El descenso de la prima de riesgo dispara el valor del suelo rural. ¿Caprichos del destino o del legislador? (1)

El valor del suelo Rural se ha duplicado desde enero de 2013 a consecuencia de la reducción del rendimiento de la deuda pública ¿Es correcto utilizar como tipo de capitalización el rendimiento de la deuda pública de plazo entre dos y seis años?

Esta entrada ha sido elaborada por Joseba Llona y Natxo Tejerina


El valor del suelo Rural se obtiene mediante capitalización de la renta de la explotación, utilizándose como tipo de capitalización el rendimiento de la Deuda Pública de plazo entre dos y seis años que publica todos los meses el Banco de España (art. 12.1.a RVal).

En este Post analizamos la evolución de este índice y su repercusión la valoración del suelo. En el siguiente Post, reflexionaremos sobre las idoneidad de este índice para determinar el valor del suelo.

Precedentes

Las normativas aplicables con anterioridad, no siempre se ha utilizado el método de capitalización como criterio preferente.

  • El  39 LEFseñalaba como tipo de capitalización el interés legal del dinero corregido en función de las condiciones catastrales de la finca
  • El RGU 141 señala como tipo de capitalización el interés legal del dinero.
  • El El art. 2 LS98, que aplicó el método de capitalización con carácter subsidiario, no estableció el tipo de capitalización.
  • El  32.2 ECO.805-03fija como tipo de actualización (término equivalente a capitalización, aunque más correcto) el rendimiento de la Deuda Pública de plazo superior a dos años. Sin embargo hay que destacar dos diferencias fundamentales: 1) el tipo debe tener en cuenta el riesgo específico de la actividad y 2) no se tiene en cuenta su último valor sino la media anual.

Durante años el tipo de capitalización se ha situado en el entorno del 4%, de forma estable, constituyéndose en referente en la práctica y en los manuales de valoración de las últimas décadas a la hora de obtener el valor del suelo por aplicación del método de actualización de la renta de la tierra. Paralelamente, para el valorador, resultaba una herramienta de incuestionable seguridad. Para los Jurados Provinciales y Territoriales de Expropiación representaba igualmente un punto de encuentro y no discusión entre las partes. Es decir, los profesionales del sector teníamos un problema resuelto, al ser conocedores de que, en el caso de plantearse un escenario en el que se aceptaría la variación sistemática de los tipos de capitalización empleados en función de diferentes tipos de suelo, o de actividad que se desarrollaran, la variación en los resultados de valores de suelo pudiera resultar de difícil justificación, no correspondiéndose con la estabilidad que ha venido caracterizando al valor de los suelos rústicos exentos de otras expectativas.

En la actualidad, con la entrada en vigor de la vigente TRLS y el posterior del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RVal), la referencia de capitalización resulta única (si bien se dispone de coeficientes asociados a tipos de actividad/cultivo que modifican en determinadas circunstancias los valores objeto de capitalización), con lo que el protagonismo de la DP 2-6, como referencia de capitalización ha alcanzado su reconocimiento oficial, pero, ¿viene este reconocimiento avalado por su correspondencia con la realidad, o la referencia de la Deuda Pública ha alcanzado un éxito que puede convertirse en una descalificación absoluta? Mantiene la Deuda Pública las características que le hicieron referente de la valoración, o por el contrario, en la actualidad, ¿puede considerarse una cómoda temeridad aplicarla en el sentido en que nos indica el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RVal)?

El RVal 12 sobre tipos de capitalización prevía la mención a la DA7 TRLS, nos indica que, con carácter general, el tipo de capitalización aplicable a la renta de la actividad será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años (pudiendo corregirse al referido factor, según la tabla del Anexo I, sobre el entraremos próximamente).

Cuando se promulgó el TRLS el valor alcanzado por la DP 2-6, con la última referencia publicada (BOE 21/06/2008), se situaba en torno al 4,00%, valor de estabilidad anteriormente referido, concretamente se situaba en el 3,859%.

PERIODOS DIFERENCIADOS EN EL COMPORTAMIENTO DE LA


Simplificando podemos observar cuatro periodos significativos:

  • Entre Junio de 2008 y Febrero de 2009: La Entre Marzo de 2009 y Enero de 2011: La to de inflexión y comienza un periodo de tendencia alcista en la to del valor inicial del 20,31%. Se dan oscilaciones importantes, del orden del -39,73% y +33,25%, que acumuladas suponen una diferencia entre máximos y mínimos de un 72,98% en un periodo de veintidós meses.
  • Entre Febrero de 2011 y Abril de 2013: La to del 4,896% en Septiembre de 2012 para posteriormente modificar su tendencia descendiendo rápidamente, en apenas siete meses hasta el 3,338%. Los valores de suelo correspondientes descienden inicialmente un 31,70% para posteriormente remontar hasta un 39,73% en el periodo y experimentar unas variaciones respecto del valor inicial de referencia de descensos del 18,81% y revalorizaciones del 19,08%. Se dan oscilaciones menores del 20% en sentidos positivo y negativo, que acumuladas suponen una diferencia entre máximos y mínimos de un 37,89% en los veintiséis meses del periodo.
  • Entre Mayo de 2013 y Abril de 2014: La to del 1,888% en la última referencia de Abril de 2014, publicada el pasado lunes 5 de mayo. En los últimos once meses se acumulan descensos de un 58,91%, que supone un repunte del valor del suelo de un 81,77%. Si se consideran desde el máximo absoluto de septiembre de 2012 (4,896%), un descenso de 3,008 puntos porcentuales que repercute en el valor del suelo revalorizándolo desde mínimos en un 129,35% y respecto del origen en junio de 2008 de un 110,54%.

