Porqué el "Downtown" no morirá
Esta semana os traemos un artículo publicado en CityLab por unos de nuestros autores de cabecera, Richard Florida, que nos anticipa la radiografía de los cambios que se están produciendo en los centros urbanos tras la Covid-19 y que es posible que llegue a requerir el cambio de regulación de los usos en nuestros planes para acomodar esas nuevas realidades y necesidades. Os dejamos con él.
A las ciudades con gran cantidad de trabajadores “commuters”, como San Francisco, les ha costado atraer a las personas a su “downtown”. Fotógrafo: David Paul Morris/Bloomberg
Porqué el Downtown no morirá (Why Downtown Won’t Die)
Por Richard Florida, 17 de agosto de 2022.
A medida que los espacios de oficina pierden importancia, los “downtowns” comerciales se están transformando en espacios para vivir, socializar y no solo para trabajar. Es un proceso que comenzó antes del Covid-19.
Los “downtowns” de las ciudades estadounidenses tienen grandes problemas, o eso nos dicen los expertos, a consecuencia de los efectos persistentes del Covid-19 y al aumento del teletrabajo y sus variantes. En 10 de las ciudades más grandes de los EE.UU., el promedio de ocupación de las oficinas es menos de la mitad de lo que era en 2020, antes de la pandemia, aproximadamente el 44% a mediados de agosto. Eso es mejor que los datos de mayo de 2021, cuando el promedio era de tan solo el 27%. Pero varias grandes ciudades, incluidas Nueva York, Chicago y San Francisco, se han estancado en un 40% o menos durante varios meses, una señal de que el cambio de modelo en los lugares de trabajo de la era Covid nos acompañará por mucho tiempo.
La mayoría de los trabajadores de oficina no han
regresado en las principales ciudades de EE. UU.
Fuente: Kastle Systems. Nota: Contabiliza los trabajadores que entran a las oficinas a través de tarjetas de acceso y otras tecnologías similares.
Expertos como Nicholas Bloom de la Universidad de Stanford predicen que, cuando finalmente se estabilice la situación, el 20% de todas las jornadas laborales se realizarán mediante teletrabajo,
frente al aproximadamente 5% de antes de la pandemia, y con la mitad de
los trabajadores profesionales y del conocimiento que ocupan las oficinas de los “downtowns” trabajando de forma remota
al menos una parte del tiempo. “Es posible que ya no tengamos downtowns”,
admitió recientemente a regañadientes el alcalde de la ciudad de Nueva York,
Eric Adams.
¿Pueden los icónicos centros de ciudad de Estados Unidos sobrevivir a este cambio?
Sí, y por una razón básica. Los grandes centros urbanos no se reducen a edificios de oficinas. Incluso si las oficinas siguieran la senda marcada, los barrios a los que nos referimos hoy como centros de la ciudad perdurarían. Los centros urbanos y las ciudades son de las creaciones humanas más adaptables y resistentes; han sobrevivido a cosas mucho peores: obras en constante ejecución, han sido reconstruidas y rehechas después de todo tipo de crisis y catástrofes; epidemias y plagas; grandes incendios, inundaciones y desastres naturales; guerras y ataques terroristas. También se han adaptado a grandes transformaciones económicas como la desindustrialización de hace medio siglo.
No hay duda que el auge del teletrabajo de hoy no acabará con nuestros “downtowns”, pero se verán obligados a transformarse una vez más. Y con estrategias inteligentes y perseverancia por parte de los líderes de la ciudad, los promotores inmobiliarios y la comunidad cívica, pueden llegar a ser incluso mejores de lo que eran.
El centro no está muriendo, está cambiando.
Como argumenté en 2021, lo que realmente ha hecho el Covid-19 es acelerar una serie de cambios en nuestros centros urbanos que ya estaban en marcha. Los vestigios de la era industrial fueron evolucionando gradualmente desde los centros urbanos unidimensionales y destinados exclusivamente para el trabajo de las décadas de 1950, 1960 y 1970. Pero antes de eso los centros urbanos de las ciudades eran un conglomerado de usos mixtos, con comerciantes, banqueros, tenderos, artesanos y más tarde incluso fábricas mezcladas con residencias.
