[Valoraciones] Valoración del suelo Rural: Nuevo tipo de capitalización

El Banco de España ha publicado el dato anual correspondiente a 2015 de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años, ya tenemos nuevo tipo de capitalización.



Esta entrada ha sido elaborada por Joseba Llona y Natxo Tejerina

Desde la promulgación de la Ley 37/2015 de Carreteras, el tipo de capitalización de la renta de la explotación en suelo rural es el promedio de los tres últimos datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años (TRLSR DA7).

Hasta la publicación del dato correspondiente a 2015, el tipo de capitalización era el promedio de los datos anuales de 2012 (5,91%), 2013 (5,03%) y 2014 (3,13%), es decir, 4,69%.

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponda el coeficiente de localización 2 tenía un valor en expropiación de 16.723 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 4,69%.

(200 € ÷ [0,51 × 4,69%]) × 2 = 16.723,10 €

El día 7 de enero de 2016, el Banco de España ha publicado la rentabilidad anual correspondiente a 2015, por lo que el nuevo tipo de capitalización para el año 2016 es el promedio de los datos anuales de 2013 (5,03%), 2014 (3,13%) y 2015 (2,85%), esto es, 3,67%.

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponda el coeficiente de localización 2 tenía un valor en expropiación de 16.723 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 3,67%.

(200 € ÷ [0,51 × 3,67%]) × 2 = 21.370,95 € (+27,79% respecto al año 2015)

Este nuevo tipo de capitalización se aplica a los procedimientos cuyo inicio del expediente individual de justiprecio sea posterior al 31 de diciembre de 2015 o, en el caso de tasación conjunta, que el inicio de la exposición pública sea posterior a dicha fecha.

Comentarios

  1. Alfons Garrido12/1/16, 10:41

    Gracias Joseba por tu exposición, clara y concisa.
    Simplemente mencionar que en el segundo párrafo se dice que el promedio de los tres anteriores años es 4,96% cuando debería decir 4,69%, tal y como está bien expresado en el ejemplo posterior.
    Gracias,

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  2. Gracias Alfons por tu comentario y por la corrección, efectivamente el valor promedio es 4,69%.
    Intentaremos seguir con las reflexiones que nos vayan surgiendo sobre el asunto y la aplicación que se haga de los nuevos criterios de valoración.
    Un saludo

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  3. Buenas tardes, ¿Cómo puedo conocer el rendimiento en Castilla la Mancha de una ha de pastizal de secano?
    Es posible que se tomando como rendimiento el canón anual de arrendamiento para dicha comunidad autónoma?

    Gracias, Ángel

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  4. Ante todo, gracias por el interés y la confianza. Intentaremos aclarar algo el asunto.

    Conceptualmente si se quiere establecer un valor de suelo, no resultaría el método más ortodoxo, ya que el cálculo de los cánones de arrendamiento es (en pura teoría) estadístico, mientras que la legislación indica que el método ha de ser el analítico.

    En cuanto a datos o cálculos de rendimientos de pastizales, conozco un estudio realmente exhaustivo sobre el asunto, del que se pueden extraer datos de producciones y puede servir, si bien no te puedo concretar datos porque simplemente lo ojeé en su momento. Aunque puede que lo conozcas, te adjuntamos el enlace.
    http://www.besana.es/sites/default/files/estudiopastos.pdf

    Como referencias concretas de valores de suelo de pastizales, tenemos pocas, si bien te puedo confirmar que algunos Jurados provinciales estuvieron resolviendo entre 2007-2012 (desde entonces no hay mucho dato porque tampoco hay mucha expropiación) entre 0,30-0,45.-€/m2, (aunque puede que haya algunos más bajos) y las cosechas pendientes a 200.-€/Ha

    Te adjuntamos también el enlace a un pdf de la Universidad de Castilla-La Mancha, que hace alguna referencia a producciones
    https://www.uclm.es/profesorado/produccionanimal/Vacunoweb/Vacunodehesa.pdf

    Esperamos haberte servido de ayuda

    Un saludo

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  5. MARCELINO CARDONA LLORCA16/9/16, 12:43

    Hola Joseba, encuentro una dificultad para el calculo del DM al que hace referencia el Reglamento de Valoraciones en su articulo 9
    Cuando no haya podido determ....
    Como podemos deducir un valor DM para un posible cultivo de citricos en Murcia?

