Ley vasca de Vivienda (3): Problemas que no creeríais...

La Ley de Vivienda no se ha limitado a tratar la problemática de vivienda o los aspectos de vivienda de la normativa sobre urbanismo y suelo sino que se ha abierto paso incidiendo en el marco normativo de la acción urbanística más de lo que se desprende de su título.

Los urbanistas tenemos que manejar normas de diversas procedencia (del estado, autonómicas, municipales), que abordan las cuestiones desde distintas perspectivas (general o sectorial) o que utilizan distintas técnicas (condiciones básicas, legislación básica, bases…); el resultado es una masa informe gracias a la cual la resolución de cualquier problema, incluso menor, lleva indefectiblemente a cuestiones generales, colaterales..., en definitiva, a problemas mayores. Como cuando quieres probar un bocado de esos espaguetis con tan buena pinta que tiene el vecino de mesa y acabas atragantándote.

[caption id="attachment_3086" align="alignnone" width="475"] Propuesta de icono para el sistema normativo del urbanismo[/caption]

Parece que el legislador no es consciente de los efectos que se producen en el sistema cada vez que se toca un pilar de la estructura normativa. Es más, se considera omnipotente y omnisciente y que puede ir quitando pilares a capricho, como dicen aquellos alegres combatientes, "sí se puede". La Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco no es una excepción y ha querido dejar su impronta modificando numerosos aspectos de la normativa urbanística y de suelo, por lo que, dejándonos llevar por los efectos de la ola de calor (o será algo más que una ola?), hemos titulado este post parafraseando aquello tan mítico de I've seen things you wouldn't believe...

1. Modificaciones expresas

La DF5 y da una nueva redacción al LvSU 27

A pesar de la supresión del apartado 4, se mantiene la frase inicial del antiguo apartado 5 ("No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior"), por lo que ahora pasa a referirse al apartado 3.

• Art. 27.2: Se sustituye “la misma” por “ella”: “…ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen vencido los plazos de ejecución establecidos en la misma ella o, en su defecto…“.


• Art. 27.3: Se prescinde de la mayúscula diacrítica: "parcela o parcelas edificables que habrán de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo patrimonio municipal de suelo".


• Art. 27.4: Se suprime, desapareciendo la obligación de afectar a VPP las parcelas obtenidas por cesión, lo que producía efectos perversos en ciertas situaciones.


• Art. 27.5, que pasa a ser 27.4: Se añade al apartado la posibilidad de que la cesión gratuita de edificabilidad se materialice en viviendas construidas: "podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al correspondiente patrimonio público de suelo, o por las viviendas correspondientes a su valor".

La adición al art. 27.5 (que pasa a ser 27.4) tiene por objeto permitir la permuta de cuota de solar por viviendas acabadas (parece que la nueva estrategia básica para la gestión del Patrimonio Municipal de Suelo es permutar suelo por construcción). En el caso de la adjudicación de viviendas en la reparcelación, constituye una novedad contraria al esencia de la reparcelación por cuanto ésta es de parcelas y no de elementos privativos de la futura obra nueva, lo que requiere ajustes adicionales.

La ocurrencia tiene el inconveniente de que la fijación del precio se producirá al margen de cualquier mecanismo o principio de la legislación de contratos (?).

Es una pena que no se haya aprovechado la ocasión para cohonestar la regulación de la monetización de la cesión gratuita de edificabilidad, posibilitada por el tos normales por el tonómico.

Es una pena que no se haya aprovechado la ocasión para cohonestar la regulación de la monetización de la cesión gratuita de edificabilidad, posibilitada por el LvSU 27.4 y prohibida taxativamente en los supuestos normales por el TRLS 16.1.b.4º.

La incompatibilidad de la regulación vigente genera una incertidumbre muy problemática que parece no preocupar al legislador autonómico.

La DF6 modifica el apartado relativo a la definición de la edificabilidad física (LvSU 35.2)

• Se corrige un error inocuo: “… cada metro cuadro cuadrado de suelo“.


• Se añade al apartado 2, sobre edificabilidad física: “En estos supuestos, cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los requisitos de accesibilidad o las condiciones mínimas de habitabilidad de un edificio preexistente, a tenor de la normativa vigente, dichas obras no computarán a efectos de incremento de edificabilidad, ni se considerará que se han incumplido los parámetros de edificabilidad recogidos en la ordenación urbanística correspondiente".

La ubicación de la determinación no resulta adecuada porque debería incluirse en el precepto que regule los efectos del incremento de edificabilidad y no en el que define la edificabilidad física.

