[Deber de ejecutar el Plan] 3: La regeneración urbana

 El régimen especial de las actuaciones sobre el medio urbano.

En el segundo post de esta serie señalábamos que en el seno del TRLSR existen dos regímenes diferenciados sobre las actuaciones en suelo urbanizadode caracter conjunto, el general de las actuaciones de reforma o renovación (TRLSR 7.1.a.2) y el especial de las actuaciones sobre el medio urbano de regeneración y renovación (TRLSR 2.1)

Por ello y con carácter previo, resulta igualmente interesante recuperar y recordar el viejo principio de “lex specialis derogat generali” o de que la norma especial prevalece frente a la general y que es uno de los tres criterios tradicionales o principios legislativos. Por tanto, cuando se defina una actuación sobre el medio urbano, su regulación concreta prevalecerá sobre la general, siendo esta última de aplicación subsidiaria.

Las actuaciones sobre el medio urbano fueron definidas de manera plena por la L3R, por tanto en el seno de una ley única, especial y de origen diferente al TRLS08 vigenteen el momento de su promulgación, por lo que el intento de cohonestar las dos normativas que se ha tratado de realiza con el TRLSR

No obstante, en términos formales, sigue siendo posible (y fácil) distinguir la separación de regímenes dentro del TRLSR las actuacciones de régimen especial ya que los artículos y apartados vinculados a estas actuaciones llevan el encabezamiento o incluyen la locución “en las actuaciones sobre el medio urbano…”.

Así las cosas, en el presente post nos centraremos en el régimen el especial de las actuaciones sobre el Medio Urbano (aMU) entre cuyos distintos tipos se encuentran:

• La actuación de Regeneración y Renovación (aMU-RR, que puede llegar a ser de carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria (TRLSR 2.1.2º).
• La actuación de Rehabilitación (aMU-Reh, tanto individual como conjunta). Esta denominación también se solapa con una de las modalidades de la actuación Edificatoria (TRLSR 7.2)

¿Cuales son las obligaciones del propietario en cuanto a la ejecución del planeamiento en el caso de que se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano?:

1. Realizar en su propiedad únicamente en su propiedad las obras que se correspondan con la seguridad, salubridad y ornato y siempre con los límites del Deber de Conservación.
2. Realizar en su propiedad, además de las anteriores, las obras previstas por motivos turísticos o culturales que, en lo que excedan del límite del deber de conservación, serán sufragadas por la administración que las haya ordenado.
3. Realizar en su propiedad las obras de modernización para adaptarlas a las actuales exigencias del Código Técnico de la Edificación, con el límite del Deber de Conservación.
4. Contribuir a las obras de mejora del espacio urbano (reurbanización, nuevas dotaciones), con el límite del Deber de Conservación más, en su caso, los ingresos que le reporte la nueva edificabilidad prevista.
5. Contribuir, además, al coste de las medidas sociales, ambientales y económicas previstas por la administración con los limites del apartado anterior.

Esta es nuestra respuesta

• Pues depende, de la época y del marco urbanístico.

  La primera respuesta era la correcta con la regulación del Código Civil, que concibe una propiedad tendencialmente absoluta aunque limitada, en este caso en cuanto a sus impactos sobre terceros (seguridad, salubridad y ornato).

  Esta concepción de propiedad limitada, a pesar de que los artículos correspondientes del Código Civil no han sido derogados formalmente, ha sido sustituida por la propiedad delimitada, ya desde el Fuero de los Españoles y desde la LS56 en lo relativo a las actuaciones de transformación como en algunos aspectos del suelo consolidado, y ahora con el art. 33 CE y el TRLSR 11.1, que declara expresamente el caracter estatutario de la propiedad. Por tanto, la segunda respuesta es correcta desde la LS56.

• La tercera  respuesta es correcta cuando se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano, tal como señala el TRLSR 17.3. Cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprende ... la realización de los trabajos y obras necesarios para a) Satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3.1 LOE. b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, le sean exigibles en cada momento“. Es el contenido básico de las actuaciones sobre el Medio Urbano de Rehabilitación (aMU-Reh).
• La  cuarta respuesta es  la correcta cuando se haya delimitado una actuación sobre el Medio Urbano de Regeneración y Renovación Urbana (aMU-RR), requiriendo que la misma tenga carácter integrado (aMU-RRi) para que sea correcta la quinta respuesta. 
• Tras la anulación por  la STC 143/2017 de las cinco letras del TRLSR 22.5 y los apartados 2 y 3 del TRLSR 24, basada en cuestiones competenciales, la regulación legal subsistiente resulta más enimgmáica, pero sigue recogiendo los deberes de acuerdo con lo establecido en los arts. 2.1, 15.1.c (“… por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano…“), y TRLSR  22.5, disruptivos cuya interpretación requiere de la lectura atenta de los preceptos anulados.
• En el caso de Euskadi, la incorporación de los criterios anulados al El post anterior de esta serie, estableciendo que “Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución…“, que a su vez se complementa con el artículo 17.5 del TRLSR(anteriormente este apartado se correspondía al artículo 8 de la L3R, denominado Sujetos obligados).

 Barrio de Coronación Vitoria-Gasteiz. (Fuente: eSMARTCITY)

En consecuencia en el ARU, que traspone la aMU-RR al País Vasco, no rige la participación facultativa y el Plan (Especial, tal y como establece el  LVIV 43.2) obiga al propietario a participar y,  por tanto, a ceder las dotaciones definidas por el plan y a asumir los deberes y costes de la actuación hasta el límite del deber de conservación (TRSLR 22.5 y LVIV 43.4.c). Por todo ello, el ARU se define como un nuevo instrumento de intervención en el medio urbano con unas nuevas potencialidades, entre las que se encuentran la obtención de las dotaciones precisas para ponerlas al servicio de la ciudadanía y de la mejora urbana, de acuerdo con el régimen estatutario del derecho de propiedad, pero a su vez con importantes consecuencias para los propietarios incluidos en la actuación.

¿Tenemos alguna otra opción que aplicarlo?

Posts anteriores de esta serie:

• [Deber de ejecutar el Plan] 1: El suelo urbanizable
• [Deber de ejecutar el Plan] 2: El suelo urbano no consolidado