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  6. Muy buenas Marcelino

    A ver si puedo aportar algún comentario que te sea de utilidad.

    El concepto de “derechos y mejoras” resulta difícil de “deducir”, ya que trata de identificar:

    - Como derechos aquellos cuestiones que consecuencia de la actuación o gestión del mismo han podido generar posiciones favorables en la propia actividad, en el mercado…, que pueden ser cuestiones más o menos tangibles o intangibles. También han de considerarse en este apartado aspectos más concretos, un ejemplo puede ser que se haya tramitado una concesión de aprovechamientos acuíferos, o constituido a favor de la finca una servidumbre de paso que mejora claramente los accesos a la misma.

    - Como mejoras aquellas inversiones y aportaciones que ha realizado el arrendatario, como pueden ser, siguiendo con lo apuntado anteriormente, la instalación de riego realizada para la traída y distribución del agua de la concesión en toda la zona cultivada, y en el caso del nuevo acceso, los gastos realizados en acondicionar el camino; otras mejoras claras pueden considerarse cerramientos incorporados a la finca, obras de acondicionamiento de infraestructuras obsoletas…

    Por tanto el cálculo del DM puede ser sencillo porque, en principio el arrendatario dispondrá de los datos de las inversiones realizadas en la finca que, no englobándose dentro de las necesarias para el desarrollo de la actividad, han supuesto un amejoramiento de la finca, bien por incorporación de derechos inexistentes y que en el momento de valoración permanecen vigentes, o bien por el desembolso de inversiones en incorporar a la explotación determinados infraestructura, servicios o aspectos tecnológicos que han supuesto que en la actualidad la finca tiene un valor superior respecto de la situación en que se encontraba en el momento en que comienza el arrendamiento.

    Una cuestión importante es que este valor puede ser cero “0”, ya que el arrendatario ha podido desarrollar correctamente su actividad y mantener la explotación perfectamente, pero sin incorporar mejoras, limitándose a hacer los gastos necesarios para la explotación en cada campaña.

    Consecuencia de lo anterior, no puedo concretarte aspectos concretos, ya que en caso habremos de valorar que es lo que hemos incorporado a la finca respecto de la situación de partida, que permanece en la misma y que tiene un valor que se puede estimar, bien por el gasto que supuso, descontada su depreciación, o bien el sobrevalor que conlleva la presencia de lo incorporado respecto de la producción (bien por incremento de ingresos o por minoración de gastos).

    Esperando haber aportado algo de luz y no complicado el planteamiento, te envío un cordial saludo.

    Joseba Llona Sabarte

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  7. Hola Joseba.. muy bien explicada la fórmula. Gracias. Yo tengo una finca de erial- pastos que no uso y calculare la renta potencial. Pero no se que rendimiento poner y como justificarlo, el 200 euros sirve? el enlace k le diste a Ángel de www. besana... no se puede abrir..

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  8. Disculpen, están utilizando un tipo de capitalización en tanto por ciento, y debe ser en tanto por uno

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  9. Buenas tardes, en una valoración de un suelo rústico por capitalización de rentas, teniendo en cuenta plantaciones de reposición periódica, como frutales, cítricos, etc. donde la reposición del arbolado es períódica. la renta líquida anual que se determine ¿durante cuantos años se aplicaría para conocer la valoración más aproximada?
    Muchas gracias

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  10. Hola Pedro.
    Entendemos que lo que preguntas es, si definido un periodo de replantación superior a un año como calcular la renta anual y posteriormente como capitalizar.
    Lo lógico sería proyectar todos los costes y todos los ingresos durante ese periodo de replantación y luego dividir la renta obtenida por el número de años.
    Obtenida la renta anual, luego se capitalizaría de manera perpetua (Renta anual/r1) = V.
    Cuidado con el tipo de capitalización y los coeficientes correctores (Recuérdese que r2, no se puede aplicar, anulado por STS 1747/2020).
    Saludos.

