Deber de conservación (2): Obras exigibles
Las obras a que obliga el deber de conservación han ido ampliándose hasta llegar a la situación actual. Conviene analizar cómo ha evolucionado este deber.
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El TRLS 9.1 precisa cuales son los deberes de los propietarios con una descripción francamente exhaustiva:
En el suelo que sea rural...
En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el párrafo primero de este apartado podrán consistir en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas
Cómo hemos llegado a este punto
Nos vamos a centrar en el examen de lo que es propiamente el deber de conservación, por lo que no entraremos, salvo alguna mención, en lo que podríamos calificar determinaciones de carácter sectorial (la normativa específica, como la de patrimonio, o la más urbanística, como los Planes Especiales de Reforma Interior) a las que suele referirse la regulación del deber de conservación como un simple recordatorio, mediante remisiones en blanco que nada añaden.
La evolución puede representarse así:
Ley de Suelo de 1956
El artículo
168 LS56 establecía el deber de los propietarios
de terrenos, urbanizaciones particulares, edificaciones y carteles, de “mantenerlos en condiciones
de seguridad, salubridad y ornato públicos“.
La Exposición de
Motivos (apartado V, párrafo 7º) justifica elocuentemente esta determinación: “La intervención administrativa
en la propiedad urbana no se proyecta sólo en el momento de emprender una obra,
sino también cuando ya está terminada y mientras dure la vida de la
construcción. Los propietarios habrán de mantener las condiciones de seguridad,
salubridad y ornato público de sus inmuebles y, por consiguiente, los
Ayuntamientos y demás Organismos competentes podrán ordenar la ejecución de las
necesarias obras de conservación y la demolición de las fincas ruinosas, cuyo
concepto se define“.
Así mismo,
el artículo 169 LS56 permitía a la administración imponer “obras de conservación y de
reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública” por
motivos de interés turístico o estético, aunque no estuvieran previstas en la
ordenación; la administración estaba obligada a cubrir los costes de la
intervención que excedieran del límite del deber de conservación. También
se contempla programar, bajo la denominación de planes de reforma interior
(arts. 12 y 114 LS56), actuaciones que hoy llamaríamos de
rehabilitación.
Ley
de Suelo de 1976
Los TRLS76 181 y
182 reprodujeron la regulación de los arts. 168 y 169 LS56; el TRLS76 11 también atribuye al planeamiento la
función de “señalar la renovación o reforma” interior en el suelo urbano.
Ley
de Suelo de 1990
El art. 10 LS90 mantuvo
básicamente el deber de conservación en condiciones de seguridad, salubridad y
ornato público, aunque referido a “toda clase de terrenos y construcciones” (frente al
anterior “terrenos,
urbanizaciones particulares, edificaciones y carteles“).
En lo relativo al
anterior “por
motivos de interés turístico o estético“, se ampliaron las causas:
“protección del medio ambiente y
patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana” y en cuanto a su
costeamiento, se limitó a un lacónico “se sufragará por los propietarios o la Administración, en los
términos que establezca la legislación aplicable” (LS90 10.2). El LvSU 199
introduce ligeras modificaciones:
·
Objeto: en lugar de “toda clase de terrenos y
construcciones” de la legislación estatal, se refiere a “terrenos, construcciones,
instalaciones y edificios“
·
Alcance: añade el decoro al
clásico “seguridad,
salubridad y ornato público” y aclara que el deber consiste en
realizar “los
trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos” señalando que
el objetivo es “mantener
las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo“.
Respecto a la
‘rehabilitación’, el texto legal utiliza el término en relación con la
edificación de forma que no parece que añada un sentido distinto ni matiz
alguno al concepto ‘conservación’, máxime teniendo en cuenta la definición
del DRAE (“Rehabilitar: Habilitar de nuevo o restituir a alguien o algo
a su antiguo estado“).
Ley
de Suelo de 2007
El art. 9.1 LS07 establece:
“El derecho de propiedad del
suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin
perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los
deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación
territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir
de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad,
accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de
mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación“.
De la nueva
regulación procede destacar:
La
incorporación de la accesibilidad al trío clásico de la “seguridad, salubridad y ornato“,
aunque bajo el epígrafe de conservación (“conservarlo“).
Obliga
a la mejora (obviando
la anterior mención a la “protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y
rehabilitación urbana“) y a la rehabilitación hasta donde alcance
el deber legal de conservación.
La
sugerente redacción parece insinuar que el Deber de conservación ya no tiene
límite cuantitativo, puesto que la mención a tal límite sólo se predica de las
obras de mejora y rehabilitación, distintas de la pura conservación de las
condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (parece que el
límite sólo afecta al inciso posterior al último punto y coma), aunque este
resultado es más que chocante.
Ley
de Economía Sostenible
El art. 111.1 LES legitima a la
administración para imponer obras de mejora (“además de por motivos
turísticos y culturales recogidos en la legislación aplicable“)
cuando haya un instrumento de rehabilitación de viviendas y hasta el límite del
deber legal:
·
“que sirvan para garantizar los derechos reconocidos por ley a las
personas, especialmente las que padezcan alguna discapacidad,”
·
“o vengan impuestas por normas legales sobrevenidas por razones
de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios
mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier
tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía”.
Real
Decreto-Ley 8/2011…
El art. 17.1.a-b RDL8-11 mantiene la
regulación anterior, incluyendo entre la conservación la referencia expresa a
la habitabilidad y accesibilidad. Añade a las obras de mejora, las de cumplimiento
de los requisitos básicos de la LEdif y el CTE.
Ley
8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
La nueva redacción
del L3R viene a recopilar los supuestos de los deberes
de conservación y de mejora que se habían ido incorporando con los sucesivos
cambios normativos. Así mismo, queda más claro que el deber de conservación
está afectado por su límite cuantitativo, replanteando la duda que pudo generar
la redacción del art. 9.1 LS07, aunque
no totalmente.
El art. 8 L3R. También merece
llamar la atención, como elemento curioso, que a pesar de la omnicomprensiva
obligación de adaptación al Código Técnico de la Edificación,
la accesibilidad se enmarca en el deber de conservación del art. art. 9.1 LS07.
Con esto llegamos al
máximo alcance del Deber de Conservación conocido en nuestro derecho. La
relación de los arts. 8 L3R incluye todos los conceptos que alguna
vez han pasado por el BOE, con la única excepción del decoro a que se
refiere el LvSU 199, que parece no añadir realmente nada a las
exigencias comprendidas en el ornato, según las definiciones del DRAE:
· Decoro (6): Parte
de la arquitectura que enseña a dar a los edificios el aspecto y propiedad que
les corresponde según sus destinos respectivos.
· Ornato: Adorno, atavío,
aparato.
En un próximo post analizaremos la naturaleza actual del Deber de Conservación cuya característica más clara es su transmutación como Deber de Actualización.
Una visión retrospectiva de conjunto interesante que ayuda a ver la evolución y dirección de la ley
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