[Nuevas ideas] Housing Associations

En posts anteriores señalaba la necesidad de articular nuevos y más flexibles mecanismos de intervención urbana y por otro lado, el cerrojazo económico impuesto a las administraciones públicas en materia de inversiones-generación de déficit. Pues bien, en Europa hay gente que nos sacan varios cuerpos de ventaja y han creado instrumentos legales, económicos y “urbanístico-edificatorios”, que sin incurrir en déficit público, les permite intervenir en toda materia urbanística y para más inri son uno de los mayores destinatarios de financiación del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Dice nuestra Constitución en su artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación

Y de tanto en cuando emerge el debate de quién debe o puede proveer de dicho derecho a la vivienda digna, ¿el sector público o el privado? Resultando ser una falsa dicotomía o dilema, comprobable a nada que uno viaje un poco, al menos por Europa.

La falacia lógica del falso dilema involucra una situación en la que se presentan dos puntos de vista como las únicas opciones posibles, cuando en realidad existen una o más opciones alternativas que no han sido consideradas.

Existen numerosas opciones en Europa que superan nuestra dualidad conceptual para la provisión de vivienda, incluso sin diferenciar entre vivienda social, en alquiler o propiedad, protegida, precio tasado, controlado o libre. Este es un ejemplo de esas opciones, las britanicas Housing Association, con la colaboración de la National Housing Federation y de la The Housing Finance Corporation que han articulado una sistemática realmente inteligente, sabiendo sacar provecho a todos los mecanismos existentes para lograr el fin, la provisión de vivienda a un múltiple espectro social.

 

Qué son las Housing Associations?

Son entidades privadas sin ánimo de lucro, pero que generan beneficios y no reparten dividendos. Los beneficios resultantes son obligatoriamente reinvertidos en la comunidad, amén de pagar la financiación que reciben. Y aquí está una de las grandes diferencias: La acción inmobiliaria, independientemente que tenga una función social es un negocio, limitado eso sí, pero muy seguro y bien gestionado.

Su origen era las fundaciones y entidades de beneficencia, que aparecieron en la segunda mitad del siglo XIX con un claro concepto de filantropía o de aportaciones voluntarias. Pero durante el Gobierno de la Primera Ministra Margaret Thatcher (Partido Conservador), se operó un cambio legal  mediante el cual derivó el programa de ayudas a los ayuntamientos hacia las Housing Associations, permitiéndolas disponer de unas mejoras fiscales, lo que produjo que un gran número de ayuntamientos transfiriesen sus bienes (suelos y viviendas) a estas entidades por el mejor rendimiento que otorgaban. Desde entonces, no todo ha sido un camino de rosas, ya que la falta de regulación y de algunos escrúpulos generaron algunas situaciones problemáticas de quiebra o falta de cumplimiento de su función social.

Pero desde el año 2004 primero y en el año 2010 de una manera más concreta (tras varias pruebas y fallos sin duda) estas Entidades sin ánimo de lucro tienen un régimen jurídico y unos controles específicos, que les permite configurarse como el autentico tercer sector. Son Entidades privadas sin ánimo de lucro con una función social, la provisión de vivienda.

A qué se dedican las Housing Associations?

La definición más simple sería, A TODO LO NECESARIO PARA EL FIN QUE FUERON CREADAS, PROVEER VIVIENDA.

Fundamentalmente se dedican a la provisión de vivienda social y a colectivos desprotegidos, pero para ello activan todos los recursos y actividades posibles. Por tanto, promueven, urbanizan, construyen, rehabilitan, regeneran, conservan y gestionan todo su parque de viviendas y espacios públicos asociados (una Housing Association de tamaño medio, promueve 450-600 viviendas año, dispone de un parque de 12.000 pisos y 450 personas en plantilla). Incluso venden activos (edificios y suelos) para garantizar su viabilidad económica y financiera; Y atienden a todo tipo de colectivos sociales, necesitados o no, de capas sociales desprotegidas, ciudadanos corrientes, jóvenes emancipados, personas mayores con necesidades especiales, etc.