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  11. JOSEBA LLONA28/1/21, 9:55

    Buenos días Pedro
    Ampliando el comentario inicial e intentando concretarlo.
    En principio el periodo de aplicación adecuado para obtener el valor más acertado sería el correspondiente a un ciclo completo de la plantación, es decir, desde el momento de la inversión inicial de preparación del terreno para implantar el cultivo, hasta el arranque definitivo de la misma y dejar el terreno en la misma situación que nos lo encontramos en el momento 0.
    La fórmula que se utilizaría sería la indicada en el Artículo 13 c del Real Decreto 1492/2011, Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
    c) Cuando las rentas variables evolucionen en el tiempo en ciclos periódicos, de duración k, y la valoración se realice al inicio del ciclo, el valor de capitalización, V, será:


    En el mismo caso, por ejemplo, se encontraría un suelo en el que tomemos como referencia una explotación forestal.
    Esperamos haber aclarado algo más la pregunta, en caso contrario, nos lo comentas.
    Saludos

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  12. Buenas tardes, en una valoración de una finca rustica dedicada al cultivo de cítricos, en la cual se quiere calcular la ganancia obtenida por el propietario en los últimos 3 años, es correcto calcular dicha ganancia capitalizando las rentas de la siguiente manera:

    R= I - C - B

    Siendo el beneficio el 40 % de la ingresos menos gastos, al tratarse de cítricos.

    Y posteriormente capitalizar la renta:

    V= R/r1

    ¿Estaría bien calculada la ganancia obtenida por el agricultor?

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  13. Hola Maria.
    Si hemos entendido bien ¿indicas que B es igual al 40% de I?
    En tal caso R = B ¿no?
    La fórmula del Reglamento habla de R = I - C
    Pero más allá del debate matemático, de cara a una valoración reglada deberás justificar cómo has obtenido ese beneficio (R).
    Por otro lado, recuerda que ahora en los casos de capitalización perpetua como el que señalas la formula es V = R / r, debiéndose adoptar para ese valor “r” el tipo r1, pero que no hay r2, ni r3, ni r4 por la STS 1747/2020 que anuló la aplicación de esos tipos y el anexo de los coeficientes correctores por tipo de explotación.
    Ahora tienes que hacer una comparación con valores estadísticos de mercado para ver si el valor resultante se aparta o no del valor estadístico y corregirlo en su caso.
    Saludos.

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  14. Buenas tardes, sí, se que para capitalizar tengo que utilizar r1, ya que los demás están anulados por la STS 1747/2020.

    Pero mi duda es que no se si estoy haciendo correctamente los cálculos para obtener la ganancia del agricultor, lo que necesito saber es como calcular la ganancia obtenida por el agricultor en los últimos 3 años con la producción de cítricos en plena producción.
    Es que obtengo valores muy altos y no se si estoy aplicando correctamente las fórmulas. Si es muy elevado, ¿se puede corregir?

    Se que la regla es R = I - C , pero ¿esta bien aplicado que al ser una renta potencial la formula pasa a ser?:

    R= I - C - B siendo,

    Ingresos (€/ha)= precio percibido por el agricultor (€/kg) por la producción (kg/ha) dato obtenido del ministerio de agricultura.

    Costes (€/ha) dato obtenido del ministerio de agricultura.

    Beneficio del agricultor empresarial (€/ha)= diferencia entre los ingresos y los costes, pero al tratarse de un cultivo en regadío ese porcentaje es el 40% de la diferencia de los ingresos y los costes.

    De esta forma obtenemos la ganancia (€/ha) pero ahora hay que capitalizarlo dividiendo entre r1 (dato obtenido con los últimos 3 años de las obligaciones del estado a 30 años) , siendo:

    V (€/ha) = R (€/ha)/r1

    Así obtenemos el modulo de capitalización que multiplicado por la superficie de la parcela obtenemos el precio.

    Espero explicarme bien, muchas gracias.

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