Análisis del Proyecto de Ley de modificación del TRLSR de 2024 (2/3)

 

En esta segunda entrada sobre el Proyecto de Ley de modificación del TRLSR vamos a analizar dos aspectos que podríamos identificar comparativamente como menores y que han sido incorporados al Proyecto de Ley como derivadas de la STC 143/2017 (sentido negativo del silencio en determinados actos autorizatorios) y de la STC 218/2015 (indemnización de la facultad de participar).

Sentido negativo del silencio de actos autorizatorios (art. 11.4 PLM-TRLSR)

TRLSR vigente		PLM-TRLSR
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:		4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a	Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.	a	Los movimientos de tierras, las explanaciones, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean estas provisionales o permanentes, cuando cualesquiera de estas actuaciones se proyecten sobre suelos en situación básica de rural, no sometidos a transformación urbanística de conformidad con el instrumento de ordenación territorial y urbanística correspondiente.
c	La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
b	Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.	b	Las obras de edificación de nueva planta referidas en el artículo 2.2.a) y c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, salvo que se trate de vivienda sometida a algún régimen de protección pública promovida por las propias Administraciones Públicas o sus entes dependientes.
d	La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística.	c	La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que se derive de la legislación de protección del dominio público.

En cuanto a la nueva letra a), llama la atención el cambio de la regulación puesto que, cabe deducir que si “los movimientos de tierras, las explanaciones, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean estas provisionales o permanentes” son en suelo urbanizado o si se encuentran dentro de una actuación de nueva urbanización ¿el silencio del acto autorizatorio es positivo? ¿A qué obedece esta regulación diferencial sin explicación en la Exposición de Motivos?

En cuanto a la nueva letra b), la Exposición de Motivos justifica que cuando las viviendas de protección pública sean promovidas por alguna administración o sus entes dependientes el sentido del silencio es positivo, para que no encuentren un obstáculo injustificado (EM III) y porque se quiere facilitar el acceso a la vivienda ¿pero si el promotor de la VPP es privado entonces no operan las mismas garantías? Si el objetivo es el señalado …

Pero es que además, en una lectura integra del art. 2.2 de la LOE deja a las obras de nueva planta incluidas en su letra b) (Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones -referido a la ingeniería de las telecomunicaciones-; del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación) sin criterio ¿se les aplica el silencio positivo? ¿A qué puede responder esta exclusión injustificada?

Y en cuanto a la nueva letra c), llama la atención que el Proyecto de Ley elimine la parte declarada constitucional y recupere la parte declarada inconstitucional por la STC 143/2017 (en rojo).

TRLSR antes de la STC 143/2017	TRLSR después de la STC 143/2017	PLM-TRLSR
La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público	La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística.	La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que se derive de la legislación de protección del dominio público.

¿Estaremos ante un nuevo flashback?

Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (art. 38.2 y DT 3.3 PLM-TRLSR)

Son numerosas las veces que hemos tratado este tema, por lo que no abordaremos las distintas alternativas que no llegaron a completar su tramitación, comparando la regulación vigente con la propuesta.

TRLSR vigente		PLM-TRLSR
2. La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo 18 de esta ley		2. La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el porcentaje de beneficio empresarial derivado de la promoción de la actuación urbanizadora:
a	Declarado inconstitucional STC 218/2015	a	Al valor que le correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación descontados los costes de urbanización y el resto de los deberes y cargas pendientes de materialización, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.
b	A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.	b	A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación descontados los costes de urbanización y el resto de los deberes y cargas pendientes de materialización, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

Como se puede observar, se da nueva redacción tanto al apartado a), anulado por el TC (que se impida la participación en la actuación), como al apartado b), relativo a la alteración de las condiciones, que no fue anulado por el TC, pero que adolece de los mismos vicios.

Con ello se incorpora el criterio de atender al “régimen urbanístico de la propiedad de suelo recogido en el artículo 11.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que establece que la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística no está integrada en el contenido del derecho de propiedad del suelo, porque la patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada, en todo caso, al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas que le correspondan” (EM III).

En el caso de la nueva letra a) del 38.2 , donde una vez fue:

Indemnización = % Participación plusvalías CCAA x (Σ VRSi x Edificabilidad – Valor rural)

Ahora se propone:

Indemnización = % Beneficio empresarial x (Valor Neto de la actuación)

Donde el Valor Neto es un concepto que merece un mayor detenimiento para analizar la incidencia de la participación de la comunidad en las plusvalías, las cargas de la actuación y los costes de la promoción y, por otro lado, el Beneficio Empresarial se viene a resolver transitoriamente aplicando la nueva DT 3.3. PLM-TRLSR, Así el Beneficio empresarial es:

% Beneficio empresarial = TLR + PR

Donde:

• TLR (art. 22.3 RVal): La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
• PR (art. 22.3 RVal): En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

Recordemos que la STC 218/2015 anuló el cálculo de la indemnización porque existían ciertos casos donde el valor resultante de la aplicación de la fórmula no arrojaba el valor real del bien (que en palabras del TC no era el valor de mercado, pero sin llegar a concretar cuál era la definición de dicho valor real, FJ5). ¿Pasará el corte constitucional esta propuesta si llega a ser ley o quizás hubiera sido el momento de eliminar esta indemnización?

Os dejamos con estas preguntas hasta la próxima entrada, donde analizaremos las propuestas sobre "La limitación del derecho de reversión y de las cargas de urbanización".”.