Curso sobre la actuación de regeneración urbana [13]: Las ayudas
Una de las causas de la degradación de nuestros tejidos urbanos es que, a consecuencia de las políticas y propaganda pública de fomento de la vivienda en propiedad, que fueron necesarias para financiar el crecimiento del parque residencial que precisaba la industrialización, es la creencia generalizada, aunque interesada, de que la propiedad eta exenta de obligaciones excepto los tributos (escasos, tanto comparándolos con los de otros países como con el coste de los servicios a satisfacer).
Es frecuente escuchar que las políticas de regeneración no son factibles porque los propietarios no están dispuestos a aportar los fondos necesarios para su ejecución.
Una de las causas del fracaso de la legislación sobre regeneración urbana es, precisamente, la ausencia de políticas públicas de regeneración. La intervención de las administraciones públicas se está limitando a actualizar el término rehabilitación, sustituyéndolo por el más moderno de la regeneración. Podría decirse que el único triunfo de la L3R se mueve en el terreno terminológico o cosmético porque en el fondo, las políticas públicas siguen basándose en “las ayudas”. Las ayudas al estilo tradicional, ayuda al ladrillo, al propietario individual o a la comunidad de propietarios que, a estos efectos, lo mismo da.
El diseño de la regeneración se basa en:
- El diagnóstico de que la amenaza de la degradación urbana requiere que la intervención no se limite a la edificación residencial (ladrillo), de que es necesario intervenir también en la urbanización (bordillo) y, lo que es más importante, que la rehabilitación del hardware no es suficiente, hay que intervenir en la carta de dotaciones y servicios, tanto públicos como privados.
- El análisis de la magnitud del problema de la degradación, que afecta o afectará en breve plazo a un grandísimo numero de barrios y ciudades, con la única excepción de aquellos capaces de beneficiarse de tensiones especulativas en que la regeneración funciona más o menos espontáneamente.
- La constatación de que el derribo y reconstrucción, dada la escala del problema, no solo no es viable económicamente sino que tampoco es factible por los materiales necesarios y las emisiones de CO2 que comportaría ni deseable por los fenómenos de desplazamiento social que conlleva.
- La comprobación de que las ayudas públicas no pueden cubrir ni de lejos el problema dada su extensión y la necesidad de intervención en el corto plazo.
Por ello, se amplía drásticamente el deber de los propietarios tanto cuantitativamente como por su afección al costeamiento de las intervenciones en lo común, tal como señalábamos en el post 11 de esta serie.
Es por ello que el modelo de ayudas o subvenciones e incluso préstamos públicos debe ser redefinido y supeditado a los objetivos de las actuaciones conjuntas y colectivas, puesto que las actuaciones individuales desincentivan e impiden la actuación conjunta, que sí actúa sobre los elementos colectivos.
Las ayudas no pueden ni deben ser patrimonializables directamente por los propietarios, salvo que actúen conjuntamente en pro de lo colectivo y comunitario. Las ayudas deben ser parte de los ingresos colectivos de la actuación, para que en la medida que se logren dichos objetivos colectivos supongan un beneficio inmaterial, material y económico también para cada propietario, supeditado en todo caso al bien colectivo. Al fin y al cabo ese debe ser el destino preferente de los recursos públicos, no atender las necesidades individuales, sino las colectivas y sin perjuicio de que se produzca, sin duda, un beneficio o exoneración parcial de cargas o costes individuales.
Precisamente esta concepción es la que se concreta y determina de manera concordante en la Distribución de costes aMU y en el Avance de la equidistribución de las ARU, como se puede ver en el TRLSR 14.c y en el LVIV 43.4.d respectivamente:
Artículo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: facultades.
En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen, […], las siguientes:
- c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
Artículo 43. Planificación de la rehabilitación y regeneración urbana.
- El acuerdo administrativo mediante el cual se delimiten los ámbitos de actuación conjunta, […] acompañada de los siguientes extremos:
- d) Avance de la equidistribución entre todos los afectados de los costes derivados de la ejecución de la actuación y de los beneficios imputables a esta, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
Costes – Ingresos = ∑ Ai Ai ≤ 50% VRBai
O lo que es lo mismo,
Costes actuación – [Ingresos actuación + (100% VRS edificabilidad nueva - cargas) – Ayudas] ≤ ∑ Ai
Y que igualmente inciden en la distribución de los costes que derivan en las aportaciones obligatorias:
Ai = (Costes – Ingresos) Xi / ∑ Xi ≤ 50% VRBai
Siendo:
- Costes – Ingresos: Saldo inicial de la actuación sin aportaciones.
- los costes son todos los necesarios
- los ingresos son todos los resultantes
- Ai: Aportación individual de cada propiedad.
- Xi: El incremento de valor de cada propiedad entre el estado inicial y final (tras la actuación):
- 50% VRBai: El límite legal del deber de conservación de cada propiedad
Como se puede observar en el diseño de las aMU-RRi/ARU, las ayudas forman parte de la masa de los ingresos de la actuación y en la medida que se contraponen a los costes globales, suponen un descuento, en todo caso dentro de la proporcionalidad del beneficio obtenible, de las aportaciones obligatorias de cada propiedad. Como decían las letras “b” y “c” del STC 143/2017 FJ 17 y que como dijimos en el segundo post dedicado a la STS 733/2021 permiten deducir la intención del legislador, que supusieran un menor impacto en el patrimonio personal de los particulares:
- b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.
- c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.
De todo lo anterior, podemos concluir que las políticas de ayudas y subvenciones deben ser reformuladas y redirigidas cuando menos en el seno de las aMU-RRi/ARU, si al menos queremos abordar los problemas esenciales del medio urbano, que, sin perjuicio de los déficits particulares o individuales, son en mayor medida colectivos y comunitarios.
En el siguiente post analizaremos otro de los aspectos controvertidos de toda actuación urbanística, el realojo.
POSTS DE LA SERIE SOBRE LA ACTUACIÓN DE REGENERACIÓN URBANA:
(1): La actuación y las denominaciones
(2): El objeto
(3): El encaje jurídico
(4): La obligatoriedad de participación
(5): La ordenación
(6): La delimitación
(7): La memoria de viabilidad económica aMU
(8): Los contenidos del instrumento
(9): La gestión
(10): La distribución de costes y beneficios
(11): El deber de conservación
(12): La revalorización
(13): Las ayudas
(14): El realojo
(15): Lo integrado
(16): El cambio de modelo
(17): Lo que no es una actuación de regeneración
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