La guía de la regeneración y renovación urbana integrada

El pasado año publicamos a modo de fascículos la Guía Ciudadana de la regeneración y renovación urbana integrada. No obstante, a la vista de que han surgido ejemplos que no son actuaciones de regeneración e interpretaciones que pudieran llevar a cierta confusión, pensamos que puede ser de interés volver a publicar toda la guía a modo de documento único y así ahondar en la función pedagógica con la que afrontamos aquel reto de explicar qué es una actuación de regeneración.

Esperamos que os sea de utilidad. Natxo y Alvaro.

El pasado octubre el CSCAE publicó un interesante documento titulado “Guía vecinal de rehabilitación” y a rebufo de esta iniciativa hemos pensado que por qué no hacer una guía análoga sobre la regeneración y renovación urbana integrada destinada a un universo de lectores más amplio, la ciudanía, en consonancia con su objeto fundamental, la preservación urbana que nos afecta a todos.

1. ¿Por qué una guía sobre Regeneración y Renovación Urbana Integrada?
2. ¿Qué es la Regeneración y Renovación Urbana Integrada?
3. Los beneficios de la Regeneración y Renovación Urbana Integrada
4. Mi ámbito de Regeneración y Renovación Urbana Integrada
5. La Regeneración y Renovación Urbana Integrada global y planificada frente a la rehabilitaciones parciales y la reurbanización a cargo de la administración
6. La Regeneración y Renovación Urbana Integrada paso a paso
7. Acompañamiento: la oficina de apoyo a la Regeneración y Renovación Urbana Integrada

 

1/ ¿POR QUÉ UNA GUÍA SOBRE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA?

El reto de afrontar la obsolescencia y déficits urbanos para paliar los efectos de la falta de sostenibilidad integrada de las zonas urbanas ya existentes solo se puede conseguir involucrando al conjunto de la sociedad y de manera preferencial a los propietarios incluidos en las actuaciones de regeneración y renovación urbana integrada, con la activa participación de instituciones y colectivos de la sociedad civil organizada, la academia y, sobre todo, de las administraciones.

Conscientes de los déficits de conocimiento, las desinformaciones periodísticas y las distorsiones generadas por prácticas desviadas con respecto de las reglas y normas que nos hemos dado, queremos aunar la difusión a la ciudadanía con la labor de formación, conocimiento técnico, social, económico y medioambiental para afrontar la verdadera regeneración y renovación urbana integrada.

En los avances para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030 y de la Agenda Urbana europea y española, la regeneración y renovación urbana integrada (que es un objetivo claramente distinto al de la rehabilitación edificatoria) jugará un papel fundamental. Impulsada por la necesidad de intervenir de manera sistémica y sistemática ante la obsolescencia urbana, los desequilibrios sociales, la falta de sostenibilidad económica y la crisis climática. La regeneración y renovación integrada de nuestro medio urbano es necesaria también por muchas otras razones: por el deterioro que sufre la ciudad y las dotaciones públicas; por la crisis energética y los impactos sobre el medio ambiente, la generación de RCDs, el consumo de materias primas; por el desanclaje de la ciudadanía, la huida de los barrios, el envejecimiento de la población, los déficits dotacionales y de equipamientos privados, la falta de accesibilidad y funcionalidad; por la pérdida de competitividad de los tejidos urbanos, el deterioro de los tejidos productivos, al pérdida del comercio de proximidad, la inadaptación a los nuevos modelos laborales; por la falta de espacios de los nuevos modelos de vida, el deterioro y falta de adaptación de los edificios a las nuevas necesidades y la ausencia de recursos públicos actuales y futuros para poder afrontar estos retos y necesidades. En consecuencia, es una cuestión que va a afectar a una gran parte de los tejidos urbanos y, por ende, al conjunto de la ciudadanía en algún momento de su vida.

Esta guía nace como respuesta a la inminente necesidad de regenerar y renovar nuestro medio urbano de una manera integrada, siendo conscientes de la complejidad del proceso, aunque tenemos que reconocer que desde hace más de 10 años disponemos de las herramientas jurídicas y técnicas para poder hacerlo. Para su elaboración ha requerido una labor de investigación, lectura y aplicación práctica en el seno de un trabajo colaborativo previo en el marco europeo y municipal, con recogida de numerosas reflexiones, datos, estudios y aportaciones. Por ello, trata de responder a las múltiples dudas y cuestiones que surgen antes, durante y después de una actuación de regeneración y renovación urbana integrada.

Se crea para apoyar a aquellas entidades que, como establece la legislación vigente, están llamadas a tomar la iniciativa en las actuaciones sobre el medio urbano de regeneración y renovación integrada (Administraciones Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, los propietarios, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores). También puede utilizarse por profesionales técnicos o administrativos y por la academia, no solo para contar con una idea general de qué es la regeneración y renovación urbana integrada, sino, sobre todo, para poder encaminar las intervenciones hacia las verdaderas necesidades de una manera sostenible, en el sentido pleno del término y no solo medioambiental.

