¿Hasta dónde llega el concepto de la regeneración urbana?

Ya estamos de vuelta y como siempre os planteamos nuevas o no tan nuevas preguntas, como la del título de esta entrada.

A pesar de que parece que el tejido residencial es el único centro de atención de la acción urbanística, hay quienes se dan cuenta que una de las claves de la supervivencia de las concentraciones humanas y urbanas es el tejido productivo y que éste también tiene sus problemas -de obsolescencia- y necesidades -de mejora de su competitividad-. En esta ocasión, nos referimos a la comunidad andaluza, que concentra el 40% de los polígonos industriales de todo el país.

La Ley 4/2025, de 15 de diciembre, de espacios productivos para el fomento de la industria en Andalucía aborda, siguiendo  la estela de la Comunidad valenciana, "la gestión y modernización de los espacios productivos" (Título IV) con determinaciones específicas sobre la intervención en estos ámbitos.

En primer lugar, la ley, consciente de los problemas de estos tejidos, se hace eco de la necesidad de intervenir con mecanismos de regeneración para lo cual contempla al menos 3 tipos de intervenciones:

• Modernización y regeneración de los espacios productivos.
• Adaptación del espacio a la capacidad productiva.
• Proyectos de relocalización industrial y regeneración urbana.

En las cuales se tendrá que afrontar:

• El análisis integrado e identificación de las causas y grado de obsolescencia.
• La posibilidad de realizar intervenciones escalables o por fases.
• La tipología de intervención, que deberá corresponderse con, al menos, una de las siguientes:
• Intervenciones de reposición de las infraestructuras o dotaciones a sus condiciones operativas equivalentes a las originales.
• Intervenciones de mejora o ampliación de las infraestructuras o dotaciones respecto de sus condiciones operativas originales, conducentes a una mejora en la categorización del espacio productivo establecida en esta ley.
• Intervenciones que buscan el ecodesarrollo industrial del espacio productivo.
• La dotación a los espacios objeto de las intervenciones de mecanismos de gestión que garanticen su correcta conservación.
• La identificación de, al menos, un proyecto industrial de nueva implantación o la ampliación, diversificación o transformación de alguna de las actividades industriales o servindustriales ya implantadas en el espacio productivo.

Y al margen de la definición de una calificación como los espacios productivos de alto valor industrial, de los mecanismos de implantación de la industria y otros instrumentos, como los proyectos tractores de la industria, abordan de manera decidida el gran problema que se les avecina, la obsolescencia integral de sus polígonos industriales. Para ello, crean las Entidades de gestión y modernización de los polígonos industriales (EGM), inspiradas en los Business Improvement Districts (BID) anglosajones y en las casi homónimas entidades de gestión y modernización de áreas industriales valencianas (de la Ley14/2018, de 5 de junio, de gestión, modernización y promoción de las áreasindustriales de la Comunitat Valenciana).

Estas EGM andaluzas tienen las siguientes características:

• Son consideradas entidades urbanísticas de conservación y de urbanización.
• Se deben constituir en los "espacios productivos protegidos", en los ámbitos destinados a albergar un "proyecto tractor de la industria" y a instancia del 51% de las personas propietarias de parcelas en el polígono industrial correspondiente, que represente, como mínimo, el 51% de los coeficientes de participación (calculados para esta exclusiva votación en base a los valores catastrales).
• Aprobada su constitución, todos los propietarios están obligados a formar parte de la EGM y a contribuir al sostenimiento económico de la entidad y de los servicios que preste (hayan votado a favor o no), no hay espacio para los free ryders (en castizo, gorrones).
• Sorprendentemente por cuanto que también se benefician de la mejora, las administraciones públicas que ostenten bienes patrimoniales o demaniales (dotacionales) no contribuyen pero tienen derecho a participar.
• Su funcionamiento se rige por la condición de ser una Entidad Colaboradora de la Administración pública definida en el Reglamento de la LISTA (Decreto 550/2022) y puede abarcar más de un municipio.
• Su duración máxima es de 20 años.
• El coeficiente de participación y distribución de costes se basa en el valor catastral, pudiéndose modular dicho valor en función de condiciones concretas de cada finca.

