Deber de conservación (2): Obras exigibles

Las obras a que obliga el deber de conservación han ido ampliándose hasta llegar a la situación actual. Conviene analizar cómo ha evolucionado este deber.

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1. Cuantía máxima

El TRLS 9.1 precisa cuales son los deberes de los propietarios con una descripción francamente exhaustiva:

El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.

En el suelo que sea rural...

En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el párrafo primero de este apartado podrán consistir en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas

Cómo hemos llegado a este punto

Nos vamos a centrar  en el examen de lo que es propiamente el deber de conservación, por lo que no entraremos, salvo alguna mención, en lo que podríamos calificar determinaciones de carácter sectorial (la normativa específica, como la de patrimonio, o la más urbanística, como los Planes Especiales de Reforma Interior) a las que suele referirse la regulación del deber de conservación como un simple recordatorio, mediante remisiones en blanco que nada añaden.

La evolución puede representarse así:

Ley de Suelo de 1956

El artículo 168 LS56 establecía el deber de los propietarios de terrenos, urbanizaciones particulares, edificaciones y carteles, de "mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos".

La Exposición de Motivos (apartado V, párrafo 7º) justifica elocuentemente esta determinación: "La intervención administrativa en la propiedad urbana no se proyecta sólo en el momento de emprender una obra, sino también cuando ya está terminada y mientras dure la vida de la construcción. Los propietarios habrán de mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de sus inmuebles y, por consiguiente, los Ayuntamientos y demás Organismos competentes podrán ordenar la ejecución de las necesarias obras de conservación y la demolición de las fincas ruinosas, cuyo concepto se define".

Así mismo, el artículo 169 LS56 permitía a la administración imponer "obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública" por motivos de interés turístico o estético, aunque no estuvieran previstas en la ordenación; la administración estaba obligada a cubrir los costes de la intervención que excedieran del límite del deber de conservación. También se contempla programar, bajo la denominación de planes de reforma interior (arts. 12 y 114 LS56), actuaciones que hoy llamaríamos de rehabilitación.

Ley de Suelo de 1976

Los TRLS76 181 y 182 reprodujeron la regulación de los arts. 168 y 169 LS56; el TRLS76 11 tambien atribuye al planeamiento la función de "señalar la renovación o reforma" interior en el suelo urbano.

Ley de Suelo de 1990

El art. 10 LS90 mantuvo básicamente el deber de conservación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, aunque referido a "toda clase de terrenos y construcciones" (frente al anterior "terrenos, urbanizaciones particulares, edificaciones y carteles").

En lo relativo al anterior "por motivos de interés turístico o estético", se ampliaron las causas: "protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana" y en cuanto a su costeamiento, se limitó a un lacónico "se sufragará por los propietarios o la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable" (LS90 10.2). El LvSU 199 introduce ligeras modificaciones:

• Objeto: en lugar de "toda clase de terrenos y construcciones" de la legislación estatal, se refiere a "terrenos, construcciones, instalaciones y edificios"


• Alcance: añade el decoro al clásico "seguridad, salubridad y ornato público" y aclara que el deber consiste en realizar "los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos" señalando que el objetivo es "mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo".

Respecto a la 'rehabilitación', el texto legal utiliza el término en relación con la edificación de forma que no parece que añada un sentido distinto ni matiz alguno al concepto 'conservación', máxime teniendo en cuenta la definición del DRAE ("Rehabilitar: Habilitar de nuevo o restituir a alguien o algo a su antiguo estado").

Ley de Suelo de 2007

El art. 9.1 LS07 establece:

"El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación".

De la nueva regulación procede destacar:

• La incorporación de la accesibilidad al trío clásico de la "seguridad, salubridad y ornato", aunque bajo el epígrafe de conservación ("conservarlo").


• Obliga a la mejora (obviando la anterior mención a la "protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana") y a la rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.


• La sugerente redacción parece insinuar que el Deber de conservación ya no tiene límite cuantitativo, puesto que la mención a tal límite sólo se predica de las obras de mejora y rehabilitación, distintas de la pura conservación de las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (parece que el límite sólo afecta al inciso posterior al último punto y coma), aunque este resultado es más que chocante.

Ley de Economía Sostenible

El art. 111.1 LES legitima a la administración para imponer obras de mejora ("además de por motivos turísticos y culturales recogidos en la legislación aplicable") cuando haya un instrumento de rehabilitación de viviendas y hasta el límite del deber legal:

• "que sirvan para garantizar los derechos reconocidos por ley a las personas, especialmente las que padezcan alguna discapacidad,"


• "o vengan impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía".

Real Decreto-Ley 8/2011...

El art. 17.1.a-b RDL8-11 mantiene la regulación anterior, incluyendo entre la conservación la referencia expresa a la habitabilidad y accesibilidad. Añade a las obras de mejora, las de cumplimiento de los requisitos básicos de la LEdif y el CTE.

Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

La nueva redacción del L3R viene a recopilar los supuestos de los deberes de conservación y de mejora que se habían ido incorporando con los sucesivos cambios normativos. Así mismo, queda más claro que el deber de conservación está afectado por su límite cuantitativo, replanteando la duda que pudo generar la redacción del  art. 9.1 LS07, aunque no totalmente.

El art. 8 L3R. También merece llamar la atención, como elemento curioso, que a pesar de la omnicomprensiva obligación de adaptación al Código Técnico de la Edificación, la accesibilidad se enmarca en el deber de conservación del art. art. 9.1 LS07.

Con esto llegamos al máximo alcance del Deber de Conservación conocido en nuestro derecho. La relación de los arts. 8 L3R incluye todos los conceptos que alguna vez han pasado por el BOE, con la única excepción del decoro a que se refiere el LvSU 199, que parece no añadir realmente nada a las exigencias comprendidas en el ornato, según las definiciones del DRAE:

• Decoro (6): Parte de la arquitectura que enseña a dar a los edificios el aspecto y propiedad que les corresponde según sus destinos respectivos.


• Ornato: Adorno, atavío, aparato.

En un próximo post analizaremos la naturaleza actual del Deber de Conservación cuya característica más clara es su transmutación como Deber de Actualización.