Se ha intentado utilizar un lenguaje cercano y huir de las normativas, leyes e informaciones distorsionadas que existen en torno a la regeneración urbana, tratando de generar una información muy práctica, sencilla y directa para contar con una visión general de la cuestión. En ningún caso esta guía sustituye a los/as profesionales que han de intervenir en estos procesos, siendo éstos imprescindibles, como se constatará en las mismas, para diseñar soluciones, redactar los documentos necesarios de cara a tramitar los instrumentos de ordenación/ejecución, urbanización y edificación, así como los programas sociales, económicos y medioambientales que permitan llevar a buen puerto estas actuaciones.

Más allá de la rehabilitación, hay que generar cultura de la regeneración y renovación urbana integrada porque tiene un alcance mayor y, sobre todo, más eficaz. Para eso tenemos que contar con una población informada, técnicos instruidos y administraciones valientes que conozcan los pasos, los beneficios, las obligaciones y las necesidades del medio urbano para que respondan de forma adecuada a todas sus necesidades y a las de las ciudades que nos acogen. Sólo a través de la preservación y mejora de la ciudad ya existente, entendiéndola como un conjunto, físicamente bien dotado, socialmente equilibrado, económicamente resiliente y medioambientalmente con muchos menos impactos lograremos evitar la degradación y obsolescencia urbana, fomentar la cohesión social, la calidad de vida y el impulso del valor material y emocional de nuestros barrios y ciudades.

Esperamos conseguir que esta guía de 7 capítulos sea de utilidad práctica para toda la ciudadanía, propietarios, técnicos, juristas, las administraciones afectadas y por el resto de colectivos interesados.

2/ ¿QUÉ ES LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA?

Son innumerables los artículos, las noticias y los documentos que utilizan el concepto de regeneración, pero son muy pocos los que lo hacen de manera, digamos que, adecuada y propia. Basta leer la primera acepción del verbo en el DRAE para tener una clara idea de lo que significa: 1. tr. Dar nuevo ser a algo que degeneró, restablecerlo o mejorarlo. U. t. c. prnl. Por tanto, regenerar no es sustituir una cosa por otra, sino recuperar y reestablecer lo que una cosa es.

Sin embargo, en urbanismo estamos tan acostumbrados a la transformación urbana (1. tr. Hacer cambiar de forma a alguien o algo. U. t. c. prnl.) que no nos damos ni cuenta cuando cambiamos una cosa por otra. Y no, cuando sustituimos una urbanización y unos edificios por otros, no es regenerar, eso es transformar.

En nuestro país y en nuestra ley, que al fin y al cabo es la base común con la que nos tenemos que entender cuando hay discrepancia de opiniones, distingue muy claramente los distintos objetivos y formas que tenemos para hacer las cosas sobre la ciudad existente, lo que venimos en llamar el suelo urbanizado.

Si queremos crear una nueva ciudad (con todo lo que se considere) o mejorarla mediante una pequeña operación de una finca tenemos lo que llamamos actuación de reforma o renovación de la urbanización y actuación de dotación, pero ninguna de las dos regenera NADA. Se basan en lo de siempre, en darle a alguien edificabilidad o recalificarle a cambio de que urbanice y que dé al ayuntamiento los espacios y fincas públicas que hayan sido definidas por el plan urbanístico correspondiente. Es lo mismo que cuando hablamos del crecimiento en el exterior de la ciudad.

Si de lo que hablamos es de recuperar y mantener la ciudad, ahí nos empezamos a acercar más, pero tenemos que distinguir 3 conceptos de forma clara, para que no nos den gato por liebre:

La Rehabilitación EDIFICATORIA es únicamente cuando hablamos de edificios, nada más. Es como si no se hiciera nada sobre todo lo que rodea a los edificios. Como rehabilitación generalmente se abordan tres facetas: la conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética, pero ahí se acaba.

La Regeneración y Renovación URBANA es algo más amplio y normalmente afecta a un barrio. No solo se rehabilitan edificios, también se demuelen y se construyen si es necesario, pero lo que la caracteriza sustantivamente es que se reurbaniza para que todo siga como era antes de intervenir sobre esa parte de la ciudad*. Puede que haya algo nuevo, pero no es significativo, será puntual. Lo que si es significativo es que, a diferencia del resto de operaciones urbanas, en vez de hacer las cosas por partes (primero urbanizamos y luego construimos), aquí lo hacemos todo junto como un único proceso, proyecto y autorización. La regeneración y renovación urbana es una actuación de “ladrillo” y “bordillo”, en la que se interviene sobre los edificios y la urbanización para que sigan siendo lo que son y como son, sin que haya grandes sustituciones de edificios.