Sus funciones son:

• Contribuir a la conservación, mantenimiento, ampliación y mejora de las infraestructuras, dotaciones y servicios en el polígono industrial y sin perjuicio de los deberes que corresponden a las entidades locales en la prestación de los servicios y en la conservación de la urbanización.
• Asumir la gestión parcial o total de los servicios municipales.
• Impulsar la puesta en marcha de infraestructuras y servicios de titularidad privada que mejoren y modernicen el espacio productivo para el uso común de las personas propietarias o arrendatarias integrantes del espacio productivo, incluidas las catalogadas como esenciales, fundamentales o facilitadoras de un entorno adecuado para el desarrollo de la industria (siempre de carácter complementario).
• Encargarse de la gestión de residuos industriales o comerciales.
• Contar con un servicio de seguridad y limpieza.
• Velar por el adecuado uso de la urbanización y el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las personas titulares y ocupantes de los bienes inmuebles.
• Formalizar convenios de colaboración con las entidades locales u otras Administraciones, pudiendo percibir o gestionar subvenciones destinadas a la gestión o modernización de las infraestructuras, equipamientos, dotaciones o servicios del polígono industrial.
• Facilitar periódicamente la información sobre la disponibilidad de suelo, las fórmulas de acceso a su uso o propiedad, el estado de los servicios e infraestructuras del espacio productivo gestionado y su clasificación.
• Colaborar con la entidad local en la elaboración de los planes de movilidad en relación con los desplazamientos de las personas trabajadoras, los visitantes y personas usuarias, y del tránsito de mercancías y comercial, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable.
• Colaborar con todas las Administraciones públicas en cuanto al ejercicio de las funciones públicas que tengan incidencia en el polígono industrial, destacando aquellas de promoción exterior y de atracción de inversiones.
• Analizar la posibilidad de participar en el Sistema de Certificados de Ahorro Energético (CAE).
• Promover la mejora en la optimización energética y la participación en sistemas de mercado y de balance de energía, tales como agregadores de demanda o servicios energéticos.
• Impulsar medidas relacionadas con la mejora de la sostenibilidad ambiental del espacio productivo, tales como la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero, el fomento de las energías renovables y la adaptación al cambio climático.
• Promover el valor de la seguridad industrial en el polígono industrial.
• Colaborar con las entidades públicas competentes en el fomento de medidas de accesibilidad universal, formación adaptada y acciones positivas para colectivos vulnerables.

Todo ello dentro de un Plan de actuación que incluye un diagnóstico con propuestas, un presupuesto, la identificación de los recursos económicos disponibles, las reglas de exacción de las cuotas -incluso anticipadas-, cronograma de las medidas y mecanismos de evaluación y seguimiento. Si el plan de actuación incluye infraestructuras o servicios adicionales estas deberán ser aprobados por doble mayoría de 2/3 de propiedades y cuotas. Y en todo caso, con la colaboración de la administración local, se podrán imponer tasas o contribuciones especiales de acuerdo con la LRHL.

Además interesa describir la composición de los recursos del EGM:

• Las aportaciones obligatorias de sus miembros, en la condición de persona propietaria de parcela del polígono industrial.
• En su caso, las aportaciones de la entidad local.
• Las subvenciones, incentivos o ayudas de organismos públicos y/o entidades privadas que, en su caso, reciban.
• Los créditos que, en su caso, concierten.
• En su caso, los beneficios económicos de la explotación de su patrimonio, derechos y obligaciones.
• Los demás ingresos que procedan, de conformidad con la normativa de aplicación, incluidos los procedentes del Sistema de Certificados de Ahorro Energético (CAE) u otros de similar naturaleza energética o ambiental.

Es una sugerente iniciativa, que demuestra que es posible intervenir en los tejidos urbanos existentes con métodos más eficientes que la fuerza bruta de la subvención, que solo puede llegar a una parte mínima de los tejidos en vías de degradación, y pone sobre el tapete la conveniencia de implantar medidas análogas en los tejidos residenciales.

En de las 311 áreas de actividad económica, que concentran a más de 22.000 establecimientos, un gran número de ellas son de titularidad pública y ello precisaría reconsiderar el criterio de participación y contribución a los costes. Pero, de lo que no hay duda, es de las necesidades de regeneración urbana que estos tejidos van a tener que asumir para afrontar los problemas de su obsolescencia y del mantenimiento de su competitividad.

Habrá que ver cómo llega a la realidad esta interesante iniciativa legislativa que tiene la virtud de evidenciar que la regeneración urbana no es solo residencial, es también sobre el tejido productivo.