Vías para el control de la especulación

Técnicas tributarias vs técnicas urbanísticas.

Henry George e Ildefonso Cerdá

Resulta cíclico que con cada periodo alcista de los precios de los bienes inmobiliarios emerja el debate de la especulación, de los importantes beneficios “caídos del cielo” y, automáticamente, la dificultad de acceso a la propiedad de la vivienda, sorprendentemente, como si todo el tejido edificado fuera eso, vivienda (craso error).

Pero hoy nos queremos centrar no tanto en las singularidades de cada uso urbano si no en esos beneficios “caídos del cielo” y en los mecanismos que disponemos o que caben definir para evitarlos, si es que ese es el objetivo pretendido por quien tiene la capacidad de hacerlo.

Seguramente, la clave para moderar los precios reside en como desactivar eso pingües beneficios o más bien la imposición/asunción de los deberes de la propiedad, que hagan que las personas propietarias de esos bienes soporten las justas cargas por los beneficios que reciben y que son aportados por la sociedad. En el fondo no deja de ser el debate de la sostenibilidad económica que tanto nos apasiona, pero que hasta la fecha no deja de ser un juego del escaqueo y que siempre pague “otro”, aunque no sepamos, ni queramos saber quién es ese “otro”, ¿o sí?

Para ello, vamos recabar las dos tradiciones de imposición de deberes, los tributarios y los urbanísticos, los primeros identificables en las técnicas postuladas por Henry George y los segundos en las de Ildefonso Cerdá.

Según la Wikipedia, Henry George (1839-1897) fue un economista estadounidense y el representante más influyente del los defensores de “Single Tax (impuesto único o impuesto simple) sobre el suelo. Inspiró la filosofía y la ideología económica conocida como Georgismo, que sostiene que cada uno posee lo que crea, pero que todo lo que se encuentra en la naturaleza, y como más importante el suelo o la tierra, pertenece igualmente a toda la humanidad. Fue autor del libro “Progress and Poverty” (Progreso y miseria), escrito en 1879.

Henry George es principalmente conocido por su argumento de que la renta económica de las tierras debía ser participada por la sociedad en lugar de caer en manos privadas. La declaración más clara de este punto de vista se encuentra en Progress and Poverty: "Debemos hacer que las tierras sean propiedad común". A pesar de que esto podía hacerse mediante la nacionalización de las tierras y su posterior arrendamiento, George prefería el gravamen impositivo del valor de la tierra no mejorada, en parte debido a que esto sería menos radical y objeto de controversias en un país en el que los títulos habían sido ya concedidos a los particulares. Con este "impuesto simple" el Estado podía evitar el tener que gravar otros tipos de riqueza o transacción. Al introducir un elevado impuesto se provoca que el valor de los títulos de propiedad caigan consecuentemente, pero George no tomaba ningún compromiso sobre la idea de compensación a los propietarios de las tierras, considerando el tema como un paralelo a un debate previo acerca de la compensación a los anteriores propietarios de esclavos.

Economistas modernos como el ganador del premio Nobel en 1976 Milton Friedman están de acuerdo en que el impuesto sobre las tierras de Henry George es potencialmente beneficioso porque, a diferencia de otros impuestos, el impuesto sobre las tierras no impone una carga excesiva en la economía y, de este modo, estimula un crecimiento económico más rápido. Los medioambientalistas modernos se han hecho eco de la idea de la tierra como la propiedad común de la humanidad – y algunos han respaldado la idea de la reforma fiscal ecológica, incluyendo impuestos sustanciales o tasas sobre la polución como sustitutiva de la regulación de "dirección y control".

En síntesis, podríamos decir que la vía tributaria de Henry George permitiría crear un tributo (fiscal o extrafiscal, concepto devaluado en las últimas legislaciones tributarias pero en lo que no nos detendremos en este momento) para ir provisionando el valor de amortización de la ciudad, de tal manera que, a la finalización de la vida útil de la misma, la administración local dispondría de los fondos necesarios para acometer la reposición de la ciudad, además de las eventuales mejoras mediante reordenación o la consideración de integración de las medidas sociales, económicas y medioambientales que resultasen oportunas para reducir los déficits urbanos que existieran.

Como todo tributo, la cuestión reside en la definición del sujeto pasivo, la base tributaria y el tipo impositivo. Esto es, ¿serían todos los propietarios o no?, sobre qué se tributa ¿El valor del bien en el momento de exacción o el valor de los bienes una vez mejorados?, cuanto se tributa ¿tipo fijo e igual para todos, lineal-proporcional o progresivo-gradual?

En el otro rincón del ring tenemos a Ildefonso Cerdá (1815-1876) fue un ingeniero, urbanista, jurista, economista y político español. Hombre polifacético, escribió la Teoría general de la urbanización, obra pionera de la especialidad, por la cual se le considera uno de los fundadores del urbanismo moderno. Su proyecto más importante fue la reforma urbanística de la Barcelona del siglo XIX mediante el Plan Cerdá, con el que creó el actual barrio del Ensanche. Hubo de pasar un siglo para que se reconociera su legado.