Si a la anterior forma de hacer las cosas le sumamos programas y acciones sociales, económicas o medioambientales (con sus costes) le llamamos Regeneración y Renovación URBANA INTEGRADA. Decimos que es integrada por que aborda prácticamente todos los flancos posibles, lo físico, lo social, lo económico y lo ambiental, cosa que NUNCA se ha hecho en el urbanismo tradicional, al menos de manera conjunta y unitaria. Siempre lo hemos hecho como “cajas estancas” y es por eso que casi siempre ha sido ineficiente. Con este tipo de actuación cada euro invertido no es que sume, es que multiplica en todos los sentidos.

Pero si por algo se caracterizan estas tres formas de actuar en la ciudad existente, es por una cuestión clave, se financian, además de con posibles ayudas públicas y aportaciones, con cargo al derecho de propiedad y, por tanto, son los propietarios de TODOS los edificios y construcciones los que están obligados a pagar los costes de cada actuación**, incluso si trascienden de su propiedad. Porque su propiedad se ve beneficiada por las condiciones y calidades de lo que la rodea, ya sean de sus condiciones físicas, sociales, económicas o medioambientales, todo incide y por eso se identifica con la integralidad.

La importancia de la obsolescencia y de los costes de la ciudad

Como puedes observar la Regeneración y Renovación urbana integrada tiene un objetivo más ambicioso, solidario y efectivo que la mera rehabilitación edificatoria, ya que, su objeto es la ciudad de la que forman parte esos edificios a rehabilitar y permite afrontar la solución de los dos problemas más acuciantes que tenemos en nuestras ciudades, la obsolescencia y la falta de asunción de los costes de la ciudad, singularmente el de su amortización. El paso del tiempo es indudable y, como ocurre con cualquiera de nuestros bienes, llega el día en que se agotan, incluso cuando nos hemos preocupado de su correcto mantenimiento. A la ciudad le ocurre igual. Las urbanizaciones y los edificios tienen vidas útiles distintas, pero también se agotan. Y en ese momento ¿Qué ocurre?

En ese momento aparece el debate de los costes de la ciudad, su gestión y si hemos ahorrado dinero suficiente para poder afrontar el coste de reposición. Con ello, nos tenemos que preguntar si tenemos dinero para afrontar la reposición y, en su caso, la mejora o adaptación a nuevas exigencias, ya sea en cuanto a la urbanización o a los edificios.

En urbanismo hemos vivido en la ficción de que las recalificaciones lo arreglan todo (más bien esconden), pero estas solo funcionan si hay un universo creciente de compradores de bienes de valor progresivamente cada vez más alto y eso es una ilusión de imposible cumplimiento (ya sea en forma de escalada de precios o de la tan manida gentrificación, por no hablar de los costes sociales y ambientales que casi nadie pone encima de la mesa). Por eso, nacieron las actuaciones de Regeneración y Renovación urbana integrada, porque no hay otra solución que seamos los propietarios de edificios y construcciones los que tengamos que afrontar esos costes de manera directa y no solo a través de los impuestos, porque al fin y al cabo somos nosotros los que nos beneficiamos directamente de lo que tenemos alrededor e incrementa el valor de nuestra propiedad.

Por eso, es conveniente y necesario impulsar la cultura de la corresponsabilidad urbana en su sentido pleno a través de la Regeneración y Renovación urbana integrada, para que cada euro que tengamos que aportar nos rinda y mejore nuestra calidad de vida.

*: Ver Capítulo 4 de esta guía.

**: Ver Capítulos 3 y 5 de esta guía.

3/ LOS BENEFICIOS DE LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA

No hay duda que la Regeneración y Renovación urbana integrada aporta toda una serie de beneficios muy superiores a cualquier otro tipo de intervención en la ciudad existente, por cuanto que supone una puesta al día y mejora de todos esos barrios y ámbitos urbanos que fueron realizados en el pasado y que, estando agotados o están a punto de llegar a ese punto, requieren de una intervención.

La clave para la identificación de los beneficios que trae consigo la Regeneración y Renovación urbana integrada reside en su objetivo. Por un lado la necesaria actuación sobre todos los edificios para garantizar las condiciones de seguridad (conservación), habitabilidad (ahorro energético, de agua, de calidad del aire y condiciones de salubridad), accesibilidad universal (eliminación de barreras y discriminaciones) y ornato público, de tal manera que se garanticen una calidad de vida óptima tanto para vivir (residencia), trabajar (edificios productivos) y disfrutar (edificios dotacionales y de equipamientos privados). Sí, porque la Regeneración y Renovación urbana integrada no solo es residencial y permite la intervención en todo tipo de espacios y ámbitos, todos igual de necesarios y prioritarios.

Pero la Regeneración y Renovación urbana integrada va más allá de los edificios y construcciones porque permite reducir o paliar los problemas de diseño urbano con los que fueron realizados todos esos barrios y grupos residenciales, así como todos esos polígonos industriales y espacios comerciales obsoletos. Este tipo de intervención permite casi todo, por ejemplo desde eliminar edificios para construir otros nuevos, disponer de nuevos espacios públicos y zonas verdes, hasta construir nuevos edificios públicos o privados, que permitan paliar esos déficits, en algunos casos históricos.

