El gran problema de la regeneración urbana integrada, la rehabilitación

¿Sorprende, no?

Uno de los instrumentos más peculiares de la lengua española son los denominados recursos literarios. Los hay muy diversos y pero para denotar uno de los problemas más importantes de la regeneración urbana integrada hemos escogido uno de los que permite reflejar en mejor manera la contradicción del enunciado de este post, el litote, lítotes o atenuación.

El DRAE definía en su edición de 2005 el litote como: Figura retórica que consiste en no expresar todo lo que se quiere dar a entender, pero dejando clara su intención.

En una época de laxitud conceptual y terminológica como la que vivimos, donde desde el discurso común se reclama la necesidad constante de la rehabilitación, puede resultar extraño el enunciado de este post. Resulta extraño porque no siendo la rehabilitación extraña a la actuación de regeneración y renovación integrada es, a su vez, su mayor problema. Así, en la propia definición de la actuación sobre el medio urbano de regeneración y renovación es donde aflora esta aparente contradicción. Dice el TRLSR 2.1:

1. Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de regeneración y renovación urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán, además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.

A todas ellas les será de aplicación el régimen estatutario básico de deberes y cargas que les correspondan, de conformidad con la actuación de transformación urbanística o edificatoria que comporten, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7.

No es que la rehabilitación en sí sea un hecho negativo o contraproducente; al contrario, es del todo necesaria, puesto que permite alcanzar las prestaciones y adecuaciones necesarias para disponer de una edificación bien conservada, accesible y energéticamente eficiente, que proporcione un nivel de calidad de vida razonable en su seno. Pero la calidad de vida no se debe valorar o medir únicamente por lo que se produce al interno de la propiedad, sino en el sentido pleno que supone el medio urbano conformado por lo que ocurre dentro y fuera de la propiedad, en el medio urbano (en la urbanización, dotaciones, equipamientos) cuando este presenta unas condiciones sociales, económicas y medioambientales razonablemente adecuadas. Este es precisamente el problema, tantas veces repetido y que se plasma en una idea, la pretendida ajenidad de la propiedad a su función social, a su régimen estatutario y a las condiciones de contorno que la definen y la dotan de cualificación, carácter y valor.

La historia del urbanismo y con ella la de la propiedad inmobiliaria (en todos sus tipos y sentidos) es la historia de la constante huida de las obligaciones para con lo colectivo o común, ese tejido urbano.

Así como en las actuaciones de nueva urbanización ha sido habitual (con no pocas tensiones y con el sempiterno señuelo de una hipotética garantía de beneficio) imputar a la propiedad resultante las cargas de lo colectivo (cesiones, urbanización, indemnizaciones, costes técnicos y jurídicos, realojos, etc.), igualmente ha sido habitual que una vez transformado el suelo (la propiedad) se haya conceptualizado que no cabe imputar más deberes con lo colectivo (imposibilidad de desconsolidación del suelo urbano –jurisprudencia del TS-, cuasi nula aplicación de las contribuciones especiales –LRHL 28 y ss.- o difícil implantación de las entidades de conservación urbanística –RGU 24 y ss.-). Para abordar dichos objetivos, no ha quedado otra vía que la del puro dispendio de fondos públicos y ello a pesar de que los beneficios generados por tales intervenciones iban directamente a las propiedades contiguas.

Así las cosas, con la L3R aparecieron las aMU, dos tipos de aMU para ser exactos y como hemos reiterado hasta la saciedad (por un lado la de regeneración y renovación, con el subtipo de integrada, y por el otro lado la de rehabilitación). En base a ese régimen de actuaciones en suelo urbanizado, confirmado por el Tribunal Supremo (STS 598/2020 FJ7, PGOU Málaga) sabemos que los blindajes de la propiedad en cuanto a la exigibilidad de nuevos deberes ya han caído o al menos disponemos de técnicas para poder intervenir con objetivos distintos en los tejidos urbanos por medio de los instrumentos de planeamiento. Y sin embargo, ahí seguimos, dando la espalda a estas posibilidades, fomentando la rehabilitación a costa de la regeneración. A costa de la regeneración porque la mayor parte de los escasos fondos públicos se destina a subvencionar la mejora de las propiedades privadas, por lo que se renuncia a la intervención necesaria y conveniente en el espacio colectivo (lo que convierte a las actuaciones llamadas de regeneración en meras rehabilitaciones edificatorias, es decir, falsas regeneraciones que socializan las intervenciones sobre el suelo o las medidas sociales, ambientales y económicas) y, lo más importante, renunciando a intervenir en todos los tejidos urbanos necesitados de intervención por fondos insuficientes.

La regeneración urbana (entendida como aquella que distribuye los costes de la intervención en proporción al beneficio obtenido con la misma) se enfrenta a una gran barrera: la concepción individualista de la propiedad que tiende a externalizar costes a lo común. Pues bien, frente a esta barrera, el fomento de las actuaciones de rehabilitación disociadas del suelo que la circunda, refuerza esa visión civilista decimonónica y tendencialmente absoluta de la propiedad (CC 348), frente al modelo delimitado de propiedad de régimen estatutario (TRLSR 11.1 y 15) que propugna nuestro ordenamiento. Esa rehabilitación incentiva la solución individualizada (con una delimitación en el edificio, sea individual o colectiva) sin poder imputar los deberes ciudadanos (TRLSR 6) y sin beneficiarse de las medidas suplementarias que supone una intervención global o colectiva, que erróneamente y de manera insostenible se imputa a las administraciones carentes de recursos e instrumentos para afrontar los grandes problemas del medio urbano, su obsolescencia e inadaptación a las necesidades urbanas colectivas.

La rehabilitación, la intervención edificatoria individualizada y ajena al suelo, es la idea del sálvese quien pueda, incluso incentivada por jugosas ayudas públicas o por intervenciones conjuntas que disocian los costes imputables y se los asignan a la sociedad.

De ahí que el gran problema de la regeneración urbana integrada sea este tipo de rehabilitación y de que tratemos de dejar clara la intención de nuestras palabras en el litote del título.