Indemnización de la iniciativa y la promoción (3)

uando se hayan iniciado las actuaciones de urbanización y la administración opte por la expropiación o altere las condiciones de desarrollo debe indemnizar por las inversiones realizadas. Lo que resulta llamativo es que esta indemnización no se limita al daño producido sino a la perdida de expectativas de beneficio, lo que constituye una excepción al principio inspirador de la Ley de Suelo de 2007.

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1. Introducción


2. Indemnización de la Iniciativa

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En el primer post de esta serie describíamos como la LS07 había cambiado radicalmente el enfoque sobre el valor del suelo sujeto a actuación de urbanización porque, a diferencia del sistema anterior en que el suelo valía como si la actuación hubiera terminado desde la aprobación del plan, ahora el suelo vale a origen hasta que la actuación termine aunque se prevén dos excepciones:

• Las inversiones que se hayan podido realizar, se indemnizan incrementadas en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo cuando devengan inútiles, tal como se examinaba en el post anterior de esta serie.


• Si se hubiera iniciado la actuación, la indemnización no tiene en cuenta el daño producido, sino el valor que tendría la actuación si hubiera concluido.

Veamos esta segunda excepción.

Inicio de la actuación

Los propietarios que hubieran incurrido en incumplimiento, no serán acreedores a esta indemnización sino que serán resarcido únicamente por la cuantía efectiva de las inversiones realizadas, sin incremento alguno.

El inicio de la actuación pone fin tanto a la indemnización de la facultad (TRLS 25.1.c) como al eventual devengo de la indemnización por los gastos anticipados (TRLS 26.1).

El inicio de la actuación a los efectos del TRLS está definido como el inicio material de las obras de urbanización siempre que cuente con todos los instrumentos requeridos para ello (TRLS 14.4.1º)

En cuanto a los dos requisitos exigidos, resulta esclarecedor que el TRLSR 26.1 regule las inversions anteriores al inicio y que entre ellas contemple "obras".

Cuantía

La indemnización consiste en un porcentaje de la diferencia entre el valor que tendría la actuación terminada  y el valor del suelo (que se valora a origen hasta que la actuación concluya), el porcentaje es la parte proporcional de la obra realizada.

Para una parcela de VPO de una superficie de 1000 m²s, una edificabilidad de 6000 m²t, cuyo valor de repercusión es de 200 €/m²t, y unos costes de urbanización de 500 000 €.

Tratándose de suelo urbanizable (actuación de nueva urbanización), si la administración opta por expropiar la parcela, cuando se llevan invertidos 150 000 €:

• Valor del suelo a origen (p.ej. 12 €/m²s): 1000 m²s × 12 €/m²s= 12 000 €


• Valor a actuación terminada: 6000 m²t × 200 €/m²t= 1 200 000 €


• Diferencia de valor a origen y a actuación terminada: 1 200 000 € – 12 000 €= 1 188 000 €


• Porcentaje de ejecución: 150 000 € ÷ 500 000 €= 30%


• Indemnización: 1 188 000 € × 30%= 356 400 €


• Total a percibir por el propietario (incluido premio de afección): 12 000 € + (5% × 12 000 €) + 356 400 €= 369 000 €.

La indemnización de la promoción tiene como límite mínimo:

• la cuantía de la facultad de participar, que es del 15% de la diferencia entre el valor a origen y a actuación terminada. En el caso del ejemplo no opera porque el porcentaje de ejecución era superior al 15%. En suelo urbanizado, tampoco operaría porque en este tipo de suelo no se aplica la indemnización de  la facultad.


• El importe de las inversiones realizadas incrementadas en el prima de riesgo y la tasa libre de riesgo (tal como veíamos en el post anterior).

Es requisito de su devengo encontrarse al corriente en las obligaciones de la actuación. Los propietarios que hubieran incurrido en incumplimiento, no serán acreedores a esta indemnización sino que serán resarcido únicamente por la cuantía efectiva de las inversiones realizadas, sin incremento alguno.

Dudas

La regulación tiene más dudas que aspectos claros, veamos las más importantes:

• Lo normal, al menos en el País Vasco, es que el suelo esté reparcelado, por lo que el valor del suelo no será el de la parcela aportada o de origen, sino el de la parcela de resultado (tal como se ha visto en el ejemplo).


• La comparación con la valoración en reparcelación (TRLS 27.2) resulta difícilmente aceptable. En el mismo supuesto del ejemplo anterior, pero sin que el propietario fuera adjudicatario de parcela.  Sería compensado en la reparcelación con (6000 m²t × 200 €/m²t) – (500 000 € × 1,09)= 655 000 €.

• Cuando el propietario haya sido adjudicatario con defecto, se produce la situación paradójica de las diferencias de valoración. En el mismo supuesto del ejemplo anterior, la parcela de origen tenía una superficie de 10 600 m²s, por lo que los derechos iniciales eran equivalentes a una edificabilidad de 9000 m²t a la que correspondían unas cargas de urbanización de 750 000 €. Por los defectos de adjudicación (equivalentes a 1/3 de sus derechos) fue compensado por aplicación analógica de lo dispuesto por el  TRLSR 27.2 a razón de (3000 m²t × 200 €/m²t) – (250 000 € × 1,09)= 327 500 €. Algo no encaja. Un tercio de la edificabilidad se valora en 327 500 € y por los otros dos tercios restantes, después de haber invertido 150 000 € y estando más cerca de la meta 369 000 €.

• Más claro aún, en el supuesto de que el propietario hubiera sido adjudicatario en exceso.


• Siguiendo con el mismo ejemplo, la mitad de la parcela adjudicada se corresponde con sus derechos iniciales y la otra mitad con el exceso de adjudicación. En reparcelación habría pagado por la mitad de la parcela (3000 m²t × 200 €/m²t) – (250 000 € × 1,09)= 327 500 €.


• Después de invertir otros 150 000 € adicionales, recibiría por la totalidad de la parcela 369 000 €!!!!

Respecto a la compensación del agente urbanizador que no sea adjudicatario de parcelas de resultado, la indemnización se cifra en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo. Sin embargo, nos encontramos ante un empresario que no invierte capital sino que es un mero gestor de negocio ajeno, dónde la aplicación de estos conceptos  resulta es un invento aparentemente moderno, pero cuya aplicación requiere retorcer los conceptos provocando más inseguridad jurídica y resultados que no son objetivos ni justos.

Recapitulación

Respecto a la incoherencia con las valoraciones en equidistribución, cabría pensar que el TRLS ha modificado la reparcelación, pero lo cierto es que la legislación urbanística es muy resistente al cambio.

Parece que el legislador ha querido fomentar la inversión en la ejecución del plan , asegurando al inversor no solo que no pierde en caso de cambio de planes sino que gana la parte proporcional, pero se trata de una regulación insuficientemente meditada.

Por otra parte, no se alcanza a ver la necesidad de garantizar los beneficios extraordinarios de la consideración del valor actuación terminada, cuando con haber compensado con la inversión realizada más la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo hubiera sido más que razonable y esta sobre-compensación fomenta claramente la especulación vulnerando el mandato del art. 47 CE.