Pero la Regeneración y Renovación urbana integrada no se conforma con esas cosas clásicas del urbanismo, basadas en el “ladrillo” y el “bordillo”, van aún más allá.

Los urbanistas hemos negado durante mucho tiempo a incorporar otras cuestiones o soluciones a otros problemas que ser producen en nuestras ciudades, barrios, polígonos industriales y parques empresariales, al no reconocer que muchas de sus problemáticas, en ocasiones, no se corresponden con nuestra visión del medio urbano o con nuestras capacidades. Ello ha supuesto, reforzados por el modo de actuar de las administraciones mediante “cajas estancas”, que las inversiones realizadas en el pasado no hayan sido todo lo óptimas que hubieran sido deseable. Ante esa realidad la Regeneración y Renovación urbana integrada permite superar esos problemas e incluir en una misma acción las intervenciones sobre los edificios, toda la urbanización, los programas y costes sociales, económicos y medioambientales que sean necesarios para recuperar y mejorar un determinado ámbito urbano residencial, industrial y terciario.

Por otro lado, este tipo de intervenciones generan todo un conjunto de mejoras cuyo primer e inmediato reflejo es la revalorización de todos los bienes, derechos y edificios, de todas las propiedades, públicas y privadas. Sin embargo, una visión miope del urbanismo ha impedido que pudieran ser reconocidos dichas revalorizaciones y plusvalías y todo se dejaba para las cuestiones de los impuestos (IBI, transmisiones, IVA y otros), pero que siempre se producían mucho tiempo después. Esto ha llevado a que los beneficiados por estas actuaciones nunca hayan pagado por ellas, siendo práctica común que sus costes se socializaban al ser pagadas por las administraciones a través de todo tipo de mecanismos y medidas, generalmente mediante subvenciones y gasto directo de esas administraciones.

Esta ha sido y es una práctica injusta e inequitativa, pero propia de la picaresca que nos caracteriza. Sin embargo, la Regeneración y Renovación urbana integrada permite arreglar esas injusticias e inequidades, de tal manera que quienes nos beneficiemos de manera directa tengamos que pagar lo justo por ello, lo que nos corresponde por nuestro derecho de propiedad que no puede permanecer ajeno por más tiempo de sus deberes asociados. Para poder reclamar justamente los derechos que tenemos, tenemos que estar dispuestos a cumplir con nuestros deberes (no debe haber lo uno sin lo otro).

Esta nueva forma de reconocer los beneficios y, por tanto, los deberes asociados con ellos, entre otros el deber de pagar los costes de estas intervenciones, implica una nueva forma de ver las cosas. Se llama sostenibilidad en su sentido pleno y no solo ambiental. Si como ciudadanos queremos disfrutar de nuestro medio urbano actual mejorado, no podemos hacerlo a costa de enviar impactos a las generaciones futuras o escondiendo los efectos de nuestras acciones de hoy.

Por eso necesitamos la Regeneración y Renovación urbana integrada, porque permite recuperar y mejorar lo que ya tenemos, generando beneficios sobre los bienes inmuebles, sobre las condiciones sociales, económicas y medioambientales que nos permitan vivir mejor, pagando lo que nos corresponde para poder disfrutar un medio urbano cohesionado, competitivo y ambientalmente mejorado, y sin que traslademos impactos de todo tipo a las futuras generaciones.

4/ MI ÁMBITO DE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA

Como decíamos en el anterior capítulo de esta guía, la Regeneración y Renovación urbana integrada va más allá de los edificios y la urbanización y permite integrar los programas sociales, económicos y medioambientales que contribuyan a recuperar y mejorar un determinado ámbito urbano residencial, industrial o terciario.

Por ello, para definir un ámbito, zona o barrio, que pide ser regenerado y renovado de manera integrada, se requiere incorporar toda una serie de datos e informaciones para poder concretar y hacer que la intervención sea eficiente y eficaz. Pero, sobre todo, requiere que a cada cosa le pongamos su precio y pongamos en relación costes y objetivos porque, de lo contrario, esos procesos de información y participación no serían más que una suerte de carta a los reyes magos que no llegará a ningún sitio. Así, si la intervención de Regeneración y Renovación urbana es integrada requiere al menos analizar y considerar las siguientes cuestiones:

a) Sociales:

·         Estudios sociodemográficos.

·         Análisis de la actividad del ámbito espacial (actividades sociales, culturales y grupales).

·         Programas de intervención e integración social.

·         Costes de los programas sociales de intervención (incluso continuados en el tiempo).

·         Posibles ingresos por reactivación social.

·         Posibles programas de ayudas y subvenciones.

b) Económicos:

·       Estudios socioeconómicos y análisis de la actividad en la zona o barrio (actividades comerciales, productivas, colaborativas, etc.).

·         Programas de promoción económica.

·         Costes de los programas de promoción económica.

·         Posibles ingresos por reactivación económica.