Parece que la expresión "En estos supuestos..." se refiere a los indicados en la frase anterior del art. 35.2 ("Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes..."), con lo que una solución razonable en el caso de la edificación existente se extiende a "solares" y a "parcelas", lo que carece de fundamento cuando no estén edificados.

La DF 7 modifica el art. 21

• Donde se dice "viviendas de protección oficial de régimen general y especial" pasará a decir "viviendas de protección social" y donde se dice "viviendas de protección oficial de régimen tasado" pasa a decir "viviendas tasadas". También en consonancia con el art. 21 se suprime la frase final de ambos apartados que permite sustituir la vivienda de protección oficial de régimen tasado por la Vivienda Tasada Municipal.


• Se incluye un nuevo apartado 4: "La distribución espacial de la edificabilidad urbanística residencial destinada a las viviendas de protección pública a que se refieren los dos párrafos anteriores de este artículo debe materializarse en el conjunto de la edificabilidad urbanística residencial protegida que resulte en cada área, sector o unidad de ejecución, de forma que se contribuya a la cohesión social con la mezcla de usos diferentes, así como de regímenes protectores y modos legales de tenencia y disfrute distintos en las unidades edificatorias colectivas resultantes", que incorpora los criterios generales a la norma con rango de ley. En consecuencia, los apartados 4, 5 y 6 pasarán a ser 5, 6 y 7, respectivamente.


• En el actual apartado 5 (que será 6), relativo a la exención de VPP en unidades de ejecución pequeñas, se suprime el punto final: "Las viviendas resultantes de dicha unidad de ejecución se deberán destinar a viviendas de régimen tasado municipal". ¿Implicará esto la derogación del DEU 13?


• En el actual apartado 6 (que será 7), en el apartado final relativo a las transferencias de VPP, se suprime el inciso final: "será requisito imprescindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la realización de dicha solicitud, la ejecución previa o simultánea del mismo un número de viviendas de protección pública proporcional a la diferencia de valores entre las viviendas libres de los ámbitos objeto de la transferencia". Supresión que es de agradecer por las disfunciones que comporta.

La DD2 deroga el LvSU sobre la ITE.

Este tema ya fue tratado en el post titulado "Ley vasca de Vivienda (2): Edificación y conjuntos urbanos y rurales"

La DF8 modifica LvSU DA8 de Alojamiento dotacionales

La LvSU DA8 fue cncebida como norma supletoria hasta la promulgación de la, entonces, futura Ley de Vivienda. La nueva redacción adecua el contenido de la disposición a la Ley.

No alcanzamos a entender el sentido de que la DD2 derogue la LvSU DA8 y se le de un nueva redacción. ¿Tendrá algún efecto este proceder?

La DD2 deroga la LvSU DA8 de Alojamiento dotacionales

La supresión viene motivada porque la Ley de Vivienda ya regula los Alojamientos Dotacionales haciendo innecesaria la disposición derogada.

2. El derecho al realojo

Actualmente los derechos de realojo, retorno y reinstalación están regulados (por orden de aparición):

• LAU DA8: Aplicable a arrendatarios afectados por actuaciones aisladas (aisladas en el sentido coloquial de la expresión).


• DA2 LvSU, que se remite a la LAU para los arrendatarios desalojados por “actuaciones aisladas no expropiatorias". Regulación desarrollada por el art. 23.6 DvMU y VPOP.39-08 36 y ss.


• TRLS 16.1.a: que se limita a enunciar los derechos al realojamiento de residentes habituales, remitiéndose a la "legislación vigente", "así como el retorno cuando tengan derecho a él"


• L3R 14: aplicable a las actuaciones de 'Rehabilitación Edificatoria' y de 'Regeneración y Renovación Urbanas' definidas en el art. 7 L3R.

La regulación del derecho recogida en la L3R difiere sustancialmente de la tradicional (recogida en el LvSU DA2 y sus normas de desarrollo). Las novedades más significativas son:

• En expropiación el justiprecio y el realojo son incompatibles, correspondiendo optar al realojado.


• El derecho de retorno de los arrendatarios afectados por actuaciones aisladas no expropiatorias, es por el tiempo que reste del contrato.


• El derecho de realojamiento es intransferible.


• Se debe ofrecer una vivienda en el ámbito o lo más próximo al mismo.

