Vivienda en venta y alquiler, o como negar su condición de bien de inversión

Dos recientes artículos abordan un mismo problema desde una doble óptica, la negación de la vivienda como bien de inversión. A donde vamos con estos mimbres?

 

Tras el descanso veraniego, que siempre da para reflexionar un rato, os traemos dos artículos que abordan el alquiler de la vivienda como reflejo del reconocimiento de su negación como un bien de inversión.

París limita el precio del alquiler (El Mundo 04/08/2015)

El primer artículo señala la problemática existente en París para acceder a una vivienda en régimen de alquiler por el incremento de las rentas (42% en la última década). Solución: Según la Ley Duflot ALUR (del acceso a la vivienda y la renovación de la planificación urbanística, por sus siglas en francés), se contempla una limitación de la cuantía de los arrendamientos de la capital (22 a 31 euros/m2), no pudiendo superar las rentas más de un 20% las fijadas para cada zona o barrio por la OLAP (observatorio parisino de las rentas). Existen excepciones en función de la disponibilidad de portero físico, terraza, buenas vistas o número de habitaciones, etc.

Esta ley pretende parar l subida del precio de la vivienda, reequilibrar la situación en favor de los inquilinos, reducir los gastos de agencia y la puesta en marcha de una garantía universal de alquileres, además de una garantía para los impagados. Como era de esperar las facciones más reaccionarias la han tildado de bolchevique o de sistema administrado a la soviética, pese a que las encuestas revelan que el 75% de los franceses ve con buenos ojos la adopción de la nueva reglamentación.

No es que coincida con dicho sector reaccionario, pero si de algo sirve la historia es para tratar de no caer dos veces en la misma piedra. Basta recordar nuestra legislación de arrendamientos de 1920 y su evolución has prácticamente nuestros días (LAU 2013), mediante la cual se impuso la prórroga de los contratos y la congelación de las rentas, con el consiguiente resultado de ser una medida prácticamente irreversible debido al coste político que implicaba. Cual han sido los efectos para nosotros: El refuerzo del acceso a la propiedad (inmobilización de rentas), la nula inversión en la conservación del bien y la degradación del tejido urbano a la postre (nadie invierte en el bien si no tiene una expectativa de retorno).

Nota*: Parece que París no es la única cuidad que se suma a esta política: Berlin's New Rent Control Laws Are Already Working

El común error de comparar la compra con el alquiler (el Mundo 31/07/2015)

El segundo artículo compara el precio de compra y el importe de la renta de alquiler sobre un mismo bien. El articulo apunta la imposibilidad de comparar ambos términos, puesto que el alquiler no tiene ningún otro coste asociado para el inquilino, mientras que para la propiedad requiere un capital inicial (se indica el 30% del importe de venta), asumir los costes de mantenimiento y los impuestos de propiedad, además de los intereses del posible préstamo hipotecario.

Resulta peculiar que todos los tratados de valoración recogen la metodología de capitalización de rentas (que sirve para establecer el sistema residual dinámico), que se basa en la fijación de unos ingresos (rentas) y la consideración de unos gastos (conservación, impuestos de propiedad, costes financieros) capitalizados en un determinado plazo, bajo una tasa de rentabilidad. De esa manera se obtiene el valor de un inmueble que produce rentas periódicas bajo la consideración que un inmueble es un bien de inversión capaz de generar beneficios. Así como es habitual la aplicación de esta metodología a los bienes comerciales o de oficinas, parece que resulta totalmente ajena a los bienes residenciales, de hecho se indica en el artículo que están totalmente disociados, ¿Por qué? Porque la vivienda no se considera un bien de inversión, debe ser otra cosa!).

Limitación de rentas o disociación de valor y rentas, ¿Cuál es el problema? Que hasta que no consideremos que la vivienda es un bien de inversión capaz de generar rentas o valor para su propietario, este no va a afrontar, o tendrá la escusa para no hacerlo, su deber de conservación en el marco de los derechos ciudadanos (TRLS08 4. Por tanto, no habrá actuación de regeneración urbana o ¿estamos dispuestos a imponer la participación en la actuación?

(Se presume que dejar que la ciudad se degrade no es una opción ¿o sí?)