·         Posibles ingresos por nuevos usos y concesiones de usos.

·         Posibles programas de ayudas y subvenciones.

·         Mecanismos y gastos financieros (todo hay que financiarlo).

c) Medioambientales:

·         Estudios de los impactos ambientales (energía, materiales, residuos, flora, etc.).

·         Definición de posibles objetivos medioambientales.

·         Costes de las mejoras medioambientales.

·         Ingresos de servicios medioambientales.

·         Posibles programas de ayudas y subvenciones.

d) Físicos edificatorios y urbanísticos:

·         Estado de conservación (edificios y urbanización).

·     Costes de rehabilitación, derribo y nueva construcción de todas las edificaciones existentes y previstas.

·         Tipos de tenencia (bienes de mercado libre, intermedio, protegido, propiedad, alquiler, etc.).

·         Valoraciones inmobiliarias previas y posteriores a la intervención.

·         Cálculo del Valor legal del deber de conservación (aportaciones de cada edificio y propiedad).

·         Aportaciones de empresas inversoras y/o de rehabilitación y nueva construcción.

·         Costes de urbanización e infraestructuras.

·         Coste de las indemnizaciones.

·   Costes de los realojos temporales y definitivos (incluye operaciones de retorno para las actividades y las personas en régimen de alquiler).

·         Costes de insolvencias (importante).

·         Posibles programas de ayudas y subvenciones de las distintas administraciones.

e) Servicios públicos.

·         Análisis de los servicios públicos y sus costes.

·         Equipamientos públicos, costes e ingresos.

·         Aportaciones de compañías de infraestructuras.

·         Ingresos tributarios iniciales y los derivados de la actuación.

·         Aportaciones de financiación pública.

·         Posibles programas de ayudas y subvenciones.

Como podemos ver, aquí hay poco de urbanismo y edificación tradicional y mucho de todo lo demás (lo social, lo económico y lo ambiental). Todo se puede incluir, todo se puede decidir, no hay tantas barreras legales como en el urbanismo convencional para imputar a los beneficiados el coste de lo que sea necesario y solo hay una regla muy clara: Nadie puede ser obligado a aportar económicamente por encima de su deber legal de conservación. Pero, eso sí, se puede exigir y es necesario que se exija esa aportación económica obligatoria a todos los propietarios. Es participada la decisión de cómo y cuánto intervenir y los costes se sufragan entre todos, lo mismo que todos sufrirían los perjuicios de no intervenir.

Eso no significa que deje de haber problemas, impagos e imposibilidades. Sin embargo, ahora, con las actuaciones de Regeneración y Renovación urbana integrada se pueden articular soluciones financieras y de ayudas al conjunto y a los particulares para resolver esas situaciones, pudiendo poner coto a la picaresca tan característica y facilitando la responsabilidad de todos con lo colectivo.

5/ LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA GLOBAL Y PLANIFICADA FRENTE A LA REHABILITACIONES PARCIALES Y LA REURBANIZACIÓN A CARGO DE LA ADMINISTRACIÓN

En el capítulo 2 de esta guía hemos diferenciado las distintas formas que tenemos para intervenir en la ciudad existente. Tenemos la de siempre, la recalificación urbanística, que solo puede ser utilizada en casos extremos, y luego tenemos la Regeneración y Renovación urbana integrada. Si verdaderamente queremos alcanzar a todos y tratar de solventar los problemas de fondo de un determinado barrio o zona. Esto es así porque la Regeneración y Renovación urbana integrada aborda los problemas de manera conjunta e inseparable, de tal manera que, si el problema es de todos, la solución corresponde a todos.

Frente a la bondad y flexibilidad de la Regeneración y Renovación urbana integrada es cierto que han existido y siguen existiendo formas de intervención insolidarias, una suerte de sálvese quien pueda. Son tan cotidianas que casi las tenemos por normales. Se basan en que cada edificio se busque la vida, si puede y quiere, rehabilitándolo individualmente y de la urbanización nadie sabe. Bueno sí, a cargo del Ayuntamiento cuando sea o nunca. Del resto de necesidades ya ni hablamos ¿Quién sabe cuándo será el momento de las necesidades sociales, económicas y ambientales? Y da igual que existan o no programas de jugosas ayudas a la rehabilitación de edificios, estas no serán efectivas para lograr recuperar una zona o un barrio, porque la recuperación de uno o varios edificios no va a arreglar el eventual problema de una zona obsoleta o degradada. Posiblemente añadir la urbanización tampoco sea suficiente, necesitamos la integralidad.

Es más, si nos tomamos un momento para analizar esta forma individual de actuar lo único que se fomenta es la despreocupación por lo colectivo, una despreocupación por aquello que está al servicio de todos y que nos iguala (sobre todo la urbanización y los servicios públicos), de tal manera que se sigue impulsando hacer las cosas como siempre y eso ya sabemos que resultados trae.

Por tanto, el enfoque es otro. Tiene que ser otro.