La relación entre el régimen jurídico de las actuaciones 3R y las actuaciones normales del TRLS 14, es compleja, pero cuanto al derecho de realojo nos parece claro que en las actuaciones de Rehabilitación Edificatoria y en las de Regeneración y Renovación Urbanas, el régimen de realojo es el previsto en el L3R 14 (por tratarse de determinación tanto especial como posterior) y que esta regulación no sería de aplicación en las actuaciones normales.

El art. 34 incluido en el Capítulo VI "Régimen Jurídico de las viviendas de protección pública y los alojamientos dotacionales", es aplicable a los desalojos que sean consecuencia de "una actuación expropiatoria o una actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana" (art. 34.1) con la siguiente regulación:

• Para su reconocimiento se requiere, además del carácter de vivienda habitual de la vivienda desalojada, que el desalojado se encuentre en situación de necesidad (definida en el Art. 8). Este nuevo requisito carece de cobertura en la normativa básica del estado.


• En expropiación se pondrá a disposición al menos dos viviendas de características similares y "en el emplazamiento más próximo".


• El realojo se producirá en vivienda protegida cuando la vivienda desalojada sea habitual y permanente, en los demás casos podrá ser en vivienda libre. Parece claro que cuando no sea vivienda "habitual y permanente" no existe el derecho al realojo y el derecho a la vivienda libre ya existe en la LvSU DA2 que aclara que será a precio de VPO (ahora VS) cuestión no matizada por el precepto.

El art. 50, incluido en el  Capítulo VII "Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales" y que es de aplicación a los desalojos que sean consecuencia de "actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana" (art. 50.1), reproduce básicamente el art. 14 L3R, por lo que el régimen de estas pasa a ser de aplicación a todas las actuaciones dado que la descripción es omnicomprensiva ("rehabilitación, regeneración y renovación urbanas") o ¿habrá que entender que se refiere a lo mismo que la L3R y que es una repetición inútil? ¿Como juega el requisito de necesidad de vivienda del art. 34 no mencionado en el art. 50?

Por otra parte, las versiones conocidas del TRLSR tambien entienden (por esta vía tan discutible de la refundición) el régimen de la L3R de todos los realojos.

3. Alojamientos dotacionales

Los alojamientos dotacionales están regulados actualmente en los DvMU 29 y 16, y DEU 18. La Ley de Vivienda refuerza esta figura (EM.II.7º) y, como ya adelantábamos en "Ley vasca de Vivienda (1): Más difícil todavía…", desaprovecha la posibilidad prevista en el TRLS 15.1.a.2º. El alojamiento dotacional está muy marcado por la finalidad oficial perseguida con su creación de reducir la demanda de vivienda en épocas de importante calentamiento de la demanda, por lo que la complejidad y artificiosidad de su delimitación conceptual en cuanto al deslinde con el uso residencial se encuentra en su ADN. La apuesta por esta figura agrava las incoherencias derivadas del carácter mixto equipamiento-residencial. Se aclara que, como no son vivienda, no se tienen en cuenta para los límites de edificabilidad o los estándares, suponemos que tampoco para la cuantificación residencial, aunque si son vivienda a los efectos de la normativa técnica (arts. 3.a y 23.6)

Se admite su ubicación en suelos con calificación de alojamiento dotacional o en suelos genéricos de equipamiento; así mismo, podrán ubicarse en edificaciones de titularidad pública (art. 23.s), que utiliza la expresión "edificaciones o locales preexistentes"!?). En el colmo del paroxismo, se admite también el uso residencial de cualquier edificio o local, incluso privado, con tal de que le llamemos alojamiento dotacional, se califique de provisional y cuente con la "debida declaración efectuada por el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco" (art. 24.3); recordareis que el LvSU 36.3 prohibe expresamente el uso provisional residencial y tampoco admite el de equipamiento, cosa que esta ley especial habilita. ¿Esta norma sectorial tiene la naturaleza de "legislación territorial y urbanística" que exige el tos constitutivos de la ciencia urbanística como la calificación (TRLS 9.1), basta que le llamemos "alojamiento" para que podamos destinar a uso residencial cualquier edificio de titularidad pública sin respetar principios esenciales como el equilibrio entre usos residenciales y dotaciones... Los alojamientos dotacionales fueron una ocurrencia fruto de dos circunstancias: la voluntad de un responsable político de ofertar uso residencial dentro de su mandato y la falta de respeto al plan vigente (en realidad, al estado de derecho). Si 1000 viviendas requieren 10.000 m² para EGB, podemos hacer trampa y destinar el terreno escolar a incrementar el número de viviendas, basta con que llamemos a las viviendas alojamiento dotacional; sin embargo, sigue siendo pecado mortal que un privado intente enajenar acciones de la sociedad titular de unos apartamentos tutelados. Perdón por el desahogo.

