Cesión gratuita de dotaciones en suelo consolidado

Existe la opinión generalizada que en suelo urbanizable y urbano no consolidado no hay límite a las obligaciones y que, por el contrario, en suelo consolidado las únicas obligaciones del propietario son las que fijara la licencia. Nada más lejos de la realidad



Una reciente Sentencia ha anulado un Decreto del Ayuntamiento de Vitoria, que requirió a un propietario para que ajustara su parcela a las alineaciones de las actuales ordenanzas con ocasión de un reforma importante de la edificación. El propietario se opuso entendiendo que como no sustituía el edificio, no se le podía exigir cesión adicional de terrenos a la que estableciera la licencia de edificación en su día. Los tribunales han dado la razón al propietario entendiendo que la única forma de obtención de dotaciones en suelo consolidado es la expropiación (LvSU 186.2)



Viajemos al pasado


La Ley del Suelo de 1956 (LS56), revolucionaria en muchos aspectos, impuso a los propietarios el deber de ejecutar el planeamiento (art. 45 LS56) y, como excepciones a este deber, estableció el régimen de Fuera de ordenación (que atenuaba transitoriamente el deber, art. 48 LS56) y la posibilidad de implantar usos provisionales (que implicaba la suspensión temporal del deber, art. 47.2 LS56). El artículo 47.1.2ª LS56 señalaba elocuentemente "Las nuevas construcciones se adaptarán a la ordenación aprobada" y el art. 67 requería la previa conversión en solar para la edificación, salvo excepcionalmente para uso industrial.


El TRLS76 83.1 mantuvo esta regulación, pudiendo destacarse que establece que “el suelo urbano… estará sujeto a la [limitación] de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciere la calificación de solar“.


En este contexto, la legalidad vigente respalda la posición del propietario en el referido contencioso y se comprende que el Tribunal dejara de indagar una vez encontrado el LvSU 186.2, que recoge esta concepción del régimen de propiedad.



Volvamos al presente


El LvSU 26.1.b establece el deber de los propietarios de suelo urbano consolidado de:




  • Completar la urbanización

  • Ceder los terrenos calificados como dotacionales públicos por el planeamiento


Lo normal es que conectemos este artículo con el TRLS76 83.1 y pensemos complacientes que nada ha cambiado, que esto es el mismo que ya recogía el TRLS76 (el siempre tranquilizador "nada nuevo bajo el sol"). Un paréntesis para juristas: La verdad, la torpe redacción del LvSU 26.1.b, que utiliza la expresión ‘carga’ para referirse al ‘deber’ no ayuda nada. Recordareis a Carnelutti por ser quien contribuyó definitivamente a configurar los conceptos de Deber y de Carga, mientras que el deber se corresponde con un derecho o interés ajeno (el deber de pagar impuestos), la carga se corresponde con una situación cuya adquisición o persistencia interesa al obligado (la carga de pagar la cuota para seguir siendo socio o la de conformar solar para edificar). Por ello, la frase “el deber [de]… levantamiento de la carga de cesión gratuita” del LvSU 26.1.b, hay que atribuirlo a un barbarismo jurídico carente de alcance alguno.


Efectivamente, el LvSU 26.1.b podría llevar a pensar que es una mera reedición del tonta, porque es lo que pensé yo durante una temporada). Sin embargo, el LvSU 34 resuelve la posible duda al establecer:




La aprobación y entrada en vigor de la ordenación pormenorizada del suelo urbano consolidado produce por ministerio de la ley la afectación de las parcelas y los solares al proceso edificatorio y al destino derivado de su calificación por la ordenación urbanística, así como, en su caso, a la culminación del proceso urbanizador y levantamiento de la carga de cesión gratuita al ayuntamiento de los terrenos interiores de la parcela destinados por la ordenación pormenorizada del plan general o estudio de detalle a dotaciones públicas para viales, aceras y otros espacios libres.



Con lo que no hay lugar a duda alguna, la cesión de dotaciones públicas ya no es una carga inherente al ejercicio del derecho a edificar (a pesar de la confusa verborrea de los LvSU 26 y 34), sino que es un deber exigible desde la entrada en vigor de la ordenación.



La legislación básica del Estado


Puede que estéis pensando "ya está Natxo con sus ocurrencias, si la legislación autonómica dijera esto -que habrá que mirarlo más despacio-, no podría ser porque la legislación del Estado, que garantiza las condiciones básicas de la propiedad, impide semejante despropósito". Sería una reacción natural, propia de la humana resistencia al cambio.


Y también que la foto de cabecera provoca una reacción instintiva contraria a la tesis expuesta, ¿verdad? Si nos fijamos en esta otra otra foto, puede que la reacción no sea tan virulenta.



Si realmente estabais pensando que la legislación básica del Estado impediría la aplicación de la confiscación prevista en la LvSU, tengo que desengañaros. El TRLS 9.5 dispone “En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone el de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación”.


La diferencia con el  TRLS76 asocia al derecho a edificar la carga de conformar solar mientras que el vigente tos y condiciones establecidos para su edificación”), independizándolo del posible ejercicio del derecho a edificar.


Es decir, la sincronización entre la LvSU y el TRLS en este punto es total.



