NIMBY, YIMBY y PHIMBY... y la regla de las BBB

Vivienda buena, bonita y barata.

[caption id="attachment_5979" align="alignnone" width="700"] NIMBY, YIMBY y PHIMBY[/caption]

Cuando estamos en el ámbito de la prestación de servicios, como en otras facetas de la vida, lo queremos todo, esto es, lo queremos bueno, bonito y barato. No obstante tendemos a olvidar que en esta regla de las BBB solo se cumple con las combinaciones de BB-NoB:

Si es Bueno y Bonito, no puede ser Barato

Si es Bonito y Barato, no puede ser Bueno

Si es Bueno y Barato, no puede ser Bonito

Pues parece que en California están ante esa tesitura de tener que escoger en el desarrollo legislativo en materia de vivienda y que reproduce los constantes debates que también tenemos aquí. Por eso, os traemos el artículo traducido de Benjamin Schneider titulado “Meet the PHIMBYs” publicado en CityLab, que reproduce las tensiones reguladoras y nos introduce en los tres conceptos o palabros que pronto se pondrán de moda… NIMBY, YIMBY y PHIMBY.

“Meet the PHIMBYs” por Benjamin Schneider.

Si está familiarizado con CityLab, conoce a los NIMBY (Not In My Back Yard), los propietarios que dicen "No en mi patio" cada vez que alguien propone la construcción de nuevas viviendas en áreas de gran potencialidad.

Y probablemente haya conocido a sus adversarios, los YIMBY (Yes In My Back Yard) "Sí en mi patio trasero". Típicamente más jóvenes (y conocedores de las redes sociales) que sus detractores, los YIMBY han enmarcado su activismo con éxito para aumentar el número de viviendas para todos los niveles de ingresos, en oposición a las peticiones de los NIMBY de preservar las plazas de aparcamiento y el "carácter del vecindario".

Las dos partes ahora se enfrentan por todo el país, pero en ninguna parte de manera más encarnizada que en California, donde los ciudadanos están debatiendo la propuesta SB 827, un proyecto de ley respaldado por los YIMBY que permite un modelo de generación de vivienda más densificada en todos los ámbitos cercanos a los sistemas de transporte público principales. El proyecto de ley propone aumentar el número de viviendas del Estado, que no se ha correspondido con el crecimiento del empleo ni con el incremento de la población durante décadas, y plantea cumplir los objetivos ambientales mediante el incremento poblacional en los barrios. Las asociaciones vecinales y los ayuntamientos de áreas o zonas de renta per cápita elevada como Marin County, Palo Alto y Beverly Hills se han alineado en oposición al proyecto de ley, adoptando tipos de argumentos que los NIMBY históricamente habían esgrimido para restringir el crecimiento en el número de viviendas. Pero a medida que el debate sobre la SB 827 se calienta, una tercera facción ha entrado en la contienda: los PHIMBYs (Public Housing In My Back Yard), que significa "Vivienda pública en mi patio trasero" *(que se oponen a la SB 827 aunque por otros motivos)*.

Conjuntamente con los PHIMBY una alianza de activistas socialistas y de promotores de los derechos de los inquilinos y de vivienda asequible también se oponen a SB 827, pero por razones radicalmente diferentes a las de los propietarios acomodados. Están convencidos de que liberalizar los desarrollos en base al puro mercado no mejorará significativamente la situación de la vivienda de personas de escasos recursos económicos. En su lugar, sus esfuerzos se centran casi exclusivamente en la producción de viviendas subvencionadas, con precios inferiores al mercado, y con mecanismos para el fortalecimiento de las protecciones de los inquilinos y de los controles de renta para los residentes existentes.