Sin la connotación negativa de frase maquiavélica, parece que la máxima “el fin justifica los medios” se hace realidad.

Desde el punto de vista económico, qué las hace tan notables?

 

Su financiación es fundamentalmente privada (en la actualidad solo un 10% es de carácter público) y de múltiples “orígenes”:

• Fondos públicos a través de la Housing Finance Corporation, toman dinero al 3% y consiguen ingresos de rentas y ventas con un margen del 6%.


• Fondos y subvenciones públicas de todos los estamentos: Nacional, Condado o Ayuntamiento.


• Fondos europeos y préstamos del Banco Europeo de Inversiones.


• Fondos de planes de pensiones que invierten en el mercado inmobiliario: Son deudas superprotegidas y cualificadas (son los primeros en recuperar la inversión en caso de quiebra o pérdidas).


• Fondos privados de inversión.


• Inversiones de seguros y reaseguros.


• Inversores privados: Cualquiera puede comprar participaciones o acciones de estas entidades.

Cómo manejan sus activos inmobiliarios?

• Compran, venden, alquilan e invierten en todo tipo de bienes.


• Realizan también compras diferidas de suelo, cuyo interés reside en la solución contable-financiera de no computo del gasto.


• Pueden realizar operaciones de leasing.


• Adquieren suelos públicos de manera gratuita o con grandes descuentos, para el desarrollo de política de vivienda social.

La administración pública no garantiza el riesgo, ni ostenta el poder, ni controla la entidad (ni directa, ni indirectamente, disponen de un patronato “multilateral y multisocial” y una gestión técnica), solo garantiza que se cumplan las regulaciones legales establecidas. No son sector público, su financiación no computa a los efectos de la temida estabilidad presupuestaria y consiguen su objetivo, la provisión de nueva o rehabilitada vivienda.

(tan-tata-chan!, magia).

 

Y como elemento diferenciador y relevante, me gustaría resaltar otro instrumento, también entidad privada sin ánimo de lucro, la Housing Finance Corporation (THFC) que es uno de los mayores perceptores de financiación europea del Banco Europeo de Inversiones (BEI) para actuaciones de desarrollo urbano (nuevo o de regeneración) (Fuente: BEI). Solo en el año 2013 el BEI la ha prestado 591 M€ (coste de 4200 viviendas aproximadamente) para un importe de inversión de un total de 1.183 M€ en vivienda social (se nutre de otros fondos también).

Y qué virtud tiene esta THFC con respecto a las Housing Associations?

Pues que a través de la Housing Finance Corporation, las distintas Housing Associations pueden adquirir PRESTAMOS del BEI (no subvenciones) supergarantizados (calificación crediticia AAA), para actuaciones de nuevos desarrollos y de regeneración urbana con volúmenes mínimos de 50 M£ = 62,5 M€ (no se andan con txikitas!, parecen de Bilbao oyes!), bajo ciertas condiciones y controles.

Todo se basa en un juego financiero, el BEI presta al 3%, TFHC presta al 6% y las Housing Associations (NOTA*: en la actualidad los tipos de interés son mucho menores de cuando se publicó este articulo), con su flexibilidad, exenciones tributarias y gestión profesional y variada, consiguen el fin propuesto… promueven, urbanizan, construyen, rehabilitan, regeneran, conservan y gestionan viviendas de todo tipo.

Por tanto, las preguntas son:

¿Qué estamos haciendo nosotros? Porqué los británicos son tan listos o nosotros tan tontos?, ¿Por qué somos incapaces de madurar y pensar en clave inversión en materia de vivienda (del tipo que sea)?, ¿Seremos capaces de superar la dicotomía de lo público y lo privado?

 O

 ¿Seguiremos discutiendo y, como las vacas, mirando al tren?



Fuente: desmotivaciones.es

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