Deber de conservación (y 3): Nueva naturaleza
El clásico Deber de Conservación ha ido ganando contenidos y ampliado su límite cuantitativo, pasando a tratarse de un deber cualitativamente diferente.
Deber de Conservación: Posts anteriores
1.-
Conservación sin garantía de inversiones antieconómicas
En su concepción
original el Deber de Conservación respondía a la lógica de que la inversión en
conservación no resultara antieconómica (era la llamada ruina económica).
La elevación del límite cuantitativo ha desprovisto de esta garantía al actual Deber de
Conservación, pudiendo comportar inversiones antieconómicas puesto que ahora el
límite de la inversión no es un porcentaje del valor actual, sino una cantidad
absoluta por metro construido, de forma que en edificios obsoletos, el coste de
las reparaciones no solo podrá superar fácilmente el 50% del
valor actual del edificio a reparar, sino que podrá multiplicarlo por más de un
entero.
En estas
circunstancias, lo normal sería que el propietario optara por sustituir la
edificación, pero no siempre es factible y en algunas comunidades de
propietarios esta decisión no será viable.
2.-
¿Deber de conservación ilimitado?
Además, no puede
descartarse que el límite cuantitativo establecido no
sea aplicable a las reparaciones y actualización del edificio, sino a otras
obligaciones. Si fuera así, el alcance del antiguo deber de conservación sería
ilimitado económicamente.
El TRLS 9.1 e[los
terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones] en las condiciones
legales para servir de soporte a dicho uso, y (ii) en todo caso, en
las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente
exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o
culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano,
hasta donde alcance el deber legal de conservación.
¿A qué partes del
párrafo afecta la limitación «hasta donde alcance…», a todo el TRLS 9.1
o solo a partir de ” así como…?
La respuesta a la
pregunta no hay que buscarla dentro de nuestra cabeza (aquello que
habitualmente confundimos con el sentido común) ni en la normativa precedente y
ya derogada, sino en el propio TRLS que continúa diciendo: «Este deber,
que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los
propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o
culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano,
se establece en la mitad…»
¿Aclara esta frase
que la cuantía del deber no opera como límite económico del deber en cuanto a «conservarlos
en las condiciones legales… de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y
ornato»?
Podría ser. ¿Que os parece?
Aunque, la verdad,
no cambiarían mucho las cosas puesto que el límite eventualmente aplicable es
tan alto que se parece mucho al no-límite.
3.-
Ya no es ‘conservación’, sino actualización y mejora
Actualmente el Deber
de Conservación ha virado a un deber de mejora y adecuación a la normativa en
cada momento exigible a la edificación de nueva planta, por lo que conviene que
no olvidemos que la expresión ‘conservación’ responde a su origen histórico,
pero resulta engañosa puesto que no es indicativa de su configuración legal
actual.
Esta mutación puede
ser particularmente trascendente en lo relativo a la ordenes de ejecución por
motivos turísticos o culturales pues, mientras fue ‘conservación’, esta
naturaleza fijaba el referente, pero ¿dónde está el referente cuando se trata
de la mejora o actualización por motivos turísticos? Desprovisto del carácter
conservador, la motivación cultural o turística, puede justificar
intervenciones en la edificación muy variadas: el edificio de la foto parece
claro que precisa renovación, y ¿hasta dónde podría llegarse con los motivos
turísticos o culturales sin el referente de la conservación?
4.-
Condiciones de aplicación del límite
Mientras el deber
fue de conservación en sentido literal, la realización de las reparaciones
solía normalizar el edificio para una temporada, pero ahora que no sólo debe
restituirse la seguridad, salubridad y ornato, sino que debe dotarse de
accesibilidad, eficiencia, rehabilitación y atender motivos turísticos y
culturales y para la mejora del medio urbano, no será difícil que nos
encontremos ante sucesivas ordenes que en su conjunto puedan exceder del límite
económico, lo que requería dotar al límite de su dimensión temporal: 30.000 €,
p.ej., pero ¿por orden de ejecución, al año, al mes?, ¿se computarían las
reparaciones voluntarias realizadas previamente?, ¿en qué plazo?
5.-
Deber de conservación y regeneración urbana
El límite económico
es aplicable a las intervenciones por «motivos turísticos o culturales, o
para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano» (TRLS 9.1)
y también a la
contribución de los propietarios a los costes de las actuaciones de
regeneración y renovación urbanas (art. 11.a L3R).
En el caso de las
actuaciones de regeneración, este límite es conjunto para las obligaciones de:
1.
Conservar y mejorar la propia
edificación, y
2.
Contribuir a los gastos
generales de la actuación
El carácter conjunto
del límite comporta que la contribución de la letra b) de los propietarios con
el edificio bien conservado sea mayor que los que tengan abandonado su
edificio.
La única vía para
corregir esta disfunción sería la proporcionalidad entre la aportación y los
beneficios que parece presidir este tipo de actuaciones, pero como, en la mayor parte de los casos, los costes de las actuaciones
de regeneración superarán los beneficios computable no habrá margen para
compensaciones adecuadas o, en el mejor de los casos será insuficiente.
Incidencia en la CAPV
Tal como
comentábamos en el primer post de esta serie,
el carácter de condición básica para garantizar la igualdad del TRLS 9.1,
determina que el límite del Deber de Conservación del
Valor Actualizado Bruto, lo que permitiría pronosticar la
desaparición práctica de la ruina económica.
1.
¿Qué opinarán los Tribunales
ante un recurso contra ordenes de ejecución antieconómicas?
2.
¿Habría que modificar los arts.
199 y 201 de la LvSU?
3.
¿Conviene una regulación más
detallada del deber de conservación? ¿Lo facilitaría o lo empeoraría, dada su
inaplicación crónica?
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