[Cambio de Paradigma] El mayor problema de la regeneración es… las subvenciones!!!

O como empezar a no ir en dirección contraria.

Ahora que quizás hayamos captado tu atención, demos unos pasos atrás y analicemos el tema con perspectiva.

Es más que probable que la regeneración urbana sea el objetivo central de la acción urbanística de aquí en adelante (si no lo ha sido hasta ahora). Para ello deberemos superar las barreras de las rayas del suelo urbano, del ámbito de la LPH (el edificio) y abordar la intervención desde lo colectivo (suelo + edificio), anteponiendo el derecho colectivo a lo individual tal y como pregona la Ley del Suelo.

En este nuevo marco, la ley ha previsto el desplazamiento de la participación potestativa (facultad de participar), imponiendo la obligación de participar del propietario en la actuación de regeneración, con el efecto de aportación de hasta el importe máximo del deber de conservación para cubrir los costes de la actuación.

Pero esta obligación de aportación trae consigo otro problema en ámbitos urbanos degradados e incluso normales, siempre hay propietarios que no pueden “pagar”. Esta circunstancia ha sido una de las cuestiones por la cual no se han activado las actuaciones de regeneración (adicionalmente a la mala prensa que supone hacer cumplir las obligaciones y deberes desde la administración) y a renglón seguido se ha venido sosteniendo como un mantra que la solución son las ayudas y subvenciones públicas, esto es, entregar el dinero de todos, gratis.

Las subvenciones a la rehabilitación producen una sensación de eficacia a corto porque se traducen en intervenciones pero.... Cual sería el efecto si no hubiera dinero para subvencionar todas las intervenciones necesarias?

Que los que no han pillado cacho en las primeras, esperarán a las nuevas subvenciones para rehabilitar sus viviendas.

Tenemos que asumir que no hay, ni va a haber, dinero público para subvencionar las actuaciones de regeneración, ni de rehabilitación. Es un hecho objetivo, basta hacer una simple división de los posible fondos púbicos existentes entre las viviendas o edificios de más de 35 años existentes (por poner una edad), resultado que, como decía el profesor de matemáticas, tiende a “o”.

Por tanto, Cómo desbloquear el problema de una manera justa y equitativa? o como evitar lo del "yo la vi primero":

• Necesitamos fomentar una nueva cultura urbana y de la conservación basada en la responsabilidad de los propietarios (y la política de ayudas deseduca).


• Una nueva política “tributaria” que refleje el verdadero coste de los servicios y dotaciones públicas, incluyendo su mantenimiento, conservación y amortización para garantizar su sostenibilidad (cómo vamos a pedir a los propietarios que paguen la rehabilitación de su vivienda si ya pagan el IBI, que como es sabido es un "todo incluido"; la transparencia no solo es un deber, es una necesidad).


• Las insolvencias requieren apoyo colectivo (bien a través de instrumentos financieros de corte público o mixto o como carga de la actuación de regeneración). En cualquier caso, es injustificable la aportación a fondo perdido para mayor lucro de herederos. El apoyo es necesario pero la única opción razonable es la financiación con inscripción de las deudas como cargas a levantar a la siguiente transmisión intervivos o mortis causa, para convertir el problema de los impagos e insolvencias en un problema de capacidad de pago de unas cuotas más pequeñas y en cualquier caso que el instrumento financiero recupere el dinero para garantizar el efecto revolving (la reutilización de la capacidad financiera).

Pero si no cambiamos la expectativa de las subvenciones por mecanismos más justos y con capacidad de replicabilidad, nos dirigimos directamente hacia la inacción sobre el medio urbano, bloqueo de la regeneración que no nos podemos permitir.

En un mercado competitivo de tejidos urbanos y de acceso a fondos para sufragar la regeneración, si todo el mundo está a la espera de subvenciones, ninguna actuación saldrá por imposible o solo llegará a los listillos, ¿Quien pediría un préstamo si cabe la posibilidad de dinero gratis?

Por ello, hemos de dejar de circular en dirección contraria, ponernos a dar pasos hacia nuevos mecanismos de financiación, que no de subvención, para desencallar las actuaciones de regeneración.

“Which has been the biggest handicap in the Financial Instrument implementation for the Urban Regeneration?

With no doubt, the subsidies program!!!”

Mark Duncan, Manchester City Council (and in support of the Greater Manchester Combined Authority - GMCA), Resources and Programs Manager. Greater Manchester Housing Fund

Nota contradictoria*: Cómo es posible que en materia de accesibilidad se sostenga que los ajustes razonables incluyen la capacidad de financiación en la imposición del deber de adecuación (ver post Ajustes razonables y obras de comunidad) y sin embargo nos tiramos de los pelos cuando se plantea el uso de la financiación para las actuaciones de regeneración? Paradojas!