Valoración de suelo Rural: Capitalización de la renta de la explotación

El valor del suelo Rural se obtiene mediante la capitalización de la renta de la explotación.

Pendiente de adaptación al TRLS en cuanto a:

  • Tipo de capitalización
  • Referencias de los artículos del TRLS

Precedentes

  • El art. 36 LEF establece que las valoraciones se realizarán según el valor del bien al iniciarse el expediente, “sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro”. Este es el criterio normal en el derecho comparado.
  • Por contra, el TRLS76 108 dispuso la tasación del suelo Urbanizable según el valor urbanístico, esto es, según el aprovechamiento que le correspondería al desarrollarse la actuación menos los costes imputados a dicho aprovechamiento (TRLS76 105) para la hipótesis de resultados óptimos del negocio. Para el suelo No Urbanizable, el TRLS76 107 establecía la valoración según su valor inicial (TRLS76 104).

Como excepción, no se aplica la regla general de capitalización de la renta de la explotación en las valoraciones en procesos de equidistribución. En el sistema anterior, el suelo Urbanizable (Rural sujeto a actuación de Nueva Urbanización) se valoraba según el destino previsto, incluso aunque fuera expropiado; con el TRLS sólo se valora conforme al destino previsto en el caso de que el propietario participe efectivamente en la actuación de transformación.

El valor del suelo Rural se obtiene por el método de capitalización o actualización de rentas (TRLS 23 y RVal 7.1) cuya finalidad es determinar el precio que podría pagar un inversor modal por el suelo atendiendo a las rentas que éste produce o puede producir teniendo en cuenta la rentabilidad esperada de la inversión.

Incoherentemente, el  RVal.12 desnaturaliza este concepto corrigiendo para las actividades agropecuarias o forestales el Tipo de Capitalización en función del tipo de actividad, mediante la aplicación de los coeficientes correctores fijados en el Anexo.1 RVal, que van del 0,78 al 0,39. Esta determinación se acoge a la posibilidad prevista en la Disposición Adicional Séptima, párrafo 2º, TRLS (según redacción establecida por el art. 10.2 del Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo).

Ejemplo: Coeficiente corrector según tipo de actividad agropecuaria o forestal

Siguiendo con un tipo de capitalización de referencia del 5% anual y un beneficio de 100 €/año y, por tanto, un valor del negocio de 2.000 €:

  • En caso de que la explotación fuera 'tierra de labor regadío', 'hortalizas aire libre' o 'cultivos protegidos regadío', como el coeficiente corrector es del 0,78, el valor del negocio es de 2.564 €, o lo que es lo mismo,  “el inversor” se conformaría con un rendimiento del 3,9% anual  (5% x 0,78).
  • En caso de que la explotación fuera 'prados naturales de secano', su coeficiente corrector sería del 0,39 y el valor del negocio de 5.128 €, o lo que es lo mismo,  “el inversor” se conformaría con un rendimiento del 1,95% anual (5% x 0,39).
Obviamente, ningún inversor modal pagaría esos valores por estos negocios porque no sería una inversión interesante.

Téngase en cuenta que:

Ejemplo: Valoración de explotación incluida en el Anexo.1 RVal

Para una explotación no incluida en el RVal Anx.I que genere un rendimiento anual de 1.500 €/Ha, el valor del suelo se obtiene capitalizando el rendimiento anual; es decir, calculando el capital necesario para obtener, a un tipo de interés determinado (en el ejemplo, el 4%), el rendimiento anual que genera la explotación (en el ejemplo, 1.500 €):
  • Se aplica el Tipo de Capitalización general, es decir, el ultimo publicado por el Banco de España, aunque para el ejemplo se toma el 4% anual: 500 € / 4% = 37.500 €.
  • En su caso, corregido por el coeficiente del RVal Anx.I
  • En el ejemplo no se trata de ninguna actividad incluida en dicho anexo y por tanto, no se aplica coeficiente corrector alguno (TRLS 23.1.a.3º)
  • Dividido entre la superficie de la explotación (en el ejemplo, 10.000 m²s):  500 € / 10.000 m²s = 3,75 €/m²s.
  • En su caso, corregido por el factor de localización(RVal 17; (2 en el ejemplo): 3,75 €/m²s x 2 = 7,50 €/m²s