De la misma manera que cuando intervenimos en un edificio por partes (aquí una humedad, allá un desprendimiento, unos malos olores, los ruidos, la calefacción que gasta mucho, que no hay ascensor, etc.) las cosas nos cuestan mucho más y a veces no damos con la solución, cuando nos planteamos los problemas y las necesidades a nivel de barrio las soluciones también es mejor que sean conjuntas, aunque se tengan que programar y comprometer las cuantías económicas necesarias por fases para llegar a buen puerto.

Necesitamos planificar y diseñar todo lo que tenemos y queremos hacer, teniendo presente desde el primer momento que prácticamente lo podemos hacer todo, pero las cosas que incluyamos en el plan (sí, urbanístico), 1) son obligatorias para todos y 2) las tenemos que pagar sustantivamente nosotros, los propietarios de los edificios y construcciones, seamos privados o públicos.

El mecanismo es sencillo y es el mismo que aplicamos cuando vamos a comprar, por ejemplo, un coche. Seguramente nos gusta un coche de alta gama o con muchas prestaciones, pero siempre nos preguntamos si podemos pagarlo o no. La clave está en el equilibrio, la moderación y nuestra capacidad de pago.

Pues en nuestra Regeneración y Renovación urbana integrada es igual. Podemos ser todo lo ambiciosos que queramos, pero teniendo presente que casi todo lo pagamos nosotros. Igual que cuando tenemos que hacer derramas de comunidad, aunque aquí la “comunidad” es más grande; es, habitualmente, el barrio, el polígono industrial o el parque comercial. Pero, insistimos, la clave está en tener presente desde el primer momento que, decidamos lo que decidamos, lo tenemos que pagar nosotros, aunque no sea o esté dentro de nuestro edificio o propiedad. Esa es en parte la clave de la Regeneración y Renovación urbana integrada, la solidaridad. La otra es la planificación y la actuación conjunta e inseparable para que todos nos sintamos implicados, que podamos programar en el tiempo lo que hayamos decidido (seguramente no podremos hacer todo a la vez), que tengamos claro qué vamos a hacer y, sobre todo, cuánto nos toca aportar para que todo salga bien.

El plan urbanístico de Regeneración y Renovación urbana integrada permite que nadie se aproveche de la picaresca de beneficiarse de todo el conjunto de mejoras decididas por todos y aprobadas por el ayuntamiento sin aportar lo que corresponde, dejando que sean los demás quienes tengan que afrontar los costes. Mientras que si vende o alquila su bien (antes o después ocurre, ya sea piso, casa, local, edificio, pabellón, espacio comercial, cualquier cosa dotada de valor) se lleve todo el beneficio de su revalorización por las mejoras que han sido pagadas por todos. Es lo que se llama el “gorrón” o el “free rider”. Con el plan eso se impide y por eso es necesario.

En resumen, el plan urbanístico de Regeneración y Renovación urbana integrada permite y obliga a actuar de manera conjunta sobre todo lo que conforma y define el barrio, el polígono industrial o el parque comercial para el beneficio de todos, decidido por todos y con el control público municipal, para que todos contribuyamos de acuerdo a nuestras obligaciones y al incremento de valor que van a tener nuestras propiedades. Lo demás son juegos de trileros.

6/ LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA PASO A PASO

No te vamos a engañar, la Regeneración y Renovación urbana integrada no es fácil, ¿Hay algo fácil hoy en día?, pero es posible, si se acomete bien desde el primer momento. Así que te vamos a describir su itinerario en 10 sencillos pasos.

Como todo, lo primero es admitir que tenemos un problema (que no es lo mismo que quejarse). El problema generalmente se llama degradación urbana y esta no es solo física (de los edificios y de la urbanización) sino que es social, económica, ambiental, demográfica, de género, de accesibilidad, etc. Por tanto, tenemos que ampliar nuestras miras y ser sensibles a todas las realidades y necesidades.

El segundo paso es realizar un buen diagnóstico. En el capítulo 4 de esta guía ya se indica qué cuestiones mínimas hay que mirar y para ello todos estamos llamados a participar: ciudadanos, propietarios, empresarios, juristas y técnicos de todas las disciplinas, administraciones (en todos sus niveles). Esto es crucial. Todos estamos llamados a participar y exponer nuestras visiones de los problemas, de las necesidades y de las posibles soluciones. A partir de ahí, se debe llegar a unas conclusiones y a fijar unas prioridades (aquí la moderación), pero sin fijar las soluciones. Nota importante: hay que tratar de no morir en el análisis, evitando alargar y complicar los procesos. Cuanto más tiempo se pase en la fase de diagnóstico, este deja de ser útil por que la sociedad cambia, las necesidades cambian, los barrios cambian y las personas cambian y... "el arroz se pasa". Es como los análisis de sangre que nos hacemos de tanto en cuanto, todo tiene un periodo de validez. Por eso, todo diagnóstico que exceda de 2 años deja de valer y no tiene sentido volver a empezar constantemente. Hay que ser ágiles.

