[LS07, XI] y 4: ¿Qué define la ruina?
Concluimos la serie dedicada al XI aniversario de la LS07 con una propuesta de lectura desprejuiciada de la ley, que bien podría ser un pasatiempos de agudeza visual.
En el post anterior ([LS07, XI] 3: Régimen estatutario de la propiedad) de esta serie destacábamos que una de las cuestiones fundamentales que introdujo la LS07 fue explicitar el carácter estatutario del derecho de propiedad, basado en un concepto de propiedad delimitada, superando el concepto de propiedad limitada del Código Civil del s. XIX, todavía vigente. Esta declaración expresa del carácter estatutario condiciona todo el régimen urbanístico y reconfigurar las instituciones clásicas, que pasan a tener unos nuevos encaje y alcance. Os proponemos detenernos en el deber de conservación.
La concepción tradicional del deber de conservación consistía en la obligación de conservación la edificación excepto cuando no resultara razonable técnicamente (la llamada ruina técnica), viable legalmente (la llamada ruina urbanística) o hacerlo fuera antieconómico para el obligado (cuando el coste de la reparación, comparado con el valor del edificio, no fuera razonable, la llamada ruina económica).
Como decíamos, el régimen de estatutario delimita el contenido material del derecho de propiedad conforme a su función social, de forma que el propietario ya no tiene derecho a hacer lo que le de la gana, sino que tiene obligación de hacer aquello que el legislador considere que demandan los intereses generales.
Volvamos a leer el art. 9.1 de la LS07, relativo al deber de conservación y observando la determinación referida al límite del deber de conservación, es decir, cuando cesa el deber por resultar antieconómica la inversión necesaria comparada con el valor del bien:
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.
¿A qué se refiere la expresión "hasta donde alcance el deber legal de conservación"? , ¿a lo que sigue al “así como…” o tambien a lo anterior al punto y coma, "seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato"?
¿Cuál serían las conclusiones de esta lectura?
- ¿Qué el deber de conservación de las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato no tiene límite económico?
- ¿Qué el límite económico no se refiere al deber de conservación sino que únicamente opera para los trabajos de mejora y rehabilitación?
¡Vuelve a leer!
¿Puede ser?
¡Espera!, vamos a leer qué dice el texto vigente, el TRLSR 15:
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. (¿Aquí falta algo o no?)
c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
Pues a la vista de los apartados 1.b y 1.c del art. 15.1 TRLSR parece que no hay duda, ¿no?
Si se comparten estas conclusiones de la lectura desprejuiciada de la Ley estatal y teniendo en cuenta que, como regulación de la propiedad del suelo, son competencia del estado y, por tanto, de aplicación preferente sobre la normativa autonómica, la siguiente cuestión se nos echa encima: ¿Puede la legislación autonómica eximir del deber de conservación ilimitado mediante la declaración de ruina “económica” (LvSU 199.2).
Por tanto, volviendo al título de este post ¿Qué define la ruina? Pues en la “esquizofrenia” que caracteriza la dicción y aplicación de la ley no podemos llegar a un consenso claro (o sí). Pero lo que es cierto es que la LS07 pone lo que pone y no lo que pretendemos leer que pone.
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