Nueva construcción en Manhattan (2021). La dependencia que los barrios tienen de los trabajadores de oficina está cambiando rápidamente. Fotógrafo: Spencer Platt/Getty Images North America.
A medida que la Revolución Industrial aceleró la separación del trabajo y la vivienda a fines del siglo XVIII y principios del XIX, la propia palabra "downtown" surgió para distinguir los centros comerciales en ciudades como Nueva York y Boston de los vecindarios residenciales más exclusivos de la zona alta (uptown). Los complejos de oficinas más especializados a los que ahora nos referimos como "downtown" evolucionaron a principios y mediados del siglo XX, con la tecnología de ascensores, estructuras de acero y la regulación de los usos del suelo, acelerando la especialización funcional de las ciudades.
La suburbanización acentuó esta ruptura de las áreas urbanas en zonas separadas para el trabajo y la vivienda. Como explica Robert Fogelson en su magistral “Downtown: Its Rise and Fall 1880-1950”, los centros urbanos han evolucionado y se han transformado varias veces durante el último siglo y medio y, como sugiere su título, parecían a finales del siglo XX, cualquier cosa menos muertas.
A fines de la década de 1990 y principios de la del 2000, el “downtown” revivió. Los centros urbanos de todo el país, desde Charlotte, Atlanta, Houston hasta Milwaukee, Minneapolis y Seattle, cambiaron de acuerdo con la definición más amplia de la gentrificación urbana, agregando restaurantes, vida nocturna, lugares culturales, escuelas y otros servicios y comodidades. El distrito financiero de Nueva York triplicó sus residentes a medida que se reconstruía después del 11 de septiembre. En todo el país, este renacimiento fue impulsado por una afluencia de jóvenes cualificados; de hecho, más de la mitad del crecimiento en los vecindarios cercanos a los centros urbanos entre 2010 y 2016 fue impulsado por graduados universitarios de 25 a 34 años.
El teletrabajo solo ha acelerado este cambio. Incluso cuando trabajar desde casa ha permitido a las familias mudarse a suburbios más asequibles o a partes menos caras del país, los jóvenes están regresando a los centros urbanos para aprovechar sus exclusivas oportunidades económicas y sociales. Un número considerable de personas aún quiere vivir en barrios y alrededor del centro de la ciudad, incluso si pasan menos tiempo en la oficina. De hecho, los centros urbanos están llenos de concentraciones sorprendentemente grandes de teletrabajadores, algunos de los cuales se habían trasladado a los extrarradios antes de la pandemia. “La mayoría de los apartamentos de Manhattan que inspeccionamos parecen tener ocupantes que trabajan de forma remota”, es la forma en que el experto inmobiliario de Nueva York, Jonathan Miller, lo expresó en Twitter.
Peatones en el centro de Manhattan en 2022. A pesar del fenómeno del retorno lento a las oficinas, el tráfico peatonal en restaurantes, bares y otros lugares es alto. Fotógrafo: Spencer Platt/Getty Images América del Norte.
Después de caer al comienzo de la pandemia, los precios de la vivienda y los alquileres de Manhattan se han recuperado a niveles récord, lo que hace que la ciudad sea aún menos asequible. En ciudades de los EE. UU., la demanda de viviendas en los centros urbanos supera significativamente a la de otros vecindarios periféricos, según un estudio detallado de Moody's Analytics. Esa demanda está agudizando el interés por las conversiones residenciales de los edificios de oficinas y hoteles más antiguos del centro; teóricamente, estos proyectos ofrecen una oportunidad para que las ciudades con indicadores de costes más elevados aumenten sus ratios de viviendas asequibles mientras crean comunidades de usos mixtos más vibrantes y viables. Para la mayor parte de los Estados Unidos, los centros urbanos son lo más cercano a la “ciudad de los 15 minutos”, donde los trabajos, las escuelas, las tiendas, los parques, los restaurantes y todas las demás necesidades cotidianas están a un corto paseo a pie o en bicicleta desde casa.
