tag:blogger.com,1999:blog-8962967274284731429.post941657157545351874..comments2024-02-27T22:11:36.551+01:00Comments on Orbenismo: Valoración de suelo Rural: Capitalización de la renta de la explotaciónUnknownnoreply@blogger.comBlogger3125tag:blogger.com,1999:blog-8962967274284731429.post-32129209094597408232016-06-21T23:41:50.000+02:002016-06-21T23:41:50.000+02:00Gracias por avisar, José Luis. Ya esta corregido e...Gracias por avisar, José Luis. Ya esta corregido el pequeño gazapo.Natxo Tejerinanoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-8962967274284731429.post-23140845389600689922016-09-04T21:37:12.000+02:002016-09-04T21:37:12.000+02:00Buenas tardes:Le agradecería que me dijera si para...Buenas tardes:<br><br>Le agradecería que me dijera si para una explotación incluida en el Anexo.1 RVal, en el ejemplo ‘hortalizas aire libre‘, que genere un rendimiento neto anual de 50900 €/Ha, para obtener el valor del suelo mediante capitalización del rendimiento anual, la formula para el calculo podría ser ésta:<br><br>50900 € / (3,67% x 0,78) = 1696666,6 €<br><br>¿Es correcto el cálculo?<br><br>Gracias y un saludo<br><br>Gracias y un saludo.Antonionoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-8962967274284731429.post-1063038813030824842017-09-04T13:30:45.000+02:002017-09-04T13:30:45.000+02:00Hola Juan Carlos.Creo que la lejanía invalida lo q...Hola Juan Carlos.<br><br>Creo que la lejanía invalida lo que yo pueda aportar. Por ello me voy a limitar a cuestiones de enfoque.<br><br>En primer lugar, toda valoración esta condicionada por su finalidad, por lo que una de las fuentes de errores más frecuente es realizar la valoración buscando <em>El Valor</em>, como dato único y correcto. Por ejemplo, si se trata de valorar un inmueble que sirve de garantía (compañía de seguros, entidad financiera, fondo de pensiones...) esta finalidad debería condicionar absolutamente la valoración obteniendo un "valor seguro" en cualquier circunstancia. En estas valoraciones en España se utiliza el principio de prudencia (ante dos escenarios igualmente probables se opta por el que arroje un valor menor, art. 3.1.f ECO805/2003).<br><br>En segundo lugar, respecto a la incidencia de decisiones administrativas que limitan los usos hasta el punto de laminar el valor del bien ("que le resta todo valor"), siempre conviene evitar los totum revolutum. Si hubiera una actuación de un tercero que afectara al valor:<br><br>Habría que determinar si tal situación es reversible en una previsión razonable, porque si fuera irreversible (p.ej., por haber vencido los plazos de impugnación) o la alteración de las circunstancias fuera una hipótesis meramente ilusoria, el bien es el que es y la valoración no debe tener en cuenta la injusticia de la situación.<br>Si fuera razonablemente viable dejar sin efecto el régimen limitativo de usos, el valor debería corresponderse con el régimen actual del bien, sin perjuicio de que se contabilice la posible plusvalía en caso de cambio de régimen pero ponderando los riesgos o probabilidades de que lleguen a frustrarse tales expectativas.<br>En el caso de que pudiera obtenerse una indemnización o compensación por la imposición del régimen restrictivo, su contabilización también debería ir acompañada de la ponderación del riesgo de que no prospere la reclamación.<br>Por último, a mi me parece que el método ideal de valoración es el de actualización de rentas (¿Cuánto podría pagar un inversor en su sano juicio por ese bien teniendo en cuenta lo que puede producir con los usos admitidos?). Y en este caso, la valoración nos enfrenta a la cruda realidad: ningún inversor en su sano juicio pagaría una cantidad adicional que compense la injusticia de la restricción de usos. Realidad que hasta la valoración no veríamos con tal nitidez al estar empañada por otras circunstancias, como la injusticia de la imposición singular de restricciones de uso para un beneficio colectivo.<br>Un saludo.adminnoreply@blogger.com