El tercer paso es crear el órgano de gestión que, con la tutela y la ayuda pública, lleve la iniciativa del proceso. Por tanto, es preciso dotarlo de ciertos medios y recursos, por lo que, en este punto, la administración tendrá ese papel inicial de impulso para la Regeneración y Renovación urbana integrada y que, además, se extenderá seguramente en el tiempo.

El cuarto paso es establecer las reglas de juego, del proceso, del procedimiento y, sobre todo, de las obligaciones por lo que se decida, teniendo presente cual es el objetivo de la Regeneración y Renovación urbana integrada, la actuación conjunta sobre todo lo que conforma y define una zona urbana para el beneficio de todos. Para ello, es conveniente dejarse asesorar por técnicos especializados y del personal municipal que conozcan bien los procesos, procedimientos y reglas legales que tenemos. Si alguien dice que sabe mucho de procesos participativos, pero no sabe de lo demás, es probable que no sea más que un vendehúmos, que enardecerá a las masas, confeccionará listados enormes de agravios y peticiones a las administraciones y huirá en cuanto tenga que transmitir las malas noticias a unos y a otros, por ejemplo que hay que hacer tal o cual cosa o que los propietarios tienen que pagar los costes de lo que se decida, generando ninguna otra cosa más que frustración, que, además, conducirá a dificultar más los siguientes intentos. Sin claridad y sin sinceridad inicial no hay nada que hacer.

El quinto paso es el proceso propositivo. Toda propuesta tiene que venir vinculada a su valoración económica, social y medioambiental por parte de los técnicos, lo cual será determinante. De tal forma, se tendrá que realizar una matriz de posibilidades, propuestas y costes, incluso con alternativas. Dentro de esa matriz interesará introducir otros dos aspectos fundamentales que vinculan fundamentalmente a las administraciones. En función de, por un lado, los objetivos definidos y, por otro, de los niveles mínimos de calidad urbana que deben garantizarse desde la óptica pública, se deben considerar las ayudas públicas y el grado de intervención y/o apoyo de las distintas administraciones públicas en la operación.

El sexto paso es elaborar el abanico de alternativas, desde las más ambiciosas a las menos, pero todas ellas dentro del límite del deber de conservación de cada propiedad, que es el límite que da viabilidad legal a la actuación. Si hay alternativas que van más allá de ese límite tendrá que ser el Ayuntamiento quien asuma lo que exceda o habrá que ser menos ambicioso, pero es poco probable que ese escenario se dé.

El séptimo paso es plantear la matriz de alternativas a los propietarios que son los que van a pagar sustantivamente el coste de esas actuaciones. Con cada alternativa tiene que llevar aparejada la información de los costes y beneficios que supone para cada propietario incluido en la actuación. Una vez aprobado por estos, hay que redactar los documentos del plan y de su ejecución técnica.

El octavo paso es tramitar administrativamente en el Ayuntamiento toda la documentación y realizar los actos registrales necesarios para que todas las propiedades queden obligadas a lo que se haya acordado.

El noveno paso es ejecutar las obras de edificación y urbanización, así como los programas sociales, económicos y medioambientales incluidos y aprobados en el plan urbanístico. En este paso tienen que introducirse los recursos económicos públicos (aportaciones y financiación), las aportaciones de empresas, los ingresos generables de nuevos activos que permiten reducir las aportaciones, los pagos netos y las “cuotas” o “derramas” que les serán exigidos a todos los propietarios para poder afrontar toda la operativa de obras y de programas aprobada. Ello puede suponer extender los plazos de la intervención de manera importante, pero eso estará recogido en el plan urbanístico y, a su vez, permitirá facilitar la financiación de todas las aportaciones mediante su fraccionamiento.

El décimo y último paso es finalizar las obras y programas y liquidar todas las cuentas de los costes incurridos entre todos los obligados, como ocurre con toda intervención, sean los de nuestra casa, los de nuestro edificio o, como en este caso, los de un barrio, polígono industrial o parque comercial. En ese momento se tiene que cumplir que las revalorizaciones de todos los bienes deben ser superiores a las aportaciones realizadas, cosa que no será difícil, porque cuando en un barrio se mejoran las condiciones en los edificios, en la urbanización, en el ambiente, en todo, el mercado reconoce inmediatamente esa calidad y el valor de los bienes sube, aunque lo importante es que la calidad de vida para esos vecinos, usuarios, trabajadores y empresarios será mucho mayor y será lógico, porque habrán contribuido decisivamente a ello.

7/ ACOMPAÑAMIENTO: LA OFICINA DE APOYO A LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA

Como hemos visto en el capítulo 6 de esta guía, la Regeneración y Renovación urbana integrada requiere una intensa labor técnica y de acompañamiento a todos los implicados en el proceso, tanto por la información que se debe elaborar como por la complejidad de algunas tareas y cuestiones que afectan a la propiedad privada, que normalmente se concreta en la vivienda, tan importante para todos.

