al poseedor, el arrendatario; los frutos de la finca para el propietario será la renta, que es consustancial a todo contrato de arrendamiento; esto es, se trataría de frutos civiles a que se refiere el artículo 355 del Código Civil. En suma, con la expropiación, el propietario si se ve privado de la finca en su condición de arrendador, porque dejará de percibir los frutos de la finca –la renta-, a diferencia de lo que sucede cuando la finca estuviera gravada con un derecho real limitativo del dominio».

Todo ello lleva al Tribunal Supremo a establecer que el arrendamiento no es una carga o un derecho limitativo de la propiedad que, por tanto, no permite realizar descuento alguno al valor de expropiación del pleno dominio.

Pero el Tribunal va más allá al percatarse que algo no encaja y es la falta de cobertura legal del RVal 6.2.b, puesto que el TRLSR no recoge el arrendamiento bajo el supuesto de expropiación de una finca gravada con cargas y en consecuencia, tal como establece el TRLSR 35.4.1º, la valoración de los derechos sobre la propiedad que no sean “carga”, como el arrendamiento, se realizará de acuerdo con la normativa expropiatoria, lo que reenvía a los arts. 8.1 y 52.1 REF, los cuales establecen que la indemnización por la extinción del arrendamiento es una indemnización separada y ajena a la propiedad. Dice el RVal 6.2.b.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación. 

Por todo ello, de esta sentencia se extraen dos determinaciones:

1. Por un lado se declara la nulidad de pleno derecho del ultra vires (FJ2 y 3).
2. A partir de ahora en la expropiación de todo bien, sea cual sea su situación básica, el arrendamiento se valorará de manera separada y adicional al valor de la plena propiedad, sin que quepa deducción alguna al valor del bien.

Pero como indicábamos al comienzo, esta sentencia tiene más miga de lo que parece, no afecta únicamente a los costes de expropiación de sistemas generales en suelo urbanizado.

Podemos deducir que tanto en las actuaciones expropiatorias como en las de transformación y edificatorias pueden sufrir un importante incremento de las indemnizaciones (TRLSR 18.1.f –actuaciones de urbanización-, TRLSR 18.2 -actuaciones de dotación- y TRLSR 18.3 –actuaciones edificatorias-) por los arrendamientos:

• Arrendamientos rústicos, Ley 49/2003.
• Arrendamientos urbanos de la LAU.
• Arrendamientos forzosos, LVIV 59.
• Arrendamiento de VPS en alquiler social, LVIV 7.4.
• Arrendamientos precaristas.

Si a esto sumamos que la foto fija de cargas y arrendamientos, que anteriormente era a la fecha de delimitación de la unidad –RGU 101– y ahora es muy posterior –TRLSR 34.2–, así como la afición por la picaresca, este cambio puede propiciar arrendamientos sobre los bienes existentes y que sean disconformes o que no deseen a participar en la actuación (TRLRS 13.2.c y 14.c) y así capitalizar algún que otro pingüe, o no tan pingüe, beneficio adicional. Por tanto, lo que antes resolvíamos con la simple valoración de la plena propiedad (habitualmente distribuyendo en su seno los distintos derechos y cargas) pero sin incremento de valor alguno por los arrendamientos, ahora nos obliga a analizar como mayor detalle y valorar esos arrendamientos, incluso  los que puedan emerger en cada actuación.

¿Habrá que repasar cómo se valoran todos esos arrendamientos en función de sus distintas modalidades?

Mientras a cambiar los manuales de ejecución del planeamiento.

Os dejamos un enlace a la STS 3533/2021.