Ejecutar el plan en suelos descontaminados
La descordinación entre las legislaciones de suelos contaminados y de urbanismo en el País Vasco comporta un riesgo grave de inequidad en la ejecución del planeamiento. Es conveniente actualizar la normativa urbanística.
La normativa urbanística en el País Vasco contempla la situación de los suelos contaminados en el bloque de las cargas urbanísticas estableciendo (LvSU 147.3) medidas que permiten que la comunidad reparcelatoria tome la iniciativa de la descontaminación, tratando los costes de la descontaminación como un gasto de urbanización que no se reparte sino que se imputa al causante o, en su caso, al propietario actual.
La medida es oportuna para evitar que la renuencia del propietario o las tensiones entre este y la autoridad ambiental impidan la ejecución del planeamiento, porque facilita la simultaneidad de la descontaminación del ámbito para evitar que las parcelas descontaminadas puedan re-contaminarse por el efecto de escorrentías procedentes de otras parcelas del propio ámbito así como, por último, la ejecución simultánea de la descontaminación y la urbanización cuando fuera conveniente.
Sin embargo, la normativa urbanística obvia un problema de gran magnitud como es el tratamiento de los sobre-costes de la actuación de urbanización o edificatoria a consecuencia del pasivo ambiental remanente tras la descontaminación. Parece como si el urbanismo entendiera que el suelo resultante de la descontaminación es un suelo limpio y exento de pasivo ambiental, es decir que el suelo puede estar en dos situaciones contaminado y descontaminado o limpio. En realidad, el suelo puede estar contaminado, limpio o alterado (Ley 4/2015).
El suelo descontaminado normalmente no está limpio sino alterado y la intervención urbanística en suelos alterados soporta unos sobrecostes que en ocasiones ponen en peligro la viabilidad del conjunto de la actuación y casi siempre la de algunas parcelas, normalmente las de usos menos lucrativos.
Esto es así por la limitación del alcance de la intervención de remediación de la contaminación del suelo, básicamente por dos motivos:
- por seguridad jurídica respecto a la llamada contaminación histórica (Ley 4/2015) todo,
- porque la magnitud del problema, el legado de nuestro pasado industrial, aconseja limitar la intervención a preservar la seguridad de los ecosistemas y los usuarios. Por ello, un suelo descontaminado puede albergar concentraciones de sustancias nocivas siempre que no ponga en riesgo la salud de las personas o el medio ambiente. De forma que quien tenga que realizar movimientos de tierras en suelos descontaminados puede incurrir en importantes gastos de gestión a pesar de tratarse de suelo no contaminado pero alterado.
En nuestra opinión, las líneas estratégicas de la remediación de suelos contaminados son básicamente correctas y la descoordinación con el urbanismo debería resolverse en el ámbito urbanístico:
- Incorporando la variable del coste real de la actuación en particular los sobrecostes de urbanización y edificación a consecuencia del pasivo ambiental remanente tras la descontaminación, a) estableciendo ordenaciones que minimicen estos costes -rasantes, distribución espacial de usos...- y b) incluso evitando la recalificación como residenciales de suelos de actividad económica como recurso fácil de cuadre de la viabilidad económico-financiera.
- Estableciendo medidas especificas en materia de reparcelación que permitan a) evitar los desplazamientos de las parcelas adjudicadas respecto de las de origen -como mecanismo para hacer efectivo el principio de que quien contamina paga- y b) facilitando la valoración de las parcelas de resultado según sus condiciones concretas, lo que se ve dificultado por el mandato legal de valoración por coeficientes de uso.
La revisión de la regulación de la reparcelación para su adaptación a la LS07 y para la adecuación a la valoración en equidistribución (TRLSR 40 de la edificación existente -TRLSR 18.1.f, 37.2y RVal 18) facilitará enormemente la implantación de medidas que supuestos de suelos descontaminados, eviten las causas de graves inequidades en la reparcelación.
Y hay que poner nombre y apellidos en el País Vasco. La agencia responsable en materia de suelos sontaminados es IHOBE. Competencia exclusiva. Y es tal la dificultad real de reciclar un suelo industrial obsoleto, que incluso para las promotoras públicas, es más sencillo la actuación sobre suelos no urbanizados, que la regeneración de un polígono existente, continuando con una tendencia alocada de nuestras ciudades, impulsando su crecimiento premanente (y llenamos los nuevos polígonos industriales, vaciando los viejos).
ResponderEliminarLa gestión del suelo contaminado se realiza sobre la base del Inventario de Suelos Potencialmente Contaminados. Inventario realizado con un rigor muy dudoso. Una gestión basada en la sospecha generalizada: el promotor tiene que demostrar, con la parsimonia de plazos de tramitación, la idoneidad y la calidad de los suelos. En lugar de una gestión basada en los síntomas: aparece un suelo contaminado, pues se remedia...
Y mientras movemos papeles de una mesa a otra, con apariencia de eficiencia, los vertederos se nos siguen cayendo. Y tampoco pasa nada. Suerte a los nuevos responsables y a la Viceconsejera.