La propuesta jurídico-urbanística tiene su plasmación en los Ensanches españoles que propiciaron una nueva legislación, singular en términos comparados (tanto estatal como extranjera), pero que para nosotros ya es la norma 160 años después.

En “Cuatro palabras sobre el Ensanche dirigidas al público de Barcelona” (1861) desarrolló extensamente la técnica de reparcelación como medio para conseguir una justa distribución de los beneficios y de los gastos del planeamiento urbanístico entre los propietarios y la obtención de terrenos de forma proporcionada y edificables en proporción a la parcela aportada, sistema incluido más tarde en el Proyecto de ley de Posada Herrera, incorporado un siglo después a la Ley del Suelo de 1956 (LS56) y que subyace en todos los desarrollos urbanos de cierta magnitud conocidos hasta la fecha.

La técnica de reparcelación fue ideada fundamentalmente para aquellas primeras transformaciones urbanas, pero precisamente tras la LS56 no ha sido un obstáculo para su utilización en suelos ya transformados (ciertamente con no pocas controversias y disfunciones como ya reconocieron Garcia de Enterria y Luciano Parejo) siempre facilitada por sustantivos incrementos de edificabilidad. Casi siempre nos fijamos en este primer término de la ecuación y no en el segundo, las cargas, porque todos asumimos esa la regla “consustancial” del urbanismo que dice el Tribunal Supremo de la viabilidad económica financiera, incluso aunque el TRLSR la haya desterrado como exigencia. Bajo esta técnica, es posible rehacer la ciudad nuevamente, reponer la urbanización, redotacionar, reordenar y acometer las necesidades (eso sí) exclusivamente físicas del medio urbano (TRLSR 18.1 y LvSU 147), perdiéndose parte de la capacidad de intervenir de manera integrada.

Esta técnica de la reparcelación, nos la sabemos de carrerilla. Generación de derechos, por superficie de suelo aportada, ¿seguro que en suelo urbanizado también?; adjudicación de parcelas, por valor a actuación terminada y adjudicación de cargas, proporcionalmente en función de la adjudicación de dicho valor. Y así, milagrosamente, renovamos la ciudad, pero sin percatarnos de que este juego tiene truco. Si no hay un universo tendencialmente creciente de compradores de esos bienes (para ello hay que manejar la oferta, su número y flujo de salida al mercado), no habrá juego y el tejido urbanizado necesitado de reposición y otras inversiones languidecerá hasta mejor ocasión o concentración de la protesta de sus propietarios.

Como variante alternativa a la reparcelación tradicional, tenemos las actuaciones sobre el medio urbano, con su viabilidad (TRLSR 22.5) y equidistribución especial (TRLSR 24.1). La viabilidad de las actuaciones sobre el medio urbano tiene como límite crítico el deber de conservación y la equidistribución es especial porque distribuye costes en función del valor de la propiedad a actuación terminada, pero prescindiendo del criterio de la superficie del suelo, que en suelo urbano es arbitrario sobre todo cuando estamos hablando de edificios que no se sustituyen (no hay tal obligación). La aportación obligatoria de cada propiedad (no hay duda del sujeto obligado) es proporcional al incremento de valor de todos los bienes, con el único límite de que cada uno de ellos no supere el de su deber de conservación del derecho de propiedad (TRLSR 15.3).

Como podemos observar las técnicas las urbanísticas más recientes y las tributarias pueden conducir al mismo resultado, si se igualan los conceptos. Ambas opciones tiene en su novedad su principal debilidad puesto que generarían importantes resistencias, como ha ocurrido con las actuaciones sobre el medio urbano, que a pesar de los años transcurridos desde que las inauguró la Ley de Economía Sostenible, allá por 2010, siguen inéditas, principalmente, porque suponen una ruptura con el modelo urbanístico de la LS56. Las  técnicas tributarias pueden tener cierto chance entre los representantes políticos evangelistas de la redistribución de la riqueza. pero es probable que se pierdan por el sumidero de la confrontación política, tal como se observa estos días. Lo que hace que nos asalte con fuerza el viejo refrán:  “Unos por otros, la casa sin barrer”. 

Mientras, los bienes acumulan valor y se fomenta la especulación, al no tener que soportar las cargas urbanas y seguimos acumulando un pasivo urbano (una realidad que seguimos negando que exista o que se produzca) y que en nos estallará en toda la cara y con una magnitud que difícilmente seremos capaces de gestionar.

Así que toca elegir, pero elijamos alguna.

Nota*: Esta cuestión requiere el abordaje desde diversas perspectivas complementarias. Hoy nos hemos centrado en una de ellas, en próximos posts volveremos sobre este tema.

Nota**: Para los que piensen que ya soportamos una carga tributaria desmesurada, malas noticias, la cesta de tributos (como hemos señalado en muchas ocasiones) cubren, a lo sumo, el mantenimiento de la urbanización/ciudad, pero no su reposición al final de su vida útil y ese final está a punto de llegar, si no lo ha hecho ya.

Nota***: Si a alguien le interesa profundizar en este tema le recomendamos el Máster UNED-Instituto Lincoln de Políticas de Suelo y donde también abordamos otros temas relacionados.