Ascenso del Distrito de Conectividad Central
Pero los centros de la ciudad de hoy no son solo lugares para vivir, trabajar y comprar: son los mejores lugares para que las personas y las empresas se relacionen entre sí. En áreas metropolitanas grandes y pequeñas, los centros urbanos ocupan las ubicaciones más centrales y tienen la mayor concentración de espacios donde la gente puede encontrarse. Incluso donde las oficinas permanecen relativamente vacías, los vecindarios del centro bullen con todo tipo de actividades sociales. Las reservas de restaurantes están al 98% de sus niveles anteriores al Covid; la asistencia a lugares de arte, teatro y cultura se ha recuperado de manera similar; y los palacios de deportes para baloncesto y hockey están llenos.
Mis colegas de la Escuela de Ciudades de la Universidad de Toronto han estado monitorizando esta actividad en 62 de las ciudades importantes de América del Norte y sus centros mediante el seguimiento del uso de teléfonos móviles en puntos de interés como tiendas y restaurantes. Han descubierto que los centros de algunas ciudades, incluidas Salt Lake City, Columbus (Ohio) y Fresno y Bakersfield (California) se han recuperado más allá de los niveles previos a la pandemia. El Midtown y el distrito financiero de la ciudad de Nueva York se han recuperado en más de las tres cuartas partes de los niveles previos a la pandemia, lo que coloca a la ciudad en el cuarto lugar entre las grandes ciudades, mientras que la actividad en el conjunto de la ciudad se mantuvo en el 97% de lo que era antes de la pandemia, en ambos casos muy por delante de las mecas del crecimiento del “Sun Belt” en ciudades como Austin, Miami, Nashville y Charlotte. Irónicamente, tal vez, parece que todo lo “urbano” está de regreso, excepto la oficina.
Una recuperación desigual
Gráfica de recuperación del centro que compara el tráfico peatonal con los niveles previos a la pandemia. Fuente: Escuela de Ciudades de la Universidad de Toronto. Descripción: promedio móvil de 11 semanas
Estas funciones sociales y conectivas son precisamente lo que más valoran las personas en sus centros urbanos. En una encuesta de Gensler City Pulse de 2021, los restaurantes, cafés y lugares sociales encabezaron la lista de lo que los habitantes de la ciudad dicen que son las características más importantes de un gran distrito comercial, seguidas de parques y espacios abiertos, acceso al transporte público, tiendas, teatros, museos y otras atracciones culturales. Los edificios de oficinas y los usos comerciales ocupan los últimos puestos del ranking.
Los espacios sociales son los más importantes
Fuente: Instituto de Investigación Gensler. Descripción: Por promedio de 15 ciudades. Los datos son del otoño de 2021.
El cambio es tan radical que el antiguo apodo de "distrito central de negocios" ya no lo describe. Los centros de la ciudad de hoy se consideran, más acertadamente, como distritos centrales de conectividad: plataformas esenciales donde las personas socializan, cooperan y colaboran.
Incluso antes de la pandemia, la idea de que los trabajadores del conocimiento tendrían que pasar sus días confinados en sus oficinas no se adecuaba con la forma en que realmente trabajaban. Con el auge de Internet, el trabajo que requiere concentración se puede realizar desde cualquier lugar y, a menudo, se realiza de manera más eficiente lejos de las distracciones de la oficina. No tener que viajar o incluso vestirse por la mañana es un gran ahorro de tiempo y facilita la productividad.
Pero otros tipos de trabajo, el trabajo en el que son críticas la innovación y la creatividad, se alimentan de interacciones cara a cara. No es sorprendente que esto sea precisamente lo que las encuestas recientes nos dicen que los trabajadores del conocimiento más quieren de la oficina. Más de la mitad dice que el beneficio clave del trabajo en persona es la oportunidad de socializar y colaborar con compañeros de trabajo y clientes.
