Nueva posible distribución de la cesión de plusvalías en Euskadi

Una de las claves históricas y constitucionales de nuestro modelo urbanístico ha sido siempre la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por los entes públicos (CE 47).

En la originaria LvSU se estableció que el 10% de la edificabilidad urbanística media libre de cargas de urbanización correspondía al Ayuntamiento (que representaba a la comunidad). El tanto se modificó en el año 2008 (Ley 11/2008) y paso a ser el 15% siempre referido a la edificabilidad media libre de cargas, con las diferencias de que era sobre el total en las actuaciones integradas (SURBLE y SUNCu) y sobre el incremento en las actuaciones de dotación (SUNCe).

Esta ha sido la regulación hasta la entrada en vigor de la Lvmu25, que ha introducido una nueva posible distribución del 15% limitada a las actuaciones integradas exclusivamente residenciales.

La nueva regulación diferencia varios supuestos según que la actuación sea promovida por una administración pública y en los temas casos según su dimensión. 

El primer caso, es cuando la actuación sea promovida por una administración territorial u otra entidad pública cuyos fines sean la promoción o el alquiler de vivienda protegida.

Como las actuaciones tiene diversos tramites, a los efectos de este precepto, se atribuye la promoción a la administración que reuna las condiciones indicadas y presente el proyecto de actuación prioritaria, el proyecto de expropiación, el convenio de concertación o el proyecto que incluya la reparcelación.

En estos casos, el 15% corresponderá a la entidad pública promotora.

El segundo caso se refiere a las Unidades de Ejecución no incluidas en el primer caso y que tengan más de 20.000 m²t residenciales. En este supuesto, 2/3 del 15% serán para el Ayuntamiento (quedando afectas al Patrimonio Municipal de Suelo) y 1/3 del 15% será de cesión obligatoria al Gobierno Vasco (quedando afecta al Patrimonio Público de Suelo de la Comunidad Autónoma del País Vasco) para construir la reserva estratégica de suelo.

No obstante, tanto si el Ayuntamiento desea promocionar directamente la vivienda pública en alquiler o si el Gobierno Vasco no solicita licencia de edificación o, en su caso, no aprueba el proyecto de edificación de las parcelas de resultado correspondientes a esta cesión en el plazo de un año computado desde la recepción de sus obras de urbanización, el Ayuntamiento podrá requerir la cesión de los suelos de ese 5%, que deberá llevarse a efecto en el plazo de un mes.

En el resto de las actuaciones, incluso las no residenciales, el 15% corresponde íntegramente para el Ayuntamiento

Así mismo, la nueva regulación de la adjudicación del 15% (LvSU 27.3) habilita a que:

1. La cesión de las plusvalías se pueda materializar en parcela o parcelas edificables, o
2. en superficie de vivienda construida, acabada y equipada, en todo caso adscrita al patrimonio público de suelo, lo que permitirá la utilización por los usuarios finalistas de las viviendas en un menor tiempo (anteriormente esta opción solamente se contemplaba para los restos de adjudicación).

Con esta nueva regulación el objetivo es activar los suelos de cesión por la participación de la comunidad en las plusvalías residenciales para la consecución de los objetivos de vivienda pública en alquiler.