Rehabilitación edificatoria vs Regeneración urbana, los costes que se socializan y las plusvalías que se escapan

CE Artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. 

Vivimos en una época donde parece que repetir las cosas las hace más verdaderas e incluso buenas y deseables, pero quizás debamos dar un paso atrás y tomar cierta distancia, para ver qué estamos haciendo y qué modelo urbano de intervención estamos incitando.

En estos días donde la rehabilitación está dominando el mainstream (véase el reciente evento REBUILD), se oculta o se desvía la atención de lo que supone la rehabilitación edificatoria subvencionada como modelo de intervención urbana ¿Qué nos estamos dejando atrás?

La cuestión es que por mucho que se habla de sostenibilidad, resiliencia, integralidad, etc. seguimos en el business as usual. Observemos, una vez más, la paradoja.

Si hablamos de ámbitos de crecimiento urbano (da igual que sea sobre suelo en situación básica rural -de nueva urbanización- que urbanizado -reforma o renovación de la urbanización-), vemos con absoluta normalidad que la actuación contribuya a la comunidad con la ejecución y la cesión de la urbanización, la cesión de las parcelas dotacionales y la cesión 5-15% de las plusvalías -de toda la edificabilidad- ¿A que sí?

Pues bien, una vez finaliza la actuación, en ese mismo instante que se recibe la urbanización, se produce un efecto mágico, la mutación de todos los bienes que se sitúan en la misma porque, de repente, parece que se disocian para siempre de todo lo que les rodea y “nunca más” se les puede exigir nada a esas propiedades, ni a ellas ni de nada de lo que les rodea, ¿sí o no?, quién sabe...

Pero el tiempo es inexorable, todo se amortiza, todo se degrada y todo deviene en obsoleto. Y en ese escenario que ya nos rodea ¿Qué hacemos?

La respuesta no es que se haga nada, sino que agravamos el problema al profundizar en la disociación del suelo del vuelo, permitiendo y ahondando de la huida de lo colectivo. El ejemplo más claro es la rehabilitación incentivada y subvencionada, donde a nadie se le exige nada de lo que le rodea ¿Se ve ahora la paradoja? Cuando son bienes inmobiliarios de nueva creación todos soportan el coste de los elementos comunitarios e incluso ceden parte de ese negocio a la comunidad, pero cuando estos se agotan, ya no toca. Todo debe ser socializado, aunque sean los propietarios los que se beneficien de la actuación púbica (en todos los sentidos, claro). Ahí afloran las plusvalías palpables, pero sin que haya posibilidad de exigir ni costes, ni cargas, ni cesiones, ni mejoras, porque claro, no hay actuación urbanística ¿Se ve ahora la huida de lo colectivo?

Incluso cuando la mayoría de los técnicos se refieren a la regeneración urbana, rápidamente, cual juego del tocomocho, se transmuta en una supuesta actuación de rehabilitación “integral de barrios”, que lo único que plantea es un conjunto de actuaciones de rehabilitación edificatoria subvencionada y coincidentes más o menos en el tiempo, con una total socialización del resto de los costes urbanos y/o colectivos ¿O estamos equivocados?

Y en esto llegamos al otro argumento, el también tan de moda, de la función social de la propiedad y del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada del primer párrafo del art. 47 de la CE. Pero parece que nos conformamos o paramos de leer ahí (una vez más, la negación de las realidades incomodas).

¿Y si leyéramos ese segundo párrafo y lo aplicáramos a la preservación de la ciudad que ya tenemos? ¿nos atreveremos algún día a aplicar la verdadera regeneración y renovación urbana integrada? Esa que permite renovar los elementos comunes (reurbanizar) de forma sostenible mediante la distribución de todos los costes y cargas necesarias en correspondencia con los incrementos de valor de todas las propiedades aunque no haya incrementos de edificabilidad ¿o seguiremos dando la matraca hacia un modelo de rehabilitación subvencionada insostenible económicamente? Una rehabilitación insostenible en la que comunidad no solo no participa en las plusvalías sino que aporta los recursos necesarios para las plusvalías patrimonializadas por los particulares.