¿La implantación de una Vivienda de Uso Turístico es una actuación de dotación?

Estamos en plena efervescencia de la regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), sin ir más lejos el Ayuntamiento de Bilbao acaba de publicar la suspensión de licencias, decimos, "de informes, de conformidad, para la implantación de viviendas de uso turístico y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico" (BOB 12.11/2024). En relación con la conversión de una vivienda en Vivienda de Uso Turístico os vamos a plantear un pequeño dilema, de esos para pensar que nos gustan tanto.

Hasta hace no mucho, al regulación tradicional de las VUT se consideraba como una modalidad del uso residencial de vivienda y que, por tanto, era propia de este uso. Sin embargo, haya sido por su proliferación o por prevención, las regulaciones urbanísticas están modificándose hacia su consideración como un uso terciario/hotelero, para así poder regularlo desde la competencia urbanística de los municipios (el pionero ha sido el Ayuntamiento de Bilbao, STSJPV 2007/2019 y STS 3842/2020). Desde esa perspectiva, la implantación de una VUT parte del hecho de un cambio de uso y ver si ese uso es compatible en tal o cual planta y de verificar si cumple los requisitos que se le exigen (accesos, escaleras, dimensiones, etc.).

Y ahora vamos al juego.

Cabe presuponer que ese nuevo uso es un uso de mayor valor, por cuanto que aporta mayores rendimientos que los que da la vivienda, indistintamente que sea en propiedad o alquiler de la LAU. ¿Estamos de acuerdo?

Bien, ahora la pregunta del post ¿La implantación de una Vivienda de Uso Turístico activa la actuación de dotación y los deberes asociados a la misma?

¿Qué nos dice nuestra LvSU en su arts. 11.3.b.2, 25.2 y 137?

Artículo 11. Clasificación del suelo urbano.

3. Los terrenos clasificados como suelo urbano conforme a lo dispuesto en el presente artículo deberán ser adscritos a las siguientes categorías:

b) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que la ordenación urbanística adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes circunstancias 

2. Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada superior respecto a la previa existente.

Artículo 25. Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes en suelo urbanizable y urbano no consolidado.

2. En suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística ponderada sobre la preexistente, además de los deberes generales y los establecidos en el apartado 1.b.2 de este artículo, la del levantamiento de la carga dotacional correspondiente o, cuando no resulte posible, la indemnización económica sustitutoria de valor equivalente con destino a la obtención de suelos dotacionales, todo ello en los términos que reglamentariamente se determine. La cesión dotacional será la correspondiente al incremento de edificabilidad urbanística atribuida en los términos establecidos en el artículo 79.1 de esta ley

Artículo 137. Actuaciones de dotación.

A los efectos de esta ley, se consideran actuaciones de dotación las dirigidas al levantamiento de la carga dotacional en suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística.

 

Por tanto, si hay incremento de edificabilidad urbanística ponderada o, lo que es lo mismo, si se implanta un uso de mayor valor, emerge la actuación de dotación, si o si….        ¿Seguro?

Y..., ¿Qué dice la “otra ley” sobre la actuación de dotación?

Artículo 7 TRLSR. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias

1. A efectos de esta ley, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:

b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.

¿El plan prevé nuevas dotaciones públicas cuándo se implanta una VUT como un cambio de uso? No, normalmente. Pero, ¿la previsión por el Decreto 123/2012 de Estándares Urbanísticos del deber de cesión y monetización de dotaciones equivaldría a la exigencia prevista en el art. 7 TRLSR para que la conversión de una vivienda en VUT se deba considerar como actuación de dotación?  Y... ¿Si como se trata de un incremento de edificabilidad ponderada sin incremento de edificabilidad urbanística -arts. 25.2 LvSU y 6.3 DEU- no procediera la cesión/monetización de nuevas dotaciones? 

¿Si fuera una actuación de dotación no prevista en el planeamiento, se podría conceder licencia a pesar de que el plan de no categorice el suelo como no consolidado por la edificabilidad y no delimite la actuación de dotación (por tanto sería una actuación edificatoria de la regulación básica) o habría que tramitar previamente una modificación habilitar esa actuación de dotación subsanando el error?

¿Opiniones?