La colisión de los tres grupos, cada uno con su propia visión de lo que significa que debe estar en su patio trasero, ha creado una dinámica política confusa. Los YIMBY han criticado a los PHIMBY por acabar en el mismo lado que los propietarios ricos y rechazar las reformas de zonificación que probablemente reportarían beneficios reales para sus grupos de interés. Los PHIMBY denuncian a los YIMBY por su adhesión ciega a la economía de mercado y su incapacidad para llegar a las comunidades que durante mucho tiempo han estado en el lado de los perdedores de la política de vivienda. Mientras tanto, los NIMBY se mantienen principalmente en su orientación habitual, pero se complacen en la retórica de los PHIMBY cuando les ayudan a preservar el status quo. Puede parecer que los PHIMBY deberían tener muchos puntos en común con YIMBY, pero están en desacuerdo sobre qué tipo de vivienda se debería construir en California, ya sea construida por promotores privados, organizaciones sin fines de lucro o el Estado. Pero ambos grupos coinciden en que los vecindarios accesibles a las infraestructuras de transporte primario necesitarán densificarse para acomodar viviendas, de una forma u otra. Los PHIMBY, sin embargo, creen firmemente que la SB 827 no es la forma de hacerlo.

El término (PHIMBY) en sí fue acuñado por Jed Parriott, miembro del DSA (Democratic Socialist of America, Socialistas Democráticos) de Los Ángeles, una de las varias agrupaciones de California que contribuyeron a una declaración conjunta de oposición a la SB 827. Mientras que otros grupos afines, que se centran en las necesidades de personas con escasos recursos e históricamente marginadas, han manifestado su oposición a la SB 827 pero no hasta que esta agrupación del DSA ha presentado su oposición como parte de su propuesta política.

La aparición del movimiento PHIMBY se alinea con una oleada de interés más amplia sobre la vivienda pública: en un nuevo documento publicado la semana pasada por el Think Tank People's Policy Project, los autores Peter Gowan y Ryan Cooper describen cómo el Estado podría construir diez millones de viviendas públicas en diez años. No obstante, este documento ha sido muy discutido en los círculos de vivienda en los últimos tiempos.

"Hemos estado hablando de cómo insertamos una perspectiva socialista en los debates sobre la vivienda en California", dijo Kristina Meshelski, copresidenta del comité de vivienda y personas sin hogar de la DSA-LA y uno de los autores de la declaración. "La mayoría de nosotros no somos propietarios, por lo que no nos consideramos parte del movimiento NIMBY. Y con respecto a los YIMBY, creo que algunos de nosotros simpatizamos con ellos, o tal vez lo hicimos hace unos años, pero sentimos que están impulsando posicionamientos cada vez orientados hacia el mercado que no van a ser suficientes”

El grupo de oposición a la SB 827 y la crítica general al movimiento YIMBY tiene sus raíces en la idea de que el mercado de vivienda capitalista "depende de la escasez, la desigualdad de clase y la injusticia racial", según su declaración. Permitir aún más estos mercados, lo que indudablemente haría la SB 827, solo exacerbaría los problemas que surgieron con ellos.

"El capital y sus inversores no están en el negocio de la vivienda para las personas", dijo Shanti Singh, miembro del comité directivo de la DSA-San Francisco, otro de los redactores de la declaración. "Eso no es para lo que están ahí. Están ahí para obtener beneficios".

Los desarrollos residenciales que generalmente ofrecen las mayores beneficios están destinados a compradores adinerados, y muchas comunidades de California ya tienen una gran cantidad de zonas de alta gama: entre 2007 y 2014, San Francisco construyó o aprobó un 211% más de viviendas de lujo de las necesarias para mantener el ritmo de la demanda, mientras que prácticamente no ejecutaron las viviendas para familias de ingresos medios y bajos. A nivel estatal, hay un excedente de viviendas de alquiler de ingresos altos rondante las 300.000 unidades.

Otro de los argumentos de los PHIMBY con la SB 827 es el fenómeno del desplazamiento indirecto que genera en los barrios afectados. "La evolución de la tasa de mercado en barrios de bajos ingresos no está pensada para residentes actuales y deviene en aumentos localizados del valor de las propiedades inmobiliarias", dice su declaración, "incentivando a los propietarios de viviendas cercanas a desalojar a inquilinos en favor de los más ricos y blancos". Si los precios aumentan en los barrios de ingresos bajos, los propietarios tienen una razón más para traer inquilinos de rentas altas. Los promotores, mientras tanto, tienen más incentivos para construir viviendas en áreas donde el precio de las propiedades tiene más potencial de crecimiento, a saber, barrios de bajos ingresos al borde de la gentrificación. La declaración de los PHIMBYs critica la SB 827 por no proporcionar un mecanismo adecuado de "captura de valor", que buscaría redistribuir las ganancias en los valores de las propiedades en las áreas de “renovación urbana”.

