La ITE vasca (2): ¿Aplicamos la ITE? Las consecuencias.

En el post anterior se analizó la evolución y finalmente la reconciliación normativa de la ITE. Pero el análisis no sería completo si no vislumbráramos las consecuencias de su implantación, que seguramente deberá llevar a una detenida reflexión de los obligados a aplicarla, los Ayuntamientos.

Para realizar un análisis de las consecuencias de la aplicación de la ITE, es preciso establecer cuatro determinaciones básicas:

• La propiedad comporta derechos y también deberes. La propiedad tiene un régimen estatutario (7.1) lo que implilca que los derechos y obligaciones son los que en cada momento estabezca la normativa vigente.


• Entre los deberes (TRLS 9.1)se encuentra el deber de conservación , que incluye las obras de seguridad (estructural) de los elementos constructivos de la envolvente y de utilización), salubridad (estanqueidad, suministro y evacuación de aguas), garantía de la accesibilidad universal y mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (vinculado a la mejora de la eficiencia energética entre otros).


• El IEE o ITEv se configura como un instrumento de información (conservación, accesibilidad y eficiencia energética)  y definición de posibles intervenciones en materia de conservación de la propiedad, anclado por tanto al deber de conservación.


• La competencia en materia de urbanismo, disciplina urbanística y conservación y rehabilitación de la edificación es municipal (art. 25 LBRL, según redacción de la LRSAL) 

“1. El Municipio, para la gestión de sus intereses y en el ámbito de sus competencias, puede promover actividades y prestar los servicios públicos que contribuyan a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal en los términos previstos en este artículo. 

2. El Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias:

a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación."

• De la competencia urbanística descrita anteriormente, deriva el deber de inspección y aplicación de las determinaciones del deber de conservación, donde uno de los mecanismos disponibles es el IEE o ITEv (L3R EM.V 4, LvSU 200).

Y como afección a la administración local, obligada a su aplicación y exigencia, se puede añadir que:

• La ITEv es de competencia y exigencia por parte de la administración local. La omisión de su exigencia, puede suponer una responsabilidad a la administración local, supletoria a la del propietario.


• En materia de conservación, exige la evaluación de la importancia del daño y la realización de un dictamen sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado. Los grados de intervención son:
  
  
  
  • Grado 1: Inmediata (24 horas).
  
  
  • Grado 2: Muy Urgente (24 horas a 3 meses).
  
  
  • Grado 3: Urgente (3 meses a 1 año).
  
  
  • Grado 4: Medio plazo.
  
  
  • Grado 5: Mantenimiento.
  
  
  
  


• Los grados 1, 2 y 3 suponen la obligatoriedad de intervención de la administración local y el despliegue de los mecanismos administrativos de ejecución forzosa, en su caso.


• Por tanto, en caso de incumplimiento del deber de elaboración de la ITE o de la obligación de ejecutar las obras dirigidas a eliminar los riesgos detectados, correspondientes a los grados de intervención 1, 2 y 3 dispuestos en el artículo 12 del Decreto 80/2014, se aplicarán las disposiciones de las ordenes de ejecución (LvSU 203).

A la vista de estas y las anteriores determinaciones ("La ITE vasca (1): Casan los muertos y las cajas (por fin)"), un reciente caso de estudio real sobre un municipio de tamaño medio de la CAPV ha arrojado conclusiones interesantes.

A partir de todas las bases documentales disponibles (Catastro, Eustat, Planeamiento, Catalogo municipal, etc.) se realizó un estudio considerando la antigüedad, usos y distribución espacial de todas las construcciones y edificios del municipio. Se tomó en consideración las determinaciones concretas del Decreto 80/2014 que reconcilia las normativas anteriores y se adoptó como mínimo inicial, el calendario señalado (inicio 27 de junio de 2017). El resultado se refleja en la gráfica adjunta:

Aplicación de calendario. Visualización y distribución de resultados. Análisis numérico, número expedientes en 10 años (o 5 para usos residenciales colectivos de no vivienda) y periodificación recurrente.

• Comparativamente con las disposiciones anteriores en materia de ITE (DvITE)original y L3R), el Decreto 80/2014 retrasa la entrada de aplicación teórica (cabe adelantar la aplicación vía ordenanza).


• Al retrasar el “problema”, genera otro: la acumulación de expedientes de muy difícil gestión por parte de la administración local (de 104 expedientes promedio en los tres primeros años, a 326 en el primer año de aplicación y los años 2 a 9,  a razón de 20 expedientes por año).


• La irregularidad numérica de expedientes introduce dificultades añadidas y recurrentes a la exigencia de cumplimiento de la obligación.

A partir de esta realidad, se evaluaron alternativas que introdujeran una redistribución temporal y factores de localización, tratando de lograr una uniformidad que facilitase la gestión municipal y una asimilación de los costes.

Aplicación de calendario alternativo y factor de localización.

NTA*: Las conclusiones de este estudio no son extrapolables a cualquier municipio de la CAPV, puesto que cada uno tiene unas características que lo singulariza, pero sirve para ver la magnitud del problema y la necesidad de intervención anticipada y extendida en materia de ITE.

• La no aplicación anticipada de la ITE a la fecha inicial prevista de 2017, conjuntado con la ausencia de un análisis específico del tejido edificado en el municipio, genera serios problemas técnicos, de gestión y, sobretodo, económicos para el municipio (de financiación y coste).


• La simple redistribución temporal de la aplicación de la ITE o modificación del calendario no evita la irregularidad numérica de expedientes, se precisa de factores de localización.


• El plazo definido de 2017 no resulta suficiente para poder compensar el número de expedientes en los tres primeros años y requiere de más años, para poder acomodar la gestión a la viabilidad de la aplicación de la ITE en un municipio.


• El análisis no puede ser únicamente respecto de la unidad de edificio, sino también del número de viviendas afectadas. En este sentido, conviene que el número de viviendas sometidas a ITE aumente progresivamente, para adecuar las exigencias a una nueva cultura de mantenimiento y conservación en el municipio.


• En cualquier caso, se constata la necesidad de crear un servicio público que de respuesta y permita gestionar la aplicación de la ITEv y sus derivadas (ITE y obras de ejecución subsidiaria).

Pegunta final: ¿Cabría superar la fecha de junio de 2017 en aras a criterios de racionalidad y sostenibilidad de la Administración pública (LRSAL)?

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La ITE vasca (1): Casan los muertos y las cajas (por fin)