ASPECTOS DESTACABLES

  • Las Variaciones Mensuales en los valores de la La Variación Mensual máxima del valor de suelo se da entre Diciembre de 2012 y Enero de 2013, que consecuencia de una disminución de 0,458% en la DP 2-6 años se sitúan por debajo del 5% en 49 de los periodos mensuales contemplados, si bien existen subidas por encima del 5% mensual en 7 caso y bajadas superiores al 5% en 15 periodos.
  • La Variación máxima del valor de suelo se da entre Septiembre de 2012 y el momento actual (Abril de 2014), que consecuencia de una disminución de 3,008% en la DP 2-6, el valor del suelo se revalorizó en un 259% en un periodo de 19 meses.
  • Desde la publicación del Rendimiento de la DP 2-6 años resultaría complicado explicarle al propietario de un terreno, por parte del legislador, que ha de alegrarse porque en la actualidad el valor de su tierra es superior al doble que hace apenas un año, en enero de 2013.
  • Dicha situación no es tan común como que un técnico tenga que explicar a un mismo propietario de un terreno que ha sido objeto de un procedimiento expropiatorio, habiéndose dividido en dos tramos el referido procedimiento, que en la actualidad se le va a indemnizar por un valor doble al que aceptó, o fue determinado por el Jurado de Expropiaciones, hace un año.

Tras esta exposición nos caben, entre otras, las siguientes cuestiones que quedan pendientes de reflexión para la segunda parte del Post:

¿Os parece que la DP 2-6 es un factor adecuado para la obtención del valor del suelo?

En el siguiente post reflexionaremos sobre las condiciones de la DP 2-6 y su idoneidad para la valoración del suelo rural.

¿Tenéis experiencias de cambios llamativos del valor del suelo a consecuencia de la volátilidad de la DP 2-6? ¿Os parece preocupante que el valor del suelo fluctúe tan alegremente?


Comentarios

  1. Leila Rimada Hernández3/12/14, 9:56

    Joseba, me parece muy interesante pero sobre todo preocupante el tema que planteas para valoradores que nos vemos inmersos en tasaciones en las que se ha de aplicar el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RVal)
    A la hora de valorar un suelo para los casos previstos en el RVal, sirva como ejemplo, el caso de una expropiación en dos fases distintas del procedimiento, en el que hemos de sacar un mutuo acuerdo Ej: Enero 2014 y unas Hojas de Aprecio Octubre 2014 : A raíz de los valores que se van obteniendo de la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años (DP 2-6), nos encontramos con el suiente panorama:

    Cuadro 1.- Tipos de referencia del mercado hipotecario. Referencias publicadas por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años(2014)
    Según lo establecido en dicho Reglamento y más concretamente:
    Art. 12 b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

    Aplicando el tipo de capitalización, viendo las variaciones de la DP 2-6, unidas al coeficiente corrector del Anexo 1 del RVal
    • Para un cultivo, Ej pradera, con un rendimiento anual de 400 €/ha , si realizamos la valoración en el mes de Enero:
    - r1= 2,427 %
    - Coef . Tabla Anexo I por tipo de explotación = 0,39
    V=4,21 €/m2
    • Para la misma pradera con el mismo rendimiento anual de 400 €/ha , si realizamos la valoración en el mes de Octubre:
    - r1= 0, 968%
    - Coef . Tabla Anexo I por tipo de explotación = 0,39
    V=10,52 €/m2
    Importante no olvidarnos del factor de corrección por localización, que una vez obtenido el valor del suelo debemos de aplicar, tal y como se determina en el Art 17 del RVal:

    Artículo 17.Factor de corrección por localización.
    1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:
    Vf = V . FI
    Donde:
    Vf= Valor final del suelo, en euros.
    V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.
    Fl= Factor global de localización.
    2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.
    Siguiendo con el ejemplo que se plantea podríamos obtener los siguientes valores:
    Valor obtenido en Enero: 4,21 €/m2 x 2= 8,42 €/m2
    Valor obtenido en Octubre: 10,52 €/m2 x 2= 21,04 €/m2
    Lo cual se resume en un incremento, que puede alcanzar el doble del valor anteriormente obtenido.

    ¿Es esto posible?, más bien la pregunta sería ¿es coherente? ¿ Puede variar un 250 % el valor del suelo con una diferencia de tan solo 10 meses?
    Está claro Joseba, que algo falla, más aun cuando ya tenemos Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014, que resuelve los recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Suelo de 2007, y Texto Refundido de 2008, confirma, en general, el texto legal, con una sola excepción: el límite del 200% para valorar el factor de localización en suelo rural (art. 23.1 a) tercer párrafo del texto refundido).
    ¿A dónde va a llegar el valor de nuestros suelos rurales, que es lo que podemos hacer como valoradores?
    Desde luego, el RVal lo deja claro cuál es el tipo de capitalización a aplicar, pero en ausencia de una modificación del Art 12 de este reglamento, utilizando el sentido común , ¿sería lícito utilizar una media anual de la DP 2-6 años, o la utilización del tipo de capitalización del 4% como se ha venido haciendo hasta la aparición de esta nueva Ley?

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