La confusión conceptual y el uso tramposo de la ley se agrava con la utilización del lenguaje. En numerosas ocasiones se utiliza la expresión "Vivienda o alojamiento" sin el calificativo de "dotacional" provocándose la duda de si se refiere a cualquier alojamiento no dotacional distinto de vivienda o si es una forma abreviada de referirse al alojamiento dotacional (p.ej., arts. 3.v y w), en otros pasajes se utiliza la expresión "alojamiento protegido". No es que se confunda al aplicador de la norma sino que es tal el batiburrillo que el propio redactor se confunde: p. ej., en el art. 84.l  se llega a sancionar la publicidad de venta sin previa aprobación del folleto de alojamientos dotacionales, siendo imposible la venta por estar afectos al servicio público (art. 3.a). Dos últimas muestras dignas de pasar a la recopilación de legislación sectorial aberrante:

• El art. 32.3 permite descalificar las Viviendas protegidas para destinarlas a "usos provisionales, de equipamiento, de alojamiento dotacional u otros que se consideren oportunos".


• Sabéis que desde la STC 94/2014  no cabe la adscripción de sistemas generales. No sabemos si es que el legislador no se ha enterado de esta sentencia o si, siendo consciente de la gravedad del problema generado, ha optado por resolverlo sólo para los alojamientos dotacionales, que a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda si podrán adscribirse a actuaciones integradas art. 24.1).

4. Régimen del suelo urbano no consolidado

La LvSU subclasifica (categoriza) el suelo urbano en función del tipo de intervención prevista, asociandoa cada una de las categorias unas determinadas obligaciones en cuanto a calificación de dotaciones y cesión de las mismas y en cuanto a la cesión gratuita de edificabilidad.

El DEU 6.3 determina los estándares dotacionales del suelo urbano no consolidado en función del incremento de edificabilidad urbanística, salvo la dotación local de zonas verdes que se establece en proporción a la superficie del ámbito.

Ya hemos visto con ocasión del examen de la DA6, que da una nueva redacción al precepto relativo a la edificabilidad física (LvSU 35.2), que algunos incrementos de edificabilidad ("cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los requisitos de accesibilidad o las condiciones mínimas de habitabilidad") no se tienen en cuenta ("no computarán a efectos de incremento de edificabilidad, ni se considerará que se han incumplido los parámetros de edificabilidad recogidos en la ordenación urbanística correspondiente"). Esta determinación desarrolla el art. 10.3 L3R y resuelve la cuestión negando en origen que exista incremento de edificabilidad.

La determinación se reproduce en el art. 49.3 en términos análogos pero no idénticos, pues además se refiere a otras intervenciones como la centralización de instalaciones o "sostenibilidad", más amplias que "la mejora de la envolvente". El art. 43.5 establece que "En estas actuaciones, cuando se prevea un incremento de la edificabilidad ponderada, no serán exigibles nuevas dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad". Si el legislador pretendía fundirnos los plomos, touché. Y si no era su intención, también. Veamos:

• "En estas actuaciones" podría referirse a las descritas en el apartado inmediato anterior (art. 43.4): "actuación conjunta, que podrán tener carácter continuo o discontinuo, o se identifiquen las actuaciones que deban ejecutarse de manera aislada"), pero este apartado no define nada y nos reenvía directamente al apartado 2 ("áreas de renovación o de regeneración urbana, áreas de reforma interior, áreas de reforma urbana o cualesquiera otras categorías derivadas de la legislación urbanística y que tengan por objeto la rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado"), es decir a cualquier actuación en suelo urbano; sin embargo, no puede descartarse que el reenvío sea al apartado 3 ("declarados en estado de necesidad de rehabilitación").


• Resulta confusa la referencia al incremento de edificabilidad ponderada puesto que la exigencia de nuevas dotaciones públicas en la normativa vigente en ningún caso es por referencia al incremento de edificabilidad ponderada sino al incremento de edificabilidad urbanística (p.ej., el cambio de uso de un edificio residencial unifamiliar a residencial colectiva no comporta incremento del estándar dotacional salvo que se produzca incremento de edificabilidad urbanística). La interpretación estricta determinaría un absurdo, en este análisis de urgencia nos decantamos con todas las reservas por interpretar el precepto como si no dijera "ponderada".