El derecho de propiedad y su protección constitucional


Si el Estado también se ha desmandado (¡ojo, que lo ha aprobado el Parlamento actual, con mayoría absoluta de un partido que no se puede calificar de comunista precisamente), pensaréis que siempre nos queda la Constitución, que protege la propiedad privada y la herencia y prohíbe la expropiación sin el pago de un justo precio (art. 33 CE). Cuestión muy interesante que comentaremos en un próximo post.

Comentarios

  1. Natxo Tejerina19/11/16, 17:20

    Hola Miguel.

    Bastante imaginativa la ordenanza esa, no solo no pagan por hacerse con los terrenos para la apertura o ampliación de la calle sino que cobran al obligado a la cesión gratuita, me imagino, que por revisar la documentación de la cesión. Responde a una interpretación un tanto singular del concepto de tasa (art. 20 de la Ley de Haciendas Locales).

    En este caso, tu cederías porque deseas edificar, pero lo cierto es que, tal como dice el art. 17.1 TRLSR, la obligación (o deber) de cesión se deriva de la aprobación del plan y parece independiente de que vayas a obtener un beneficio concreto por lo que la tasa parece cuestionable, al menos en una primera aproximación.

    De todas formas, por la tasa por concesión de licencia (0,05%) es muy moderada y puede que el importe de la tasa de cesión no justifique preocuparse por el asunto.

    Suerte

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  2. Hola Natxo,

    Antes de nada, muchas gracias por tu respuesta.

    Esa era la idea que tenía, que la tasa por cesión no sería de una cuantía elevada teniendo como referencia la otra tasa del 0,05%.

    Pero...hoy mismo he recibido la noticia de cómo se calcula y me he llevado una sorpresa. Estamos hablando de que se cobra 217€/m2 sobre el 14,5% de aplicar el coeficiente de edificabilidad. Es decir, si tengo una edificabilidad de 200m2 (aplicando el 40% sobre el tamaño de parcela), saco el 14,5% de esos 200m2 que es = 29, multiplicado por los 217€/m2 lo que dan casi 6.300€. Esto me parece una auténtica barbaridad. Además, se me exige pagarlo en el momento de solicitar la licencia de obra.

    No sé en este caso qué es lo más apropiado hacer.

    ¿Qué me aconsejas?

    Gracias!

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  3. Natxo Tejerina26/11/16, 10:15

    Pues si le han echado imaginación a la tasa de marras. Lo he comentado con gente experta en tributos locales y les ha parecido muy rebuscado. Creo que podría estar justificada esta tasa en las cesiones de las actuaciones de dotación, lo que en Euskadi se llama "carga dotacional", pero en las cesiones del consolidado, que es el cumplimiento de un deber sin beneficio directo, aunque el ayuntamiento espere a la licencia para exigirlo, podría carecer de encaje en el concepto de tasa. ¿Has localizado la ordenanza? ¿Puedes enviar el enlace?

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  4. Hola Natxo,

    Gracias de nuevo por tu mensaje.

    Ayer estuve gestionando este tema por teléfono con el Departamento de Urbanismo y me remitieron a esta ordenanza que se supone que es la que regula dicha tasa:

    http://www.paterna.es:88/secretaria/c/SEC/ORDENANZAS/AREA%20DE%20POLITICA%20TERRITORIAL%20Y%20VERTEBRACION/EDIFICACION%20Y%20USOS/CASTELLANO/TRANSFDEAPROVE.pdf

    En el propio departamento no me supieron decir ni cómo se calculaba porque lo curioso de dicha tasa es que no se calcula respecto a PEM, si no en base a la edificabilidad. Me pasaron con TRIBUTOS y al menos me ayudaron en la estimación de los costes, que podrían rondar los 7.000€ para una edificabilidad de 220m2 es aproximadamente el proyecto.

    Leyendo la ordenanza no encuentro el artículo que aplique, ni el cálculo de la liquidación. Es algo "curioso".

    En fin, gracias de nuevo por tu ayuda Natxo.

    Un saludo y feliz fin de semana,

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  5. Hola natxo, mira tengo un terreno de 200 metros cuadrados en sukarrieta (vizcaya) urbano consolidado y me gustaría poner una mobil-home o una casita de madera 50 m cuadrados crees que seria posible.¿que debería hacer? O pedir.¿que ley debería conocer?
    Gracias.un saludo

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  6. Natxo Tejerina22/11/19, 9:55

    Hola. Tal como lo planteas la respuesta es NO porque es un fraude de ley de libro, es decir que se cumple la letra de la ley para vulnerar su finalidad y función. No debería admitirse la eficacia de una segregación y agregación que mantenga el muro divisorio en la ubicación original o que prive de acceso a vía pública a la finca objeto de segregación y la licencia debería contener la condición de que se mantengan la superficie que permite la obtención de licencia. Ahora bien, yo he visto operaciones como la que plantea y que han funcionado porque la administración no funciona bien, lo mismo que hay asesinatos y atracos, no debería haberlos pero haylos.

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  7. Hola Natxo,
    Tengo un terreno compuesto de zona clave 20a/11 y de zona 6b (rustica, monte)
    El ayuntamiento dice que tenemos obligacion de cesion gratuita de viales algo mas de 10 porciento del terreno y ademas ceder gratuitamente toda la zona 6a (40 porciento del terreno). En total, cesión de mas de 50 porciento de la superficie, para generar 2 parcelas edificables de 1500 y 1000m2. Pueden exigir la cesion de una parte tan grande? En el mapa de uso de suelo todo el terreno cae en zona de vivienda aislada

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