Este compendio de opiniones de las distintas agrupaciones del DSA se sintetiza en que si se aprobara SB 827, los beneficios para los ricos serían demasiados, y los beneficios para las clases bajas serían muy pocos. Así como el movimiento YIMBY surgió en oposición a los NIMBY, también lo han hecho los PHIMBYs en su propia posición, como una forma de "ir más allá del enfoque de 'Sí en mi patio' a políticas que realmente garantizan la vivienda como un derecho humano".

¿Pero son los PHIMBY y los YIMBY realmente adversarios? El sello distintivo del neoliberalismo, un peyorativo frecuentemente lanzado contra YIMBY (y otros), es la creencia de que "no hay alternativa" al neoliberalismo. Si bien los YIMBY quieren trabajar en el mercado de vivienda libre, los PHIMBY buscan ofrecer una alternativa. Pero al enmarcar su movimiento en términos tan rígidamente opuestos, se saltan las partes de la SB 827 donde podrían encontrar un terreno común con los YIMBY.

Los PHIMBY insisten en que no están "aliados" con los grupos de propietarios que también se oponen a la ley. Pero su postura compartida podría tener consecuencias en el mundo real.

En su análisis del impacto del proyecto de ley, el Departamento de Planificación de San Francisco descubrió que la SB 827 "probablemente daría como resultado la producción de viviendas más asequibles" en esa ciudad, cuyas reglas de zonificación inclusivas requieren que los proyectos de promoción viviendas libres incluyan cierta proporción de unidades asequibles. Las últimas enmiendas del proyecto de ley incluyen un componente obligatorio de zonificación inclusiva, lo que significa que cualquier proyecto desarrollado al amparo de esta ley que genere más de 10 viviendas generaría viviendas asequibles automáticamente. Otra reciente ley estatal, la SB 35, ha demostrado que los promotores están dispuestos a ejecutar hasta la mitad de sus viviendas a precios por debajo del precio del mercado, a cambio de un proceso acelerado de autorización y revisión similar a lo que proporcionaría la SB 827.

La primera ronda de enmiendas de la SB 827, que probablemente fue producto de la presión del lobby PHIMBY, indica un compromiso por parte de los autores del proyecto de ley para mantener a las comunidades en su lugar, incluso cuando aparecen nuevos residentes. Estas enmiendas prohíben la demolición de viviendas sometidas a un control de alquileres y dan derecho a los inquilinos de vivienda libre que vaya a ser demolida a 42 meses de alquiler gratuito en otra vivienda y la oportunidad de mudarse a una nueva vivienda en el mismo ámbito donde vivían previamente y al mismo precio que previamente venían pagado. Las enmiendas posteriores evitan la demolición de las viviendas en las que recientemente se haya producido un lanzamiento no culposo y aseguran que no habrá una pérdida neta de viviendas de precio por debajo del mercado o de renta controlada, incluso a medida que se construyan más viviendas de este tipo.

Para los PHIMBYs, sin embargo, el hecho de que estas enmiendas no formaran parte de la redacción inicial de la ley indica la falta de interés de los YIMBY en las necesidades de las comunidades marginadas. "No consultan con las comunidades de color", dijo Singh. "Realmente no han intentado trabajar con ninguna organización de derechos de los inquilinos". Para Singh, el fracaso de los partidarios de la SB 827 para llegar a estas comunidades explica por qué los oponentes de la ley han encontrado tan extraños compañeros políticos. "Si se pone en juego la raza y la clase, la zonificación afirmativa y la planificación en la SB 827, no se verían los condados de Marin County y Beverly Hills en el mismo lado que Boyle Heights", dijo, refiriéndose al barrio pobre de Los Ángeles-Este que se ha convertido en un ejemplo referente de gentrificación.

