Suelo Urbanizado: "legalmente"

En materia de valoraciones "la raya" está ahora en la distinción entre suelo rural, que se valora según el rendimiento de su explotación, y el urbanizado, que se valora según sus expectativas urbanísticas. Para que un suelo sea urbanizado es necesario que haya sido "legalmente" urbanizado

La semana pasada, Borja González de Mendivil, comentaba en la sección de Glosario de Orbenismo sobre el término Urbanizado y en particular sobre el requisito relativo a que, además de la circunstancia fáctica de estar «integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte», esta integración se haya producido "legalmente" (TRLSR08 12.3).

La LS07 y la versión original del TRLS08

El art. 12 LS07 estableció, en términos similares a los actuales, que «se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva…».

En una primera época, yo conecté este requisito de “legal” con la jurisprudencia respecto a la condición de suelo urbano (es interesante recordar que la ley no exigía para la adquisición de urbano que los servicios se hubieran implantado legalmente). En este sentido resulta interesante la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/11/1998 (Roj STS 6966/1998):

La conjugación de los resultados ofrecidos por la prueba pericial en el referente del espacio delimitado por las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Igorre como el Área de Ordenación número 13, conduce a la nítida conclusión de que los "terrenos" comprendidos en dicho espacio no alcanzan los requisitos jurídico-materiales descritos en el artículo 78, a) de la Ley del Suelo y desarrollados en el artículo 21 del Reglamento de Planeamiento ya que: a) Los "terrenos" de referencia, fueron urbanizados sin el soporte de ningún instrumento de planeamiento -"Tarabusi, SA"- o con el solo amparo de las previsiones del Plan General Comarcal de Arratia/Nervión de 1973 -"Mautisa, SA"- sin que, en ninguno de los casos, las obras de urbanización se produjeran en ejecución de un Proyecto de Urbanización dictado en desarrollo del planeamiento superior; por esta razón, los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica obrantes en las parcelas de las sociedades recurrentes, responden en sus características finales a las necesidades de la edificación obtenida o, en su caso, obtenible, en dichas parcelas, no siendo las adecuadas para servir a la edificación que las Normas Subsidiarias que prevén que se obtenga en el Área de Ordenación número...

No obstante, conviene tener presente que el Tribunal Supremo en alguna otra ocasión ha entendido este requisito jurisprudencial no tanto como ejecución del planeamiento sino como que la dotación de servicios no hubiera sido ilegal (p.ej., Roj STS 4155/1989):

Esta Sala entiende, sin embargo, que sólo en el caso de que la consecución de esos servicios hubiera tenido lugar de manera subrepticia o fraudulenta queda al arbitrio del planificador municipal clasificar o no de suelo urbano esos terrenos. Pero si, como aquí ha ocurrido, ha sido el Ayuntamiento el que ha establecido los correspondientes servicios, cobrando las oportunas tasas por contribuciones especiales (cfr. documentos obrantes a los folios 8 y 9 del expediente administrativo), el planificador no es que puede, es que tiene que clasificar esos terrenos como urbanos

La definición legal pone el acento en los servicios, como con el suelo urbano, aunque añade las dotaciones, quedando más claro el concepto de integración en la ciudad.

Yo entonces pensé que la mejor identificación del suelo urbano podíamos encontrarla en la fisonomía de la parcela, más que en la proximidad de los servicios, porque las parcelas que han experimentado el proceso de transformación son parcelas regulares, porque han participado en un proceso de generación de espacios de uso público (calles, plazas, equipamientos...), de forma que cuando nos encontramos con parcelas de forma más propia de la explotación agrícola, aunque tengan los servicios cercanos, no estarían integradas.

Sin embargo quiero compartir un caso (con dos Sentencias):

El terreno de la foto, carece de servicios urbanos, queda detras de la tapia del cementerio y nunca había sido urbanizado, aunque había sido rodeado por la urbanización, por lo que había servicios relativamente cercanos pero que no se habían instalado para abastecer a este terreno, tiene al norte un vial, la antigua carretera de El Valle, pero no le dota de acceso rodado por encontrarse a una cota muy inferior (unos 4 metros). El planeamiento lo clasificó como urbano, por no caber las islas de suelo No urbanizable.

El Ayuntamiento expropió dos parcelas valorándolas como rurales, el Jurado las valoró como urbanizadas. El Ayuntamiento recurrió esta decisión, entre otras razones, porque no estaban integradas en la malla, carecían de servicios urbanos, para dotar de servicios a las parcelas no bastaba con la conexión, había que buscar los servicios donde fueran suficientes (porque los próximos se habían dimensionado para atender a otras necesidades)... Vamos porque nunca había pasado por las parcelas un albañil.

Los recursos entraron también en cuestiones de valoración, una de las cuales servía para entender bien la expresión "de forma legal" puesto que nos encontrábamos con parcelas brutas, que nunca habían cedido nada y la valoración legal aplicaba la edificabilidad media de las parcelas netas (

Los recursos entraron también en cuestiones de valoración, una de las cuales servía para entender bien la expresión “de forma legal” puesto que nos encontrábamos con parcelas brutas, que nunca habían cedido nada y la valoración legal aplicaba la edificabilidad media de las parcelas netas (TRLS 24.1.a.2º), vamos, pata de jamón al precio/kg. del jamón limpio y sin hueso. Yo, inocente de mí, pensaba que el suelo que carecía de servicios pero era urbano por consolidación de la edificación (p.ej., LvSU 111.b) no era suelo urbanizado, sino rural, pero…

El criterio del Jurado resultó confirmado en los dos recursos, en el segundo incluso condenaron en costas al Ayuntamiento (Roj STSJ PV 950/2013 y STSJ PV 2080/2014).

El Reglamento de Valoraciones

El RVal 2.1.b original también incluyó una interpretación generosa del suelo urbanizado, lo que podría calificarse como suelo urbanizado por simpatía. Es bastante expresivo el dictamen del Consejo de Estado al respecto.

El TRLS vigente

El actual TRLS12.3 reproduce el conceptode urbanización legal («estando legalmente integrado...»), pero describe acto seguido los tres supuestos suelo urbanizado, desvirtuándose totalmente el alcance del requisito "legalmente":

1. Haberse urbanizado en ejecución de instrumento de planeamiento: Este es el criterio de la STS 6966/1998 citada.


2. Tener los servicios (se supone que incumpliendo las condiciones del supuesto 1). Este sería el criterio de la STS 4155/1989 también citada, con lo que los servicios existentes de forma que no sea "subrepticia o fraudulenta" serían "legales".


3. Carecer de servicios, pero encontrarse en espacio ocupado por la edificación en sus dos terceras partes. Aquí, simplemente, no opera la condición "legalmente".

Como conclusión, creo que el requisito de legalmente urbanizado no se aplicó al suelo urbano y no se aplica, a pesar de lo que dice la ley, al suelo urbanizado en ninguna de las tres época que ya tiene el actual TRLS (antes del Reglamento de Valoraciones, con el Reglamento de Valoraciones y tras la L3R).