La guía ciudadana de regeneración y renovación urbana integrada [2/7]

 

2/ ¿QUÉ ES LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA?

Son innumerables los artículos, las noticias y los documentos que utilizan el concepto de regeneración, pero son muy pocos los que lo hacen de manera, digamos que, adecuada y propia. Basta leer la primera acepción del verbo en el DRAE para tener una clara idea de lo que significa: 1. tr. Dar nuevo ser a algo que degeneró, restablecerlo o mejorarlo. U. t. c. prnl. Por tanto, regenerar no es sustituir una cosa por otra, sino recuperar y reestablecer lo que una cosa es.

Sin embargo, en urbanismo estamos tan acostumbrados a la transformación urbana (1. tr. Hacer cambiar de forma a alguien o algo. U. t. c. prnl.) que no nos damos ni cuenta cuando cambiamos una cosa por otra. Y no, cuando sustituimos una urbanización y unos edificios por otros, no es regenerar, eso es transformar.

En nuestro país y en nuestra ley, que al fin y al cabo es la base común con la que nos tenemos que entender cuando hay discrepancia de opiniones, distingue muy claramente los distintos objetivos y formas que tenemos para hacer las cosas sobre la ciudad existente, lo que venimos en llamar el suelo urbanizado.

Si queremos crear una nueva ciudad (con todo lo que se considere) o mejorarla mediante una pequeña operación de una finca tenemos lo que llamamos actuación de reforma o renovación de la urbanización y actuación de dotación, pero ninguna de las dos regenera NADA. Se basan en lo de siempre, en darle a alguien edificabilidad o recalificarle a cambio de que urbanice y que dé al ayuntamiento los espacios y fincas públicas que hayan sido definidas por el plan urbanístico correspondiente. Es lo mismo que cuando hablamos del crecimiento en el exterior de la ciudad.

Si de lo que hablamos es de recuperar y mantener la ciudad, ahí nos empezamos a acercar más, pero tenemos que distinguir 3 conceptos de forma clara, para que no nos den gato por liebre:

La Rehabilitación EDIFICATORIA es únicamente cuando hablamos de edificios, nada más. Es como si no se hiciera nada sobre todo lo que rodea a los edificios. Como rehabilitación generalmente se abordan tres facetas: la conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética, pero ahí se acaba.

La Regeneración y Renovación URBANA es algo más amplio y normalmente afecta a un barrio. No solo se rehabilitan edificios, también se demuelen y se construyen si es necesario, pero lo que la caracteriza sustantivamente es que se reurbaniza para que todo siga como era antes de intervenir sobre esa parte de la ciudad*. Puede que haya algo nuevo, pero no es significativo, será puntual. Lo que si es significativo es que, a diferencia del resto de operaciones urbanas, en vez de hacer las cosas por partes (primero urbanizamos y luego construimos), aquí lo hacemos todo junto como un único proceso, proyecto y autorización. La regeneración y renovación urbana es una actuación de “ladrillo” y “bordillo”, en la que se interviene sobre los edificios y la urbanización para que sigan siendo lo que son y como son, sin que haya grandes sustituciones de edificios.

Si a la anterior forma de hacer las cosas le sumamos programas y acciones sociales, económicas o medioambientales (con sus costes) le llamamos Regeneración y Renovación URBANA INTEGRADA. Decimos que es integrada por que aborda prácticamente todos los flancos posibles, lo físico, lo social, lo económico y lo ambiental, cosa que NUNCA se ha hecho en el urbanismo tradicional, al menos de manera conjunta y unitaria. Siempre lo hemos hecho como “cajas estancas” y es por eso que casi siempre ha sido ineficiente. Con este tipo de actuación cada euro invertido no es que sume, es que multiplica en todos los sentidos.

Pero si por algo se caracterizan estas tres formas de actuar en la ciudad existente, es por una cuestión clave, se financian, además de con posibles ayudas públicas y aportaciones, con cargo al derecho de propiedad y, por tanto, son los propietarios de TODOS los edificios y construcciones los que están obligados a pagar los costes de cada actuación**, incluso si trascienden de su propiedad. Porque su propiedad se ve beneficiada por las condiciones y calidades de lo que la rodea, ya sean de sus condiciones físicas, sociales, económicas o medioambientales, todo incide y por eso se identifica con la integralidad.

La importancia de la obsolescencia y de los costes de la ciudad

Como puedes observar la Regeneración y Renovación urbana integrada tiene un objetivo más ambicioso, solidario y efectivo que la mera rehabilitación edificatoria, ya que, su objeto es la ciudad de la que forman parte esos edificios a rehabilitar y permite afrontar la solución de los dos problemas más acuciantes que tenemos en nuestras ciudades, la obsolescencia y la falta de asunción de los costes de la ciudad, singularmente el de su amortización. El paso del tiempo es indudable y, como ocurre con cualquiera de nuestros bienes, llega el día en que se agotan, incluso cuando nos hemos preocupado de su correcto mantenimiento. A la ciudad le ocurre igual. Las urbanizaciones y los edificios tienen vidas útiles distintas, pero también se agotan. Y en ese momento ¿Qué ocurre?

En ese momento aparece el debate de los costes de la ciudad, su gestión y si hemos ahorrado dinero suficiente para poder afrontar el coste de reposición. Con ello, nos tenemos que preguntar si tenemos dinero para afrontar la reposición y, en su caso, la mejora o adaptación a nuevas exigencias, ya sea en cuanto a la urbanización o a los edificios.

En urbanismo hemos vivido en la ficción de que las recalificaciones lo arreglan todo (más bien esconden), pero estas solo funcionan si hay un universo creciente de compradores de bienes de valor progresivamente cada vez más alto y eso es una ilusión de imposible cumplimiento (ya sea en forma de escalada de precios o de la tan manida gentrificación, por no hablar de los costes sociales y ambientales que casi nadie pone encima de la mesa). Por eso, nacieron las actuaciones de Regeneración y Renovación urbana integrada, porque no hay otra solución que seamos los propietarios de edificios y construcciones los que tengamos que afrontar esos costes de manera directa y no solo a través de los impuestos, porque al fin y al cabo somos nosotros los que nos beneficiamos directamente de lo que tenemos alrededor e incrementa el valor de nuestra propiedad.

Por eso, es conveniente y necesario impulsar la cultura de la corresponsabilidad urbana en su sentido pleno a través de la Regeneración y Renovación urbana integrada, para que cada euro que tengamos que aportar nos rinda y mejore nuestra calidad de vida.

*: Ver Capítulo 4 de está guía, próximamente.

**: Ver Capítulos 3 y 5 de está guía, próximamente.