Al margen de las campañas publicitarias e informaciones difundidas por los medios de comunicación sobre presuntas intervenciones de regeneración, sobre todo al calor de los jugosos fondos limitados y ya agotados de la UE, esta labor de acompañamiento y trabajo técnico para decidir el alcance concreto de la actuación de Regeneración y Renovación urbana integrada resultará crucial para el futuro de las ciudades y de tu barrio.

Una primera idea clave que tienes que tener presente es, desconfía de esos mensajes que solo prometen ayudas y un mundo de colores. Para lograr llevar adelante la Regeneración y Renovación urbana integrada se necesitan tres cosas: transparencia, compromiso y moderación.

Cuando hablamos de transparencia decimos que tiene que haber desde el primer momento claridad de los objetivos, de las posibles medidas y actuaciones reales que se pueden acometer y las que no. Supone, además, considerar la prioridad de los objetivos de cada propiedad (la tuya) para con lo común, sea en forma de las mejoras conjuntas sobre tu edificio, la construcción de edificios públicos y privados que se considere necesarios, la reurbanización y la renovación de las redes que dan servicio a tu barrio y a ti, e incluso el desarrollo de programas sociales, económicos y medioambientales que hagan que tu barrio se recupere y salga adelante.

Cuando hablamos de compromiso significa tu compromiso como ciudadano y propietario para pagar los costes de la actuación así como, también, el compromiso de las administraciones en costear parte de lo que se vaya a decidir. Lo hemos dicho en los anteriores capítulos, el pagador fundamental de la Regeneración y Renovación urbana integrada eres tú ¡Qué no te engañen!

Eso no significa que no vaya a haber ayudas y/o subvenciones, que puede que alguna sea individual, pero fundamentalmente serán conjuntas, al barrio. Eso permitirá que lo que tengas que pagar al final sea menos, pero recuerda, la mayor parte la pagarás tú.

Cuando hablamos de moderación queremos señalar que es la misma práctica que utilizas cuando haces tus compras. Cuando tú compras cualquier cosa siempre haces lo mismo. Seguramente haces un juego de equilibrios y sopesas entre lo que te gustaría, lo que necesitas y lo que puedes pagar. Es un equilibrio, negocias contigo mismo, te automoderas. Pues en la Regeneración y Renovación urbana integrada es igual.

Cuando en el proceso de participación ciudadana y vecinal analicéis y vayáis a decidir qué medidas concretas (que sean legales, claro) vais a realizar en la actuación de Regeneración y Renovación urbana integrada tendréis que equilibrar entre lo que os gustaría, lo que necesitáis y lo que podéis pagar como como grupo, como comunidad. Porque hay una cosa muy clara: no se decide igual si el que paga es otro (la administración o fondos públicos) o si el que paga, eres tú, sois vosotros. Esto que lo tenemos muy claro en nuestra vida cotidiana, no es diferente en tu edificio, en tu barrio, en tu polígono, en tu parque comercial, ni en tu ciudad. Los objetivos, la calidad, las apetencias se tienen que moderar, sin que eso signifique que haya que renunciar a todo porque no podéis pagarlo o porque alguien no pueda pagarlo. Ahí es donde la administración tiene que entrar a equilibrar y compensar situaciones de desigualdad, incluso activar los mecanismos de financieros de préstamos. Esa también es una función de la oficina de apoyo, canalizar todas esas situaciones.

Por tanto, la oficina de apoyo a la Regeneración y Renovación urbana integrada es un punto de acompañamiento, de información y trabajo técnico, social, económico, ambiental, jurídico, administrativo de este gran proceso que todos, tarde o temprano, tenemos que afrontar, porque nuestra ciudad no es eterna.

Cuando compraste tu vivienda, tu edificio, tu local, tu pabellón, tu fábrica, tu centro comercial, cualquier cosa en el fondo, no solo pagaste ese bien, pagaste todo lo que lo rodea y le da servicio. Cuando este se agota, cuando llega el final de la vida útil de ese "todo lo que lo rodea y le da servicio", hay que reponerlo, renovarlo y mejorarlo, y sí, eso tiene un coste. Pero ten presente una cosa, cada euro que gastes te compensa, porque tu bien se revalorizará y, más importante aún, tu calidad de vida y la de tus conciudadanos mejorará. No obstante, a veces no es suficiente con reponer las cosas deterioradas, sino que hay que acometer los problemas sociales, económicos y medioambientales y ahí las administraciones también se tienen que comprometer. Todos juntos, se puede lograr que tu propiedad y el lugar donde se desarrolla tu vida se regenere.

Por eso, si en tu barrio, en tu polígono, parque comercial, si en tu ciudad se forma una asociación para impulsar su recuperación y su mejora, infórmate, únete, participa y exige transparencia, compromiso y moderación en tu oficina de apoyo a la Regeneración y Renovación urbana integrada,

¡Merece la pena!