• Observad que no se exime de la cesión gratuita de edificabilidad.

Por último y con más contundencia, el art. 49.4 señala que "Si la intervención de rehabilitación produjera un aumento de la densidad o edificabilidad, este no comportaría nuevos deberes de entrega de suelo destinado a dotaciones y servicios ni rescate de plusvalías urbanísticas".

Llama la atención el cambio radical que se produce respecto a las dotaciones: El planeamiento determina los estándares adecuados que, como mínimo, deberán ser los establecidos por la normativa (estándares). La Ley de Vivienda no solo exime de los estándares a determinadas actuaciones (mediante la técnica de no computar ciertas edificabilidades) sino que exime a los propietarios de deberes de cesión (art. 43.4) "no serán exigibles nuevas dotaciones", (art. 49.4): "no comportaría nuevos deberes de entrega de suelo").

Hemos pasado de un nivel de cargas que impedía las actuaciones de renovación de la edificación (nuestras actuaciones de dotación tras la promulgación del DEU) a un nivel de exención total y todo ello desde la ley y, en ambos casos, con determinaciones que no tienen en cuenta ni la calidad urbana resultante ni las plusvalías concretas que se produzcan. Puede decirse que la normativa autonómica deambula dando tumbos a no se sabe dónde.

Parece que los cambios son importantes aunque no resulta fácil clarificarlos. Lo vamos a intentar:

La clave está e

La clave está en dos conceptos:

1. Rehabilitación: Los art.s 43.5 y 49.4 se refieren a rehabilitaciones que produzcan incrementos de edificabilidad, ¿qué es "rehabilitación"? El art. 3.o utiliza dos conceptos contradictorios ("devolverle las condiciones adecuadas para el uso a que se halla calificado"). ¿Sería rehabilitación cuando la famosa o el famoso al que encarguen un papel de joven en una película va al quirófano para quitarse las arrugas y, de paso, ponerse algo aquí y quitarse algo allí? ¿El edificio industrial calificado como residencial que se adapta a las condiciones exigidas para el nuevo uso se rehabilita o se reforma? ¿la reforma es compatible con devolver?


2. Renovación, reforma urbana: El art. 43 se refiere a ellas junto con la "regeneración urbana" y la "reforma interior" con, posiblemente, el importante efecto de que "no serán exigibles nuevas dotaciones". El art. 3.p define la renovación pero referida a edificios por lo que esta definición no sirve para aclarar el alcance de esta expresión. La locución de cierre de la enumeración del art. 43.5 nos releva de definir los términos particulares utilizados que tienen una función meramente descriptiva "o cualesquiera otras categorías derivadas de la legislación urbanística y que tengan por objeto la rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado" por lo que el art. 43.5 se aplicaría a cualquier intervención en el suelo urbano (incluso, por ejemplo, la recalificación de una zona industrial obsoleta como parque comercial).

El cambio es radical, pues no solo no se aplicarían los estándares dotacionales locales y generales en suelo urbano sino que se utiliza la expresión prohibitiva de que "no serán exigibles nuevas dotaciones públicas".

Pues no puede ser ¿verdad? Será simple resistencia al cambio? No, verdad? ¿Una ley sectorial puede exonerar a los propietarios de la obligación de conformar la ciudad resultante? ¿Incluso cuando nada tenga que ver con la vivienda? ¿Dónde está el fallo?

5. Patrimonios Públicos de Suelo

La actual regulación del Patrimonio Municipal de Suelo responde al modelo de promoción pública de VPO en venta. Se trataba de que el PMS ingresará suelos y fondos que debía utilizarse para engrasar la promoción de viviendas protegidas en venta.

Esta Ley de Vivienda prohíbe destinar recursos públicos a la vivienda protegida en venta (DF4), salvo durante los primeros cinco años (art. 7.4), y orienta la acción pública a la rehabilitación (arts. 43.3, 48 o el propio art. 7.4). Sin embargo, no se adecua la regulación del PMS a este giro radical.

En el próximo post de esta serie analizaremos las consecuencias de esta nueva orientación de la gestión de políticas de suelo, urbanismo y vivienda y su incidencia en la normativa reguladora del PMS.

No obstante, ya adelantamos que serían incompatibles con las nuevas determinaciones algunos de los destinos del PMS como es la de enajenar el parque de vivienda en alquiler por debajo de su valor (art. 18.2.c), lo que claramente pugna con la prohibición de aplicar recursos públicos a la vivienda en propiedad.