Los PHIMBY insisten en que no están "aliados" con grupos de propietarios ricos que también se oponen a la ley, pero su postura compartida podría tener consecuencias en el mundo real. En San Francisco, la candidata a la alcaldía Jane Kim ha definido su campaña por su oposición a la SB 827, uniendo su base progresista de inquilinos de bajos ingresos con propietarios en barrios de casas unifamiliares. La estrategia de Kim le ha proporcionado un repunte en las encuestas para las elecciones de junio, mostrando el camino para que otros candidatos formen coaliciones similares frente a futuras batallas por el uso del suelo.

Pero es difícil imaginar que Kim, o cualquier político electo, pueda implementar la agenda de los PHIMBY si es elegida por personas que no quieren que en sus barrios se desarrollen nuevas viviendas. Además, los barrios ricos de viviendas unifamiliares como los que corteja Kim tienen más probabilidades de objetar a la vivienda pública o subsidiada en sus cercanías, en comparación con otros ámbitos de desarrollos residenciales de libre mercado dirigidos a otros potenciales ciudadanos.

A la vista del artículo las preguntas podrían ser:

• ¿Se podrá tener de todo y satisfacer a todos?


• ¿Vivienda libre, protegida y preservar lo ya existente?


• ¿O serán únicamente de aplicación las combinaciones BB-NoB?

Ultima hora: La propuesta de ley SB 827 ha sido tumbada.

Los YIMBY son derrotados al paralizarse la Ley de densidad de tráfico de California

BENJAMIN SCHNEIDER

18 de abril, 2018

Un ambicioso proyecto de zonificación en California, que tenía como objetivo aliviar la aguda escasez de viviendas del estado, no ha sobrevivido a su primera audiencia en el comité de Vivienda y Transporte del Senado. El martes por la noche, los legisladores tumbaron la SB 827, lo que habría permitido la construcción de edificios de apartamentos de hasta cinco pisos de altura cerca de cada parada de transporte público de alta frecuencia en el Estado.

La SB 827 desató un animado debate sobre cómo el Estado debería abordar la crisis de vivienda. Su principal patrocinador, el senador estatal Scott Wiener, argumentó que arrebatar las decisiones de zonificación de las municipalidades locales y forzar a las comunidades a construir un tránsporte más densamente cercano era la mejor manera de facilitar la asequibilidad de la vivienda en ciudades como San Francisco y ayudar al Estado a cumplir sus ambiciosos objetivos ambientales. Los partidarios de la Ley, denominados YIMBYs "Sí en mi patio trasero", incluyeron entre ellos a residentes de vecindarios de viviendas unifamiliares más pudientes, que desplegaron el argumento tradicional de los NIMBY de que la ley pondría en peligro el carácter de los barrios y provocaría problemas de tráfico y estacionamiento.

Inmediatamente, Wiener y sus aliados de los YIMBY se comprometieron a resucitar el proyecto de ley en el periodo legislativo de 2019.

El lado NIMBY tuvo algunos aliados sorprendentes, entre ellos el Sierra Club y defensores de "Vivienda pública en mi patio trasero", o PHIMBYs, quienes argumentaron que la ley enriquecería a los promotores y agravaría la gentrificación en los barrios de minorías de bajos ingresos.

Pocos en California discuten que la falta de vivienda asequible no es un problema real: en la audiencia del Comité de Vivienda y Transporte del Senado, los funcionarios electos y ciudadanos de ambas posturas sobre el tema señalaron varias veces la grave crisis de vivienda del Estado. Pero los oponentes del proyecto de ley insistieron en que la SB 827 era la forma incorrecta de abordarlo. El vicealcalde de Beverly Hills, John Mirisch, lo llamó "la receta incorrecta", y el senador Richard Roth criticó su "perspectiva única". Las enmiendas que se añadieron al proyecto de ley en los últimos meses, que reducían la rezonificación y aumentaban las protecciones significativas del inquilino, no redujeron estas críticas.

Mientras tanto, los partidarios del proyecto de ley enfatizaron la necesidad de un cambio radical en el enfoque actual del Estado hacia la vivienda, en el que los largos procesos de tramitación ambiental y los estrictos controles locales hacen que los nuevos desarrollos sean casi imposibles en muchas áreas. "El status quo no está funcionando y necesitamos hacer las cosas de manera distinta”, dijo Wiener. “necesitamos una cantidad ingente de nuevas viviendas para todo tipo de bolsillos”.