Ejemplo: Valoración de explotación NO incluida en el Anexo.1 RVal

Para una explotación incluida en el RVal, en el ejemplo hortalizas al aire libre, que genere un rendimiento anual de 1.500 €/Ha, para obtener el valor del suelo mediante capitalización del rendimiento anual, el Tipo de Capitalización general se corrige con el coeficiente establecido en el RVal Anx.I:

  • El tipo de Capitalización general es el último publicado por el Banco de España, aunque para el ejemplo se toma el 4% anual, se corrige con el coeficiente del factor de localización (TRLS 23.1.a.3º):
  • En el ejemplo 0,78: 1.500€ / (4% x 0,78) = 875 €.
  • Dividido entre la superficie de la explotación (en el ejemplo, 000 m²s): 46.875 € / 10.000 m²s = 4,69 €/ m²s.
  • En su caso corregido por el RVal 17; (2 en el ejemplo): 4,69 €/m²s x 2 = 9,38 €/m²s.

Comentarios

  1. Natxo Tejerina21/6/16, 23:41

    Gracias por avisar, José Luis. Ya esta corregido el pequeño gazapo.

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  2. Buenas tardes:

    Le agradecería que me dijera si para una explotación incluida en el Anexo.1 RVal, en el ejemplo ‘hortalizas aire libre‘, que genere un rendimiento neto anual de 50900 €/Ha, para obtener el valor del suelo mediante capitalización del rendimiento anual, la formula para el calculo podría ser ésta:

    50900 € / (3,67% x 0,78) = 1696666,6 €

    ¿Es correcto el cálculo?

    Gracias y un saludo

    Gracias y un saludo.

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  3. Hola Juan Carlos.

    Creo que la lejanía invalida lo que yo pueda aportar. Por ello me voy a limitar a cuestiones de enfoque.

    En primer lugar, toda valoración esta condicionada por su finalidad, por lo que una de las fuentes de errores más frecuente es realizar la valoración buscando El Valor, como dato único y correcto. Por ejemplo, si se trata de valorar un inmueble que sirve de garantía (compañía de seguros, entidad financiera, fondo de pensiones...) esta finalidad debería condicionar absolutamente la valoración obteniendo un "valor seguro" en cualquier circunstancia. En estas valoraciones en España se utiliza el principio de prudencia (ante dos escenarios igualmente probables se opta por el que arroje un valor menor, art. 3.1.f ECO805/2003).

    En segundo lugar, respecto a la incidencia de decisiones administrativas que limitan los usos hasta el punto de laminar el valor del bien ("que le resta todo valor"), siempre conviene evitar los totum revolutum. Si hubiera una actuación de un tercero que afectara al valor:

    Habría que determinar si tal situación es reversible en una previsión razonable, porque si fuera irreversible (p.ej., por haber vencido los plazos de impugnación) o la alteración de las circunstancias fuera una hipótesis meramente ilusoria, el bien es el que es y la valoración no debe tener en cuenta la injusticia de la situación.
    Si fuera razonablemente viable dejar sin efecto el régimen limitativo de usos, el valor debería corresponderse con el régimen actual del bien, sin perjuicio de que se contabilice la posible plusvalía en caso de cambio de régimen pero ponderando los riesgos o probabilidades de que lleguen a frustrarse tales expectativas.
    En el caso de que pudiera obtenerse una indemnización o compensación por la imposición del régimen restrictivo, su contabilización también debería ir acompañada de la ponderación del riesgo de que no prospere la reclamación.
    Por último, a mi me parece que el método ideal de valoración es el de actualización de rentas (¿Cuánto podría pagar un inversor en su sano juicio por ese bien teniendo en cuenta lo que puede producir con los usos admitidos?). Y en este caso, la valoración nos enfrenta a la cruda realidad: ningún inversor en su sano juicio pagaría una cantidad adicional que compense la injusticia de la restricción de usos. Realidad que hasta la valoración no veríamos con tal nitidez al estar empañada por otras circunstancias, como la injusticia de la imposición singular de restricciones de uso para un beneficio colectivo.
    Un saludo.

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