Novedades del proyecto de urbanización y la finalización de las obras de urbanización en Euskadi

 

Seguimos con las novedades introducidas por la Ley 6/2025 de medidas urgentes (Lvmu25), en este caso sobre las obras de urbanización.

Como sabemos, la ejecución de la urbanización es el mecanismo para la transformación física del suelo, generalmente a través de las actuaciones de transformación (en términos del TRLSR). Estas obras tienen un (acta de) inicio y una (acta de) recepción cuya consecuencia es la finalización de las obras de manera conforme con lo previsto en el proyecto aprobado por parte del Ayuntamiento y la posibilidad de poder otorgar las licencias de primera ocupación para los posteriores actos jurídicos vinculados con las distintas propiedades resultantes.

En este marco la Lvmu25 ha introducido dos medidas, una de flexibilización y otra de agilización para facilitar la puesta a disposición de las viviendas de las actuaciones residenciales lo antes posible.

El nuevo LvSU 194.3 habilita a que el proyecto de urbanización pueda definir obras comunes, fases de realización y obras vinculadas a una o varias parcelas edificables, así como fijar condiciones y garantías para la 1ª ocupación.

Con esta medida se puede establecer fases de urbanización y posibilitar la obtención de licencia de edificación a pesar de que no se prevea concluir la totalidad de la obra de urbanización y de la licencia de 1ª ocupación aunque no se haya ejecutado la totalidad de la urbanización. Esta nueva determinación permite superar la restricción de la UE como ámbito unitario de una actuación urbanizadora (art. 143 LvSU) y de los arts. 7.4 TRLSR y 39-ss RGU, y posibilita salir al paso de una jurisprudencia muy restrictiva (la STS 4853/2022 estableció que la emisión de una licencia de primera ocupación producía el efecto de la recepción tácita de la totalidad de la urbanización) que podría poner en riesgo el mantenimiento de ese razonable comportamiento de muchos Ayuntamientos, sobre todo en obras de urbanización de tamaño relevante.

La segunda medida, la de agilización mediante modificación del LvSU 198, versa sobre el procedimiento de recepción de la urbanización. Se unifica el anterior proceso bifásico y se reducen los plazos.

Así, una vez finalizada la ejecución de las obras de urbanización, se presentará el CFO con 20 días de antelación a la fecha de la recepción. En tal día se formularán las observaciones y en su defecto o en caso de inasistencia, las obras de urbanización quedaran recepcionadas. En el caso de que se formulen observaciones, se abrirá un periodo de negociación, pero sin la posibilidad de incorporar cuestiones no previstas en el proyecto de urbanización aprobado. En tal caso y una vez subsanadas, en el plazo de 10 días desde la solicitud se procederá a la recepción.

Como medida de transparencia y conocimiento para todos los afectados, la recepción de la urbanización se notificará formal e individualmente a los propietarios o propietarias de los solares resultantes de la ejecución urbanística.

Estas son otras de las dos medidas de la Lvmu25 para agilizar la respuesta al problema de la vivienda en el menor plazo posible sin merma de las garantías.