Los Community Land Trust (CLT) y las Housing CO-OPs

Community Land TrustAcceso a la vivienda de capital compartido.

Recientemente abordamos el fenómeno de la vivienda colectiva a raíz de un artículo publicado por la profesora Ana María De la Encarnación (Urbanismo emergente y nuevas formas de vivienda colaborativa: ¿es posible otro futuro urbano?). Como propuesta complementaria a los ejemplos que allí se describían, traemos a este blog dos instrumentos que Benjamin Schneider abordó en su artículo de CityLab University, “Shared-Equity Homeownership”, los CLT (Community Land Trust, Fidecomiso de Suelo Comunitario) y las Housing CO-OPs (cooperativas de uso de vivienda).

Benjamin Schneider analiza estos dos instrumentos de una manera alternativa a nuestra dualidad excluyente de propiedad o alquiler y por otro lado, como mecanismo de acceso a la vivienda asequible vinculada al planeamiento inclusivo y a la conservación del espacio edificado.

Es una forma alternativa de propiedad que proporciona los beneficios que el mercado tradicional no puede, tal como la asequibilidad de la vivienda a largo plazo y la posibilidad de que familias de ingresos bajos o medios puedan financiar su vivienda.

Sin embargo estos instrumentos tienes que afrontar diversos problemas y retos organizativos y financieros derivados fundamentalmente de las situaciones de ausencia de regulación. Pasemos a la descripción de cada uno.

¿Qué es un Community Land Trust o CLT?

El CLT es un mecanismo inventado en los EE.UU creado por Robert Swann, un activista de los derechos civiles de los años 70, que a su vez tenía como raíces los movimientos Gramdan de la India (poblaciones y asociaciones autosuficientes) y los Moshavin de Israel (similares a los Kibutz). Estos mecanismos han ido creciendo en número hasta nuestros días y en la actualidad existen unos 250 en los EE.UU. que gestionan 15.000 unidades residenciales y alquilan otras 20.000 unidades.

Esta gestión comunitaria se realiza por medio de entidades sin ánimo de lucro que venden o alquilan unidades residenciales sobre un suelo del cual son cesionarios, con el objetivo de disponer viviendas asequibles en régimen de perpetuidad. Estas entidades privadas compran el derecho a edificar, tanto sobre solares como suelo que requiere urbanización, y construyen unidades residenciales sobre ellos, que posteriormente venden o alquilan, pero a la vez controlando y limitando el precio de las transmisiones posteriores, de forma que las familias logren cierta revalorización de su inversión, pero sin atender a la ley del libre mercado.

El acceso a estas unidades residenciales no es estrictamente un acceso a la propiedad convencional. Los adquirientes son cesionarios de un derecho por un plazo habitual de 99 años, por el cual contribuyen en todos sus conceptos: adquisición del derecho sobre el suelo, costes de edificación y de mantenimiento conjunto. A su vez los residentes pueden recibir préstamos del propio concesionario o de la comunidad de gestión, cuyo comité se elige democráticamente entre sus residentes.

El precio de salida, en caso de que un residente precise vender y marcharse, está limitado estatutariamente para así evitar el incremento de precios que impida su función social. No obstante, en algunos CLT si se vende a precio mercado, sin embargo el CLT (la comunidad) se queda con un importante porcentaje del valor para subvencionar al siguiente comprador y sufragar algunos costes comunitarios.

Adicionalmente cabe señalar como dato que un reciente estudio indica que la probabilidad de impago de los préstamos entre los participantes en los CLT es 10 veces menor que en el caso de los propietarios del mercado convencional.

Para más información véase el caso de estudio: Champlain Housing Trust in Burlington, Vermont

¿Qué es una Housing CO-OP?

Una CO-OP es un cooperativa de viviendas, pero que frente a nuestro modelo de habitual cooperativa exclusivamente de promoción que se disuelve tras las declaración de obra nueva, esta tiene una vocación de perpetuidad y además no se disuelve, no hay división de la propiedad horizontal o similar

Ciertamente hay CO-OPs de todo tipo. Desde CO-OPs de lujo, como la del famoso edificio Dakota en Nueva York, u otras de clase media-baja como las del Bronx.

Los propietarios que son dueños del edificio (que no de sus pisos) establecen sus propias reglas, sean unidades residenciales de lujo o asequibles. Cada familia ocupante no es propietaria de su vivienda, sino que compran unas participaciones que les da derecho de uso sobre una pieza o unidad a perpetuidad. Esas participaciones pueden ser vendidas según los casos a precio limitado o también a precio de mercado, pero, al igual que en el CLT, la CO-OP se queda con un porcentaje para facilitar la entrada del siguiente residente. Estas condiciones hacen que estas unidades residenciales (en el caso de las de precio limitado) sean un 10% más asequible que los condominios (nuestros bloques de pisos divididos por la LPH).

Los ocupantes tienen la obligación legal de residir en el inmueble y además tienen que pagar todos los costes a la entidad cooperativa (mantenimiento, seguros y todos los propios de la propiedad), nadie gestiona estos gastos individualmente. Con estas medidas se evita o palia que los residentes adopten estos productos como bienes de inversión, la especulación y la gentrificación. Todo ello sin intervención pública, ya que su gestión se realiza a través de un comité de electos entre los residentes y tienen que cumplir una serie de leyes específicas antidiscriminación.

No obstante, en el pasado ha habido momentos difíciles para este tipo de instrumentos debido a la conversión de algunas de estas cooperativas en condominios por parte de inversores, porque carecían de la regulación anteriormente descrita. La condición de residir obligatoriamente y la del control de las ventas o acceso a las participaciones se basaban en la voluntariedad, lo que derivó en algunos casos de conversión en incrementos de rentas y procesos de gentrificación. En la actualidad, la mayoría de las CO-OPs se regulan como “limited equity” (precio por debajo del mercado o que solo pueden ser adquiridas por personas con ingresos bajos o moderados) con limitaciones en caso de venta.

Para más información véase el caso de estudio: Limited-equity co-op in New York City

La conclusión que cabe extraer de la descripción de estos dos instrumentos es que, la limitación individual permite extraer bienes privados de las tensiones del mercado, sin que ello tenga que suponer una transmisión de costes a las haciendas públicas, ni que implique una elusión de costes y obligaciones sobre lo común y comunitario.

¿Veremos algo parecido por aquí?