Encuentros en persona
¿Cuáles son los 3 principales beneficios de trabajar en las instalaciones de su empleador? Fuente: Nick Bloom, "Decisiones clave sobre el futuro de la FMH". Descripción: Los datos son de marzo de 2022.
Los propios centros urbanos están asumiendo, cada vez más, las funciones que tradicionalmente se asociaban con las oficinas, ya que la gente trabaja más en cafés, restaurantes, vestíbulos de hoteles, bibliotecas y otros llamados terceros lugares. Encuestas recientes de teletrabajadores indican que casi el 40% de ellos pasan una parte de sus jornadas trabajando en cafeterías y espacios de trabajo conjunto. Los cambios en las regulaciones de usos podrían permitir más de esto.
Cuando la oficina está en todas partes
A medida que el trabajo se escapa de la torre de oficinas, crea oportunidades para impulsar las economías de otros lugares además de los centros de las grandes ciudades. El trabajo ya se está extendiendo desde los distritos de oficinas establecidos a los barrios residenciales adyacentes, como Midtown South, Tribeca y Hudson Square en Manhattan; el río norte de Chicago; y el Distrito de la Misión de San Francisco y SoMa. Estos vecindarios adyacentes al centro de la ciudad tienden a tener pocos rascacielos, si es que tienen alguno, y en su lugar cuentan con almacenes antiguos y edificios industriales donde las empresas tecnológicas, como Google, Amazon y Facebook, están aumentando su presencia, convirtiéndose en los mayores arrendatarios de nuevos espacios de oficinas en los EE. UU.
Una tendencia análoga hacia la reintegración del trabajo y la vida se está desarrollando en los antiguos suburbios dormitorio y en las ciudades más pequeñas que habían perdido trabajo en favor de centros urbanos más grandes durante las últimas dos décadas. En general, las ubicaciones de oficinas suburbanas han visto una mayor tasa de retorno al trabajo que las ubicaciones de oficinas del "distrito central de negocios", en gran medida debido a los viajes más cortos. “Prácticamente en cualquier lugar donde haya menos desplazamientos o estés en un área suburbana o un área menos densa, eso es desde el punto de vista del uso de oficina donde es más probable que la gente regrese”, dijo Gil Borok, de la inmobiliaria Colliers, a principios de este año.
Esta tendencia ha sido más pronunciada en los suburbios antiguos de uso mixto como Bellevue, Washington o Bethesda, Maryland, que albergan gran concentración de trabajadores profesionales y del conocimiento. Una concentración que también está comenzando a suceder a medida que los suburbios más tradicionales agregan espacios de trabajo conjunto y "terceros espacios" para que los profesionales remotos trabajen ocasionalmente. Entre ellos se encuentra Daybase, una empresa fundada por un grupo de ex-ejecutivos de WeWork que está convirtiendo espacios comerciales vacantes en espacios compartido de trabajo en los suburbios de Nueva Jersey.
Es probable que las ciudades más antiguas como Newark, Nueva Jersey y Bridgeport, Connecticut, que están cerca de grandes poblaciones de trabajadores del conocimiento suburbanos, vean crecer una mayor demanda de oficinas y espacios compartidos de trabajo. A medida que los suburbios y las ciudades más pequeñas agregan más lugares para trabajar y los centros de las grandes ciudades agregan más espacios para vivir, nuestra sociedad está comenzando a superar la larga separación entre la vida y el trabajo que fue producto de la Revolución Industrial.
Hace más de medio siglo, una entonces joven urbanista llamada Jane Jacobs escribió un ensayo seminal sobre los estériles espacios encañonados por rascacielos de mediados del siglo XX, titulado simplemente "Downtown is for People", argumentando que el futuro de los centros urbanos radicaba en su conversión en barrios más equilibrados. Eso es más evidente hoy en día.
Richard Florida es profesor en la “Escuela de las ciudades” de la Universidad de Toronto y de la Rotman School of Management. Es autor de “The Rise of the Creative Class” y "The New Urban Crisis".
brillante artículo y muy sugeridor
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