Cambio de paradigma (8): El alquiler ausente del urbanismo
Que es el alquiler? Qué consecuencias tiene para la ciudad? Puede el urbanismo hacer algo por el alquiler? Esta es la segunda parte del post dedicado al alquiler (Cambio de paradigma (6): Vivienda en propiedad, el bucle del que no queremos salir).
[expand title="REGENERACIÓN URBANA, CAMBIO DE PARADIGMA: Posts anteriores"]
- Cambio de paradigma
- El beneficio
- La vivienda nunca baja
- Calidades de urbanización
- El realojo
- Vivienda en propiedad
- Insolvencias
[caption id="attachment_1694" align="alignnone" width="700"]
Fuente: Ministerio de Vivienda [/caption]Periódicamente el alquiler suscita debates demagógicos, como el hecho de remitirse al fomento del alquiler, cuando lo que se quiere decir es alquiler publico con precios limitados y donde el arrendador sea la administración, que nunca hará valer los derechos del propietario (fundamentalmente desahucio en caso de impago de la renta). El régimen jurídico del arrendamiento debería ser ajeno la condición de su propietario, como lo es en el resto de Europa y EE.UU. Pero en este país prácticamente nunca se ha querido afrontar el debate del alquiler privado (eso es una cosa entre particulares) y cuando el mayor número de viviendas posiblemente disponibles para el alquiler son aquellas en manos privadas, la de los pequeños propietarios. Hasta cuándo seguirá esta situación paradigmática?
[caption id="attachment_1997" align="aligncenter" width="687"]
Fuente: EMANCIPACIÓN, MERCADO HIPOTECARIO Y RESIDENCIAL, ANNA GARCÍA MASIÁ, Centre de Política del Sòl i Valoracions , Arquitectura, Ciudad y entorno, 2007.[/caption]Otras de las consecuencias del reforzamiento del modelo de propiedad, en detrimento del régimen de alquiler, ha sido la escasez de disponibilidad económica para la conservación y mantenimiento de los edificios, puesto que el esfuerzo económico de los hogares no dejaba margen en relación a su capacidad de ingresos. Incluso cuando la administración se ha planteado la posibilidad de aplicar la Ley (el deber de conservación), el aumento de la presión económica sobre el propietario lo hace impopular y acaba por ser uno de los deberes más desatendidos de los propietarios. Este hecho, junto con otra serie de factores, ha sido una de las causas de la degradación de amplias bolsas de suelo urbano.
[caption id="attachment_1999" align="alignnone" width="640"]
Fuente: Idealista.[/caption]Por último, desde el punto de vista urbanístico, resulta peculiar que, quitando las referencias a los alojamientos dotacionales de carácter público (DEU 16, 17 y 18), el urbanismo no ofrezca ninguna determinación o aportación al desarrollo del alquiler como modo de tenencia (las referencias existentes en la Ley al respecto del alquiler de vivienda, que es de carácter exclusivamente publico). Y uno se pregunta por qué se nos llena la boca de necesidad de fomento del alquiler? pero a la hora de la verdad, si pero…
Otra vez tenemos que romper una lanza en favor de la L3R, que ha establecido la posibilidad de que el planeamiento imponga la cesión obligatoria de suelo para alquiler, eso si, de carácter público (TRLS 16.1.a.2º).
Siguiendo con el imaginario de preguntas de esta serie Cambio de paradigma, podríamos plantearnos las siguientes:
Si se quiere potenciar el alquiler,
- ¿Cabria calificar de manera permanente suelo residencial o de actividades económicas sujetas a un régimen de alquiler, como lo hacemos para las viviendas de protección pública?, ¿Qué problema hay, aparte de no estar acostumbrados?
- ¿Qué derivadas tiene no tener un mix de regímenes de tenencia definido desde el planeamiento? (Obviemos los anecdóticos alojamientos dotacionales por un momento).
- ¿Seremos capaces algún día de visualizar el urbanismo como un negocio ajeno a las transmisiones de la propiedad y como algo en régimen de explotación de rentas?
- ¿Tenemos modos de valorar productos inmobiliarios para explotación bajo renta? (La normativa actual de valoraciones solo contempla la capitalización de las rentas de explotación en situaciones de suelo rural, V = R / i para capitalización perpetua-)
- ¿Y si hubiese una regulación Estatal o de las CC.AA. que introdujera un estándar de vivienda de alquiler privado?, ¿Y uno de actividades económicas en alquiler?
- ¿Podríamos generar suelo con destino a alquiler, no como algo residual, sino algo ex profeso?,
Hola Gorka:
ResponderEliminarEl Post tiene la finalidad de reconocer que la carga de la propiedad cuando esta no se visualiza como un bien de explotación a lo largo de su vida (por medio de la generación de rentas) y no solo cuando se produce una transmisión de la misma, induce a la escasa conservación por que los costes financieros acaparan todos los recursos y porque en muchas ocasiones la atomización de la propiedad genera situaciones de “veto” en los deberes de conservación.
Suponiendo que existiera un mercado realmente competitivo, la competencia entre arrendadores debería suscitar una mejora en los inmuebles. Esto se ve por ejemplo en los parques comerciales de propietario único, donde el gestor se preocupa en invertir en su propiedad para que sea más atractiva, para atraer más gente y para que sus inquilinos paguen más (y que decir si el gasto energético lo paga el arrendador, la optimización es eje rector de su inversión). Porqué no podemos visualizar el mismo esquema para el mercado residencial? En mi opinión porque se nos ha impuesto el modelo de tenencia que explico en los dos post sobre el alquiler.
El propio modelo urbanístico de la reparcelación clásica, “impone” el régimen de propiedad, puesto que anticipa el valor de la transacción a los efectos de repartir cargas y beneficios, con lo cual ante esa situación el alquiler corre con hándicap. El alquiler ha sido durante mucho tiempo y mecanismo de último recurso (el alquiler está bien si no lo puedes vender porque….. el mercado está bajo, la ley ahora ha cambiado, rentas bajas parece que se extinguen, etc).
Por otro lado está lo paradójico del concepto del fomento del alquiler:
1.- A que alquiler se refieren? Al público? Al privado? A los dos?
2.- Que medidas de fomento habría al alquiler privado? El estado va a regular la relación entre los privados? Desde 1920 creo que el tema ha quedado apartado porque nadie se atreve “ir en contra” de los numerosos inquilinos y en contra de los “mezquinos y acaparadores” propietarios.
3.- Pero repito, si se quiere fomentar el alquiler, puede el urbanismo hacer algo?
4.- Que pasaría si el urbanismo calificase parcelas de uso residencial en régimen de alquiler “perpetuo”? Como se valorarían? La equidistribución sería más equidistributiva (acordemos de los coeficientes de homogeneización)?
5.- En cuanto al régimen de tenencia y la acción regeneradora. Es más fácil hablar con un empresario o con 20-30 inquilinos? Las indemnizaciones son bastante distintas en caso de disconformidad con la ordenación, flexibilizaría la gestión?
El comentario sobre si el urbanismo podía hacer algo por el alquiler es acorde con lo que señalas, ya que desde luego no corresponde únicamente al urbanismo hacer algo por un mayor equilibrio entre los modelos de tenencia.