Otros

Antes de dar por concluido el análisis y aunque el post ya es demasiado largo, apuntamos otras modificaciones, sin voluntad de agotar el tema:

• Reparcelación horizontal: Se establece la equidistribución en el seno de la propiedad horizontal tanto para atribuir cuota en los procesos de división de viviendas (art. 51.3) como para la redistribución de cuotas en caso de rehabilitación del inmueble (art. 46.3), sin que se fije criterio alguno al respecto. ¿Jugará supletoriamente el absurdo criterio del EM.III.8 o art. 28.1 o Art. 29.2?. ¿Puede la ley de vivienda adoptar esta medida sin acogerse a los criterios de la ley urbanística (LvSU DA10).


• Efectos del incumplimiento del deber de rehabilitar: En el caso de los solares no edificados en plazo, los LvSU 189 y ss. Contemplan la sustitución del incumplidor por alguien que se comprometa a edificar en plazo (expropiación o venta forzosa) admitiéndose la posibilidad de que el incumplidor no cobre en metálico sino recibiendo una parte del producto edificado (sustitución forzosa). El art. 41.1 extiende estas soluciones al incumplimiento de los deberes de "conservación, mejora, rehabilitación o regeneración", como si intervenir en solar inedificado fuera equiparable a hacerlo en el tejido urbano edificado, no basta con extender el objeto de la venta, sustitución o expropiación forzosa siendo necesario adecuarlo a las singularidades de la intervención en el tejido edificado. También se contempla una pérdida del valor del inmueble del 50%, activando la posibilidad prevista en el TRLS 36.3, posibilidad no contemplada en la CAPV para el supuesto básico de incumplimiento del deber edificar y que al convertir la reacción en sancionadora requiere una regulación más fina.


• Límite del deber de conservación: El Art. 41.1 incrementa el porcentaje en el 75% sin solventar la cuestión prioritaria del ciento, mucho más importante que el tanto, cuestión problemática por dos motivos: porque la LvSU no aclara a qué coste de reposición se refiere (neto, bruto o bruto actualizado) y porque ha sido desbordada por el tos estructurales: El LvSU 61.b permite que el PGOU incluya la ordenación pormenorizada de áreas y sectores. El art.43.2 establece que "se realizará a través de la figura de plan especial" "la ordenación pormenorizada de las áreas de renovación o de regeneración urbana, áreas de reforma interior, áreas de reforma urbana o cualesquiera otras categorías derivadas de la legislación urbanística y que tengan por objeto la rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado", por lo que a partir de la entrada en vigor de esta ley, los Planes Generales no podrán incluir la ordenación de los ámbitos para los que se contemple rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado. Una buena noticia para los que tengan encargada la redacción de planeamiento general!


• La regulación de las viviendas tasadas: La vivienda tasada municipal está regulada por su propia ordenanza, limitándose la LvSU DA 8.5 a perfilar los elementos básicos, parece lógico que respondiendo a objetivo diferente de la VPO, se posibilite una regulación adecuada al mismo. La Ley de Vivienda sin embargo abandona este criterio e impone que tendrá las mismas características que las Viviendas Sociales (art. 21.3), contemplando incluso la doble calificación (provisional y definitiva), lo que implica la necesidad de adaptación de la mayor parte de las ordenanzas de VPL vigentes.


• Licencia de primera ocupación: La licencia de primera ocupación está regulada en el art. 31 altera la dinámica de este procedimiento en el caso de la vivienda protegida.


• Multas coercitivas: El art. 78.2 suprime el límite de multas cuando se incumplan las medidas para la ocupación efectiva de la vivienda; el art. 78.1 para el resto de las ordenes de ejecución, establece el número máximo en cinco multas; el importe máximo pasa a ser de 300 € cada una o el 30% del coste de las obras, si fuera mayor.

Una ley sectorial ha alterado la normativa urbanística, no sabemos si consciente o inconscientemente. En el caso de que la dotación de estándares se haya alterado en el sentido que apuntamos en el Epigrafe 4, la modificación supondría un cambio radical del modelo urbanístico y del estatuto básico de la propiedad inmobiliaria. En el próximo post recapitularemos analizando los efectos de este ley sobre la acción urbanística y el problema del acceso a la vivienda de los más necesitados.

Más post sobre la Ley de Vivienda

Próximo post: La ley vasca de Vivienda ( y 4): Recapitulación. Y recuerda el foro "Ley